一名数学家计算出，去年温市7万多间独立屋较前一年土地增值达到246.5亿元，等于独立屋每小时为业主赚进126元，缅街(Main St.)以东每小时92元，缅街以西每小时173元。根据计算，全温市房屋土地一年增值比全市一年受雇人士收入高，而温市去年全年受雇人士的收入只有192亿元。

        《南华早报》报道指出，在温哥华开设MountainMath Software的数学家的伯格曼(Jens von Bergmann)，观察温市近年来楼价上涨趋势，并根据温市独立屋政府估价土地价值的改变，计算出全市78,740间独立屋，一年土地增值为246.5亿元，这已比全温一年受雇人士收入的192亿元高。

        报道指出，伯格曼认为他的计算得到一个结论，那就是温市最会赚钱的不是每天辛勤工作的人们，而是这些「默默赚钱」的独立屋，换句话说，独立屋业主们只要在家安坐，光靠土地增值已胜过全市打工收入。

        伯格曼说，他注意到有关温市楼价太贵，无法负担房屋的辩论，并发现各方将箭靶指向流入楼市的资金来源，但却很少有人讨论，卖了房屋坐收渔利的卖方如何运用金钱，又这些土地增值而来的财富如何受到欢迎。

        所以伯格曼兴起计算温市独立屋土地增值，如何帮业主赚钱，并与受雇收入比较的想法。

        为了计算温市受雇人士收入数字，伯格曼使用了2010年报税年度温市家庭收入80,460元，计算出全市有26.45万个家庭，并得到212.9亿元的总收入数字。

        由于家庭收入当中受雇人士收入佔78%，因此2010年温市受雇人士收入应为166亿元，后来再根据每年收入增加率，计算出2015年温市全市受雇人士收入为为192亿元。

        伯格曼也有计算温市独立屋的土地增值。他说，全温市有78,740间独立屋，根据卑诗物业估价局(BC Assessment)资料，他只计算土地增值的部分，即可得出每间土地价值2015年较前一年增加31.30万元，因此计算出总土地增值为246.5亿元。

        伯格曼说，他参考温市家庭所有成员每年工作时间总合为62周，每周工作40小时的数字，计算出这些独立屋，每小时为业主赚126元，缅街以东独立屋每小时赚92元，缅街以西每小时赚173元。

楼价增值已高过受雇收入

        针对有数学家计算出去年温市独立屋土地增值已超越全市受雇收入，卑诗大学(UBC)房地产教授萨默维尔(Tsur Somerville)表示一点都不意外，他说，通常只要楼价一年上涨25%，则房屋增值部分已高过受雇收入。

        他说，温哥华家庭收入平均约为8万元，一般以收入4倍可买房屋作为房屋负担能力的合理标准，而在温哥华，以家庭收入的4倍即32万元，欲购买柏文单位都不可能，房屋负担能力恶化已非一日之寒，是很多年形成的问题。

        他说，不知道数学家以土地增值收入，超过全市受雇收入两者比较的意义在哪？而他则更关注，本地人能否负担高楼价的问题，他认为，政府应该思考对非居民购买房屋采取限制，使房屋需求受到一些节制。

        他建议，政府可考虑对非居民购买第二间及以上的房屋课较高的税，并非不让他们投资，而是让他们的投资成本增加，再以政府多得到的税，设法帮助一些负担不起房屋的省民，帮助他们减轻租房负担，或是帮助他们尽早买房等。

华裔业主自住 叹地税增加生活负担

        另一方面，部分收到本年地税单的华裔独立屋业主们发现，今年地税较去年大涨20%至30%多。住温西的陈女士说，去年她半年缴地税约3900元，今年最新半年地税却已是4600多元，增加700元，她说平时只靠微薄退休金过活，突然要多付地税，令她感到负担很重。

        陈女士的房屋政府估价约220万元左右，往年每半年地税缴约3000多元，她觉得还在预算之内，但现在一下上涨至4600多元，她觉得有点多。

        她说，之前虽然也已接到最新政府估价通知，但她就没想到对地税影响如此大。另一名住在列治文的刘太则说，她的地税也增加了几百元，由于她和丈夫两人均已退休，最近又可能需要请人照顾丈夫，家庭支出增加不少，加地税令她感到负担沉重。

        刘太说，她并不可能卖掉房屋，所以房屋增值对她完全没有意义，她比较操心的是，如果以后每年地税再加，她有可能需要请子女协助付地税，不然，可能得向政府申请延缓缴交地税。但她也担心，延缓并非不用交，延缓到最后一刻交地税，反而压力更大。

        针对有数学家计算出，独立屋每小时为屋主赚取120元，陈女士及刘太都认为不认同，毕竟房屋没有卖，这些纸上增加的财富不算数，也无法帮助到家计。

地产专家﹕干预楼市要保护大众生计

        专家呼吁政客﹐在干预楼市方面﹐不要一味保障未能入市的人﹐也要顾及大众的生计。由于多伦多及温哥华的屋价涨不停﹐要求政府干预的声音愈来愈多﹐也愈来愈响亮﹐其中包括针对海外买家的炒楼税。

        地产业观察家Don Pittis表示﹐政府应当要顾虑﹐万一限制海外买家的法例打击信心﹐随之而来的将会是什么的后果。

        他表示﹐温哥华的屋价已经上升至令人吃惊的水平﹐甚至乎谈论一下特别的征税﹐或又者是对海外投资者可以购买的物业加以限制﹐已经可能令到市场混乱起来。

        据他认为﹐如果海外投资者不再继续入市﹐新的建筑可能放缓﹐导致职位减少。他续称﹐就业下降也许会引发经济疲弱的恶性循环。

        这名分析家在加拿大广播公司撰文称﹐虽然当局可能有意采取果敢的干预措施来解决目前的困境﹐适宜的做法是要有分寸﹐不要操之过急﹐以能作出全盘的考虑﹐定出最佳的策略。

        他补充称﹐市场中有人买不起屋而感到不满﹐但那些生计依赖楼市好景的人也会感到忧虑﹐所以政客应当采取中间路线﹐透过规例来协助新的买家入市﹐但又不致于损害经济前景。

经济学者预测政府干预有限

        加拿大楼市对经济的贡献日益重要已是不争的事实。不过﹐本地一名学者认为﹐至今还未吃重至政府不能够干预的地步。

        根据多伦多大学经济学讲师陈蔚纯博士(Dr. Christy Chen)的看法﹐目前的楼市并非重要得叫人不敢轻言干预﹐而且政府应当干预﹐原因是高昂的屋价已影响着年轻一代的幸福。她解释﹐以现行的屋价来说﹐年轻的一代难以安居。

        陈蔚纯说﹐与上一代比较﹐年轻人生活质素下降﹐对于社会来说﹐这样的情况不应是常态。多伦多及温哥华楼市炽热﹐屋价不断上升﹐愈来愈与家庭收入脱节﹐但外围地区﹐又或者共管柏文市场﹐都提供较为容易负担的选择。陈蔚纯博士同意﹐首次置业人士仍然有选择﹐但当中存在着不公平的情况。

        陈博士基本上支持政府出手干预楼市﹐另外的原因是相信政府应有分寸﹐不会出狠招拖垮市场﹐最终连累整体经济。

        不久前﹐市场传出意见认为﹐本国楼市现时对经济举足轻重﹐已经发展至单一大变动促以搞乱大局的地步。据指出﹐这些重大的变动包括了向海外投资者征税。

        陈蔚纯博士指出﹐地产市场确实对本国的经济极之重要﹐但还未至于政府不可以干预的地步。

        目前建筑业在国内生产总值的份额是8%左右﹐已属于略为偏高的水平﹐如果再加上地产相关的服务行业﹐这个比率可能高至20%﹐成为了经济的主要支柱。

        不过﹐这名学者强调﹐地产服务行业比较灵活﹐可以更能适应市场变化﹐所以不用太过担心干预楼市会对国内生产总值带来大冲击。

        事实上﹐陈蔚纯博士不相信政府会实施狠辣的措施﹐所以预期纵然出手干预﹐也应不会对楼市造成严重的打击。

        她指出﹐澳洲已经一波接一波的出手干预﹐而且力度逐步加强﹐但还未至于令楼市调整﹐中国买家仍然入市。她说﹐加拿大是很自由的国家﹐向来都不会大刀阔斧的干预市场。

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