上海房价上涨初期的主要原因是人口现象，后期房价上涨则归为货币现象。人口向上海，迁徙创造了大量的住房需求，而房地产市场庞大的体量和长期以来的上涨 预期又理所当然地令其成为吸纳货币超发的蓄水池，今天上海的房子，已演变成为一种房屋货币，并和人民币建立了汇率关系。

2009年下半年上海房价的那一波狂涨，有开发商透露，这次购房者的人员组成结构：购房者中，1/3是上海身份证买的，1/3是全国身份证买的，1/3是海外护照买的。

人都在往上海涌，上海的房价自然水涨船高。多伦多目前的这一波涨势，如果拿上海作为参照物的话，应该属于房价上升趋势中起涨上半阶段的中期。2010年 之前的上海，房价上涨是人口现象。但这之后，房价上涨开始并逐渐演变成为一种独特的货币现象。货币多了总要有去处。大家为什么要买房?答案是 - 资产荒!

没有房的人买房，是为了安居乐业，这个很容易理解。但近年来，更多的人是有了可以安居的一套房、手上积累了一定数额的资金而投资无门的人。当然，其中也有相当的一批去年在股市碰了个鼻青脸肿退下阵来、重振旗鼓的中产阶级群体。所以，无论是最近的北京、上海市场，还是去年的深圳市场，都是在抢资产。温哥华目前的房价上涨，应该也属于抢资产这个状态，处于货币推动型阶段。当今的温哥华，已成为全球货币关注的焦点。

1、目前多伦多的房价处于第一波上涨的中期阶段、随后会经历一个走平期、最后再过渡到货币推动阶段。

2、目前温哥华的房价与上海房价现阶段相同，可以初步判断处于上涨顶部的冲顶阶段，但其资产泡沫的风险又小于上海。

处于货币推动阶段的上海楼市什么时候才是顶部?从目前的舆论对北上广深房价上涨的反应来看，唱空的多，唱多的少。这意味着，还有不少资金在等待更低的位置买入。这也可能在告诉我们：至少上海的房价高位，还要维持一段时间。

不少投资者，乘着中国楼市的这波涨势、坚决出货、退出中国楼市转战加拿大楼市;同时，也有不少投资者赌中国和加拿大这2个经济体的经济反周期性和汇率反周期。

卖掉中国的房子，出来的资金买哪里?这又是接下去要回答的一个问题。如果你的资金体量相对较大，可以买温哥华的房子;如果你想相对长些时间持有，建议买多伦多的房子。

一位温哥华官员对房价的态度，他是这样回复因房价飞涨而抱怨更加买不起房的温哥华当地居民的：“我作为官员，年薪大约10.8万加币，也买不起温哥华市 区的房子，因此只好搬到远郊。可是政府不能将流入温哥华的财富驱逐出去，更无权限制谁可以买房谁又不可以买，毕竟财富流动和人口迁徙是合法自由的。诸位市 民抱怨买不起房很正常，因为2015年温哥华市民的中位数收入不足8万加币。作为政府官员，我无力让诸位市民很快地提高收入水平，高收入是家庭，教育，天 赋，勤奋，机遇等多重因素叠加造成的。各位市民，上帝从来也没有赋予我们应该有资格在特定城市居住的权利。”

从这位官员坦诚的应答中可以看出：房价仍然是决定财富流动和人口迁徙的残酷门槛，而温哥华政府需要完善的是提供更人性化门槛的能力。由此判断，温哥华的房价在未来的一段时间里，首先是安全的、其次也是看涨的。

在最近和多伦多的开发商、地产经纪、购房者的交流中，不难发现多伦多的楼市需求层面，除了本地人的刚需和改善型需求外，正在涌现出这样两股新的购房力量：

一是本地华人(未调研过其他族裔)第二套投资房意识的崛起。有地产经纪表示，他最近2个月成交的客人都是当地华人的第二套投资房，而且当地人有更有优势的“首付贷”，第二套房的首付可以从第一套房子中贷款出来，几乎不需要太多额外的资金。

二是持续、巨大、源源不断的输入性购买力正在涌入加拿大。或是由于现在中国的外汇管制，现在进入加拿大的还只是人民币购买力的先遣部队。

目前来看，多伦多的楼市更安全、更具有可投资性。一句话来归纳：今天的多伦多和10年前的上海很像，错过了上海、不要再错过多伦多!