关于澳洲的房产市场，公寓与别墅之间孰优孰劣？

投资者需要了解的方面有很多，主要有以下几个方面：

• 公寓和别墅的受众人群不同 

澳洲公寓市场绝大部分所面向的是在CBD上班的白领以及大学附近的学生，而别墅受其土地及建筑较大的缘故，往往分布在核心区以外的低密度地区，更多面向那些成熟的大家庭，澳洲当地家庭的孩子普遍多，二胎以上是常态，小房子根本住不下。 

所以说无论是公寓还是别墅，对于不同的受众人群来说都是刚需，不存在“只能买别墅，不要碰公寓”这一说法。

（典型澳洲别墅）

• “公寓空置率高”的说法很片面 

这里所讨论的公寓大多是在市中心或附近，区位很好的公寓，地理位置就已经决定了其稀缺性，决定了其在保值升值方面得天独厚的优势，这是别墅不能比的。 

要知道，在市区核心区域的别墅不仅量少，价格也是不菲。以悉尼为例，靠近市中心的别墅都为海滨豪宅，地处低密度富人区，土地和房屋面积往往都比较大，总价昂贵。这样的别墅确实更具有稀缺性，但作为投资用的物业，大众是难以承受的。 

相比之下，别墅的房屋面积往往都很大，很多时候不是整租而是分租，如果投资在不成熟的区位或是人口密度过低的欠发达地区，空置率会更高，这都是相对的。

（典型澳洲公寓）

• 不同的投资模式 

首先，看你要求的是房产本身的升值，还是要求租金的回报？如果想要房产本身的升值的话，那一定是选择别墅项目，因为别墅有土地。 

一般想要长线投资澳洲房产的话建议购买别墅项目，按照澳洲过去50年的走势来看是每7年翻一番，而每7年翻一番也是特指的别墅项目。 

如果想短线投资的话就要选择公寓项目，首先公寓项目的空置率要比别墅项目好，其次在同等面积下公寓的租金也会高于别墅项目。 

其实投资澳洲房产虽然非常稳定，但是里面的学问和技巧也是很多的，在购买时最重要的也是最终考量的还是个人的因素，自己究竟适合哪种投资模式是至关重要的。 

• 投资公寓与别墅时需要注意什么？ 

我们在选择公寓的时候，会尽量靠近CBD地区，并以两房为宜。公寓户型合适的情况下，交通便利，这样的项目通常好租好卖，投资自住都可以。

澳洲房产市场上所出售的公寓大都是楼花，其价格都是高于周边现房价格的。这是常识，但也要注意不能高于市场价太多，否则1至2年后交了房都不一定能涨到买价。

还有一点必须要注意，选购公寓前应该深入了解所在区域的人口结构，中东或印度人集中的生活区尽量要避开。这里我们说的不是地域歧视，而是澳洲房产市场中的一个普遍现象——这些区在治安、环境等方面都差强人意，房价难以上涨。

澳洲房产网Ausproperty.cn的数据显示，在Chatswood，Campsie, Hurstville和Cabramatta有着大面积的东亚人种，Greenacre, Auburn和Silverwater的中东人口比较密集，Parramatta和Wentworthville附近的土著人种比较集中，这些数据有必要注意。

而别墅受众群体以学生和家庭为主，投资别墅最适合选在距离市中心20公里左右（悉尼50公里左右）的区位，价格适中，社区配套相对成熟，主要以别墅为主的低密度生活区。 

• 根据预算选择土地房屋大小，大小均可各有优势。 

相比于公寓，挑选别墅时更应该侧重于该区位成熟度，这是很多人容易忽略的。因为别墅所处的地理位置大都是近郊，所以社区的未来规划就显得很重要了，交通便利的便利程度以及配套的生活设施（学校，医院，购物中心，生活超市，公园等），这些都是值得参考的重要因素。

只要是社区成熟度高，市政规划完善的物业，即便离CBD稍远也是建议投资的。毕竟投资是与未来的博弈，而物业所处社区的完成度既是和未来豪赌的筹码。 

不论是公寓还是别墅都具有其不可替代的投资价值，不存在哪种不能碰的问题。对于海外投资者而言，最需要注意的是清楚自己的需求，积极投资，理性投资，在需要做决定的时候有魄力、当机立断，这才是一名成功投资者该拥有的素质。

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