到海外买房，你必须知道的10个问题,旭飞美国投资微信公众号文章

你是否想去海外买房？是否仍对海外购房有一些疑问？是否对海外置业流程还很不熟悉？是否担心贷不了款？你的问题是否还很多很多？居外就读者来电咨询，根据买房前容易弄混淆的一些问题，做了一个简要归纳，希望可以帮到大家。

一、中国公积金能不能在海外买房？

中国公积金只能在中国买房，不能在海外买房，但在海外一些国家在住房保障方面也有类似的政策措施，只是叫法不同。

我国的公积金制度，最早就是借鉴新加坡的中央住房公积金制度而来。新加坡在1955年就建立了中央住房公积金制度，实行的是会员制。会员所缴纳的公积金是一种带有强制性的社会保障制度，能够提供购房、养老、医疗等多方面功能需求。其中特别重点突出住房保障方面的作用，在中央公积金中，80%用于购买住房和支付各类保险。

而在韩国实行的是国民住宅基金，在1981年设立。它属于国家设立的政策性住房金融机构，为中低收入家庭住房需求提供政策性贷款和补帖，并重点为低收入者和首次购房者提供优惠购房贷款。

在欧洲具有代表性的是德国，叫做住房储蓄银行，就是以要约形式（要约是订立合同的必经阶段，不经过要约的阶段，合同是不可能成立的，要约作为一种订约的意思表示，它能够对要约人和受要约人产生一种拘束力）将住房储蓄合同提供给市场，提供给有需求的人购买使用。老百姓购买住房储蓄合同后，开始存款，成为储蓄者，日后买房时候可以从住房储蓄银行获得专项贷款。据了解，德国居民买房、建房的资金中，有大约40%至50%的贷款都来自住房储蓄银行。

二、在海外买房，买房人一定要到现场亲自交易吗？

在海外买房，一般都需要本人在当地签署合同，进行交易。但在澳洲，如果遇到确实无法飞赴当地的情况，可以选择签名影印件或授权委托书的方式签署合同。

签名影印件简单经济，却又一定的风险。因为，并非所有的卖家都会答应通过影印件交换合同。一旦卖家拒绝影印件交换的请求，即便买方立即邮寄出所签署好的合同原件，这几个工作日的时差之中，看中的房子很有可能会被重新放入市场或被卖给别的买家。因为此时买家与卖家还未正式交换合同，彼此之间并无直接的法律关系，卖家并没有向买方做出任何承诺。

授权委托书可以弥补因为耗时较长的原因错失好房子这一风险，使代理人可以及时签订合同。但签署授权委托书涉及一定的律师费用及土地局登记费用，约在500澳币。

三、在海外买房了，就能不受限制一直在当地居住？

在大部分热门国家中，无限制居住和移民签证有直接的关系，和买房本身并没有太大关系，如果想要买了房就可以无限制居住，可以选择一些买房可以移民的国家，目前买房可以移民的国家有塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希腊、韩国（济州岛）、拉脱维亚、马耳他、斯洛伐克、意大利、安道尔、升级尼维斯、圣基茨、法国（留尼旺盛）。

四、海外房贷需要抵押物吗？在中国国内的资产可以当作贷款的抵押物吗？

海外买房房贷一般不需要抵押物。以澳洲为例，如果你在澳洲买房子，房子本身就是你的抵押物，不需要额外的抵押物。同时，如果你在国内有资产，这会帮助你申请贷款更有说服力一些，申请到贷款的可能性更大，你在国内的资产是“充分非必要条件”。此外，如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款，银行就会对你的经济能力很有信心。

五、对于尚无收入的留学生，能在海外贷款买房吗？留学生需要出具收入证明吗？

留学生是可以买房的，不论是以父母的名义，还是自己的名义。无论你以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士，在澳洲购房，可以申请到物业价格80%的贷款；但是，对于尚无收入能力的留学生，在银行信贷收紧的大环境下，顶多只能申请到物业价格60%的贷款。

此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，不过一般存款多过5%的贷款额即可。贷款还款的最长期限是30年。

六、投资者购买了海外房产，物业出租后带来的租金收入是否要缴纳相关税金？

海外物业出租后带来的租金收入一般都要缴纳相关税金，只是各国所交纳税金的比例不同。美国租金个人所得税最低为10%，最高为39.6%。澳洲租金个人所得税最低为32.5%，最高为45%。加拿大租金个人所得税最低为15%，最高为29%。英国租金个人所得税最低为10%，最高为50%。

七、外国人出售海外房产需缴资本利得税（所得税）吗？

外国人出售海外房产基本都需缴资本利得税（所得税），只是各国交纳税费的比例根据政策有所不同。

以美国加州为例，外国人出售美国房产，需要缴纳“资本利得税”也就是所得税，联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金，卖出是100万美金，卖主赚了20万，这所得的20万，要交25%（5万美金）的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款，可能面临不同程度的罚款。美国人自己出售房产时，若符合一定条件，会有一定的免税额度，比如夫妻可以50万美金的免税额，单身有25万美金的免税额度。所以去美国投资房地产，除了替自己找一个好的中介或管理公司外，还需要找个可靠的会计师来替自己把关税收的申报缴纳，避免麻烦。

八、在海外购置了一套房产，是不是每年都要支付养房费用？

在海外购置的房产，基本都要支付养房费用，只是各项费用的比重会有所不同。

以美国为例，每年都要支付房产税、房屋保险、物业费、维修费四项养房费用。

房产税：房产税在美国各个州和地区都不同，加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估，然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍；实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。

房屋保险：在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险大约是300-500美元/年。在加州由於地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。如果要贷款，银行一定要你买保险才肯贷款给你。

物业费：如果买公寓或集合式住宅，通常会有物管费（HO A fee），用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。

维护费：如杀白蚊、换屋顶（屋顶的寿命通常是15-40年），剪草及其他维修费用。

九、海外买房改主意了，定金可以退吗？

各国买房政策不同，所以情况不同。

在韩国，一旦你如果交了定金的话，这个定金是不会被返还的。

在澳洲和加拿大买房，都有一项特殊条款叫“合同冷静期”，买方一旦发觉房屋有严重问题，或者是无法办理贷款，在合同冷静期内可以取消合同，退回定金。

十、在海外买过一套房，再买第二套在交税方面有没有变化？需要额外再缴纳其他税吗？

由于各个国家买房政策不同，交税政策不同，所以购买二套房产交税也会有所不同。

以美国为例，政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅（如果纳税人同时拥有两套住宅，他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅）贷款的利息从收入中减除。如果纳税人要出售其住宅，则要被征收联邦资本增值税(Capital gaintax)，但如果被出售的是首要住宅，且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25万美元，夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。

仅有首要住宅可以享受这一优惠，其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。