文 ┃JEFF LANG
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财神专栏25 | 原题目：《 我们离经济危机有多远？》
每八年就会有一个经济危机，这种说法本来是没什么科学依据的，但是我觉得它存在并被广泛认可的意义就在于：
提醒我们，你丫的已经过了好一段安逸的日子，必须起来检查检查有啥要注意的不。
这也是我写文章的初衷，看看，我们的经济有没有潜在的问题，我们离危机有多远？
站在房子上的国家
我从地理课本里第一次知道澳洲的时候，它还是“骑在羊背上的国家”，然后变成“坐在矿车上的国家”，现在，经过华丽丽的经济转型，我倒想把它称作：“站在房子上的国家”。
在2013-2014财年的国民生产总值（GDP）构成中，地产业占据了11.5%的份额，领先于矿业及其他产业，同年，地产业为澳洲政府贡献了总税收的16%。
从某种意义上来讲，地产业是澳洲在矿业繁荣过后寻找到的一个新的经济推动引擎。
从2012年开始，澳洲央行连续几次调低利息，房价则开始了连涨模式。
以下图悉尼房价为例，很明显接下来几年的趋势就是利息向下，房价向上。
不放贷的银行不是好银行
房价像开了挂似连涨，但是家庭收入却像乌龟一样慢吞吞地往上爬。同样的还有租金水平和建筑成本，他们的增速，远远落后于房价的增速。一些分析文章会提到因为汇率的下行，进口建筑材料成本增加，人工也增加，所以房子会一直涨一直涨。
但是真实情况是，成本和人工的增加，只是房价增长的其中的一个动力，而并不是最主要的动力。那到底是什么把房价支撑起来的呢？其中一个原因就是以中国为首的海外资金的进场（我在《海外贷款没有救世主》一文中有介绍过），另外一个更最主要的原因就是信贷的放松。
假设你有4万的存款，在此之前银行只能贷款6万给你，那你买房子的预算就是10万（其他费用假定为零），你出的价格也就不会超过10万。现在银行同意贷款8万给你，你买房子的预算就是12万，你觉得多付1万会确保你拿下心爱的房子，而且，11万也没超出你的预算。你就愉快地把房子的价格抬到了11万（尽管它的真实价值只有10万）。
这个交易完成后，大家都很高兴。你从银行那里得到了比预想还多的贷款，确保你买到了心仪的房子，卖家获得了更高的收入，银行多贷了钱给你，利息收入也相应地增加了。谁不高兴呢？
这样三赢的局面出现后，银行决定更大胆一些，虽然你的好基友张三收入也是4万，银行这次决定贷款9万给他，张三一直都想和你做邻居，于是高高兴兴地来买你隔壁的房子，价格嘛，12万。原房东看到你买的房子11万，早就做好了非12万不卖的架势。
就这样一段时间下来，银行越来越大胆，虽然李四王五的收入可能都没高过你，但是银行同意贷给他们的钱只多不少，他们分别花了13万、14万买了同一条街道的同样的房子，愉快地和你做起了邻居。你们还经常愉快地聊天说，下一个人来，得花15万买房子了吧。房子涨得还真快。啥都不用干，一眨眼一年工资就有了。
除了房子价格在增加，我们的负债也增加了，但是那只是银行里面的数字，谁也不会太担心。毕竟，还有30年呢。在下图的统计结果中，澳洲家庭负债（包括房贷，信用卡，个人贷款等）是在所有发达国家中是处于非常高的水平的。
2015年，澳洲家庭负债是当年GDP的1.3倍，刷新澳洲历史的最高纪录。
“只还利息” 发光发热
因为房贷的压力，懒洋洋的澳洲人也不得不开始加班，减少休假，努力挣钱来还贷款了。但是，新的问题又来了，工资涨得太慢了。
房价在以指数倍数增长，工资倒是以分数倍数在增长。他们的差距，只会越来越大。根据最新的数据，澳洲刚刚取得了20年以来最低的工资增长速度！这，就是一个大坑呀。
贷款人觉得压力很大，决定找银行诉苦。银行是分析数据的高手呀，这样分化的增长，迟早会把贷款人逼死的。怎么办？怎么办？不如这样吧，你别急，我们给你五年时间，只还利息，不用还本金。
五年时间，万一房价翻倍了呢？对不对？多好的解决方案。于是，贷款人和银行又都高兴了。于是，只还利息（Interest Only）的产品粉墨登场，发光发热。从2011年的只占三分一的额度，到2015年拿下半壁江山。
在房价稳步向上的情况下，IO的房贷的确可以助力房产的兴旺。但是，在房价出现拐点的时候，它会成为压死骆驼的最后一根稻草。当大规模的IO房贷到期，又遇上房价下跌的时候，银行不会轻易提供新的转贷服务，如果再加上利息升高，贷款人的还款压力回成倍数增长，进而诱发大规模的违约。
前事不忘 后事之师
如果某个发达的资本主义国家房地产市场呈现泡沫，分析人士都喜欢以美国的次贷危机为鉴。美国有着资本主义世界最发达的由市场主导的金融体系，虽然也屡次玩火出丑，但是总体来说其他国家想出来的经济策略，说不定已经被山姆大叔实践过了，他就是久经考验的资本主义战士，也是其他国家学习和借鉴的样板。
在2004年之前，美国的利息一直在下降，信贷环境的宽松，使得大家都能贷款买房子，房子短期需求旺盛，房价因此上涨，同时快速增长的还有建筑许可批准，开发商趁着市场火热多建新房。
2004-2006年初，利息开始回升，但是由于贷款在处在蜜月利息期（比如前两年固定的低利息，过了两年调回到正常利息），贷款人还款压力比较小，所以并没有引起骚动。同期，房价和建筑许可批准都达到最高点。
2006年中到2008年底，由于房子供应超出需求，房价开始下跌，而利息已经升到当时的最高点，蜜月期已过的贷款者还款压力突然增大几倍。因为对市场前景表示担忧，银行停止为他们提供新的转贷服务，所以次贷借款人开始大规模违约，把房子丢给银行拍卖，房价在此期间跌去20%。
另外由于美国资产证券化高度发展，金融机构把房贷打包成住房抵押贷款证券出售给世界各地的投资人，于是发生危机后便迅速波及全球。当然澳洲目前并没有这种程度的资产证券化，其影响也会相应地限制在澳洲本土。
居安思危
如果房价照着过去两年的速度涨下去，我们离危机其实并没有想象中那么远。大量新房的落成，人口增长跟不上，供求关系发生变化，房价下滑，五年的只还利息到期，澳洲跟随美国走上加息的道路，还款压力突然翻倍，银行停止转贷，危机发生。这些现在看似天方夜谭的东西，谁能保证它不会发生呢？
在去年年中的地产最火热的时候，经济分析人士已经频频发文警示风险了。但是，大家都沉浸在地产盛宴的狂欢中，现在回过头来一看，里面的条条数据都是触目惊心的。
真正的澳洲房产危机不是“海外投资者不买房了，澳洲房产要陷入“危机”这样的，而是高负债暴露在一个脆弱的经济环境中，任何风吹草动，都有可能诱发多米诺骨牌效应。还好，澳洲政府踩了一脚刹车。至少可以让我们停一下，思考一下，再继续上路。
银行先是给海外收入来一记大棒，然后央行给本土贷款者来一颗糖，降息，区别对待。
投资者撤退，首次置业者有机会可以入场。这其中绝大部分是出于宏观经济上给房市降温的考量，然后，再顺带获得政治层面的收益-无论是哪个政党，都希望表现出自己“抗击经济侵略者的英勇行为”。
我们再来看看调控之后的房市：海外投资者大量集中的楼花市场近况堪忧，而本地买家为主的二手房市场，拍卖清空率数字还算比较可观，但是我们并没有降息后喜迎房价上涨的感觉，相反有一点点的寒意。因为从下图来看，投资者贷款已经回调很多，房市降温效果明显。
同时，我们可以看到，每一次贷款批准量的下调，都是伴随着房产周期的2-3年熊市的，所以平缓的增长甚至稍微下行在未来两年出现的可能性最大。
未来的降息可以使市场维持在目前的热度和价格水平不至于下滑，但是基本上不会引发暴涨。这样也许就是澳洲政府调控的目标吧。
海外投资者，也无奈地被澳洲政府上了生动的一课。投资澳洲房子不再是稳赚不赔的事情，像这样的政策风险，在以后也是会存在的。
政策刚收紧的时候，很多人质疑：这怎么可能？银行不要赚钱了么？海外人士还款最积极，违约率最低，怎么会关闭？你看，ANZ裁员200人，银行过不下去了？还不赶紧重开？我自己也没想到会关闭得如此彻底。
但这就是银行政策，这就是我们未来海外投资必须面对的风险，没有讨价还价的余地。因为客观来说，海外收入有部分档案文件是经不起审核的，况且，还有一大叠举报材料放在桌子上，银行肯定是不会视而不见的。
虽然我们现在有可能发誓：不再来澳洲买房！但是，风波过后，投资者应该还是会回来的。因为资本市场上永远是利益第一，感情第二。就像中国的股市，暴跌了多少回，投资者也照样前赴后继，进入和退出，只是不同周期采取的不同策略罢了。等到市场修正之后，房产业更加安全更加稳定，这不也算是好消息么？
如果我们穿越回去17世纪中的荷兰，大概也不会像现在一样嘲笑他们用郁金香换房子吧。
数据参考来源：
Corelogic Rd Date
Reserve Bank of Australia
Australian Bureau of Statistics
NAB Residentail Property Report Q1 2016
Domain Group：APRA impacts on housing market
AMP Capital：Crash calls for the Australian property market
The guardian：Wages grow at slowest rate for 20yrs
The Sydney Morning Herald：Australia households awash with debt
感谢阅读！
作者介绍：
梁杰夫
房产信贷专栏作者/资深信贷经理
风格通俗易懂，将繁琐的银行政策以最简单的话语来阐述。
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