谈到房产投资时我们应当谈些什么？“现金流”和“资本利得”这两样经久不衰的投资考量，应当是每一位投资者的参考根本。房产投资作为永不过时的热门话题，近年来，各房产中介公司的数据也频频呈现利好。于是，带着对资本增值的追求，越来越多的投资者入市。
就是房产给投资者带来的定期的收入，简单来说就是“进到口袋的钱”。它的粗略计算方式为：
房产租金- 运营开销– 房贷还款
= 现金流
运营开销：房产的地税，保险，物业维护及管理费用等。一般情况下，住宅房产的运营开销由业主承担，商业房产的运营开销由租客承担。
而这“进到口袋的钱”，也是需要纳税的，具体的税金组成，会计师会根据投资者的情况，做出建议和解释。
目前，许多地区的住房的价值增幅已经远远超过了租金增幅，给投资者造成了负收益的现金流。
然而，可以带来现金流正收益的商业物业，则越来越受欢迎。
资本利得是投资者在出售房产后所得的利润。
资本利得的计算方式为:
房产的售价 – 买价 – 相关开销
= 资本利得
（相关开销包括运营开销，广告费和中介费等）
从2015年10月1日起，买卖住宅房产所获的资本利得是需要纳税的，税务准则请参考Bright Line Test规则(该规则对永久性的商业房产无制约)
许多人将资本利得与资本增值混为一谈，其两者的区别在于：
资本增值，是在您扔持有投资房产的时候，对所增长的房产价值的估算
房产一日未出手，资本增值都是纸面上的参考数字。
那么，
我们在投资房产的时候，
是要追求资本增值，
还是现金流呢？
成功的投资者总是在不停的观察比较，其实就是因为二者我们都想要！在投资的世界，鱼与熊掌是可以兼得的，只不过在不同的情况下有侧重点之分。
举个例子
《穷爸爸，富爸爸》中作者Robert Kiyosaki曾因一个投资房产和他的富爸爸争论： 他带著升值的期望去投资一套房产，而富爸爸反对，理由是每月有固定现金流（注意，是现金流，不是单纯的租金）的房产入才值得买！最后，Robert学懂了，现金流才是王道，他甚至把自己逃过金融海啸归功于此领悟。
良好的现金流，
除了能夠加强我们的还贷能力，
还能提高我们的生活质量
还贷能力：
还贷能力作为房产投资的基础，当我们的投资不能带来正收益现金流的时候，就会消耗可支配现金，降低银行对我们还贷能力的评估，从而影响日后的投资。
生活质量：
当我们的投资带来正收益时，就可以用这部分盈余来资助我们在生活上的追求，刺激消费，或积累原始资本用于再投资，达到钱生钱的滚雪球效应。反之，如果投资带来的是持续的负收益，则会造成财务上的负担（土豪请直接跳过），影响生活质量和心情。
新西兰投资专家Martin Hawes在他的《7 Timeless Rules for Investment Success / 七条经久不衰的成功投资法则》一书中提出：“Buy for the yield, the capital gain will look after itself.” 就是教我们，在保证现金流收益的前提下，让资本增值自由发挥。
温馨提示
对资本增值的追求，要看各位投资者对地段，市场，和项目的洞察力，分析能力，和执行力，而这些都需要经验的积累，量力而为，不可操之过急。当然还有锦上添花的一点，运气！
任何投资，机会与风险并存。所以，投资无明显的好坏界限，只有合适与否。请大家看菜吃饭，量体裁衣，建立适合自己的投资组合(包括住宅，商业，基金，股票，生意等)。
另外，我们在投资的同时也要保持一定的社会责任感。为自己增值，同时也为社会增值。盲目的炒房行为，不但对社会造成不良影响，同时也给自己积累不必要的风险。
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