税务专栏02
到底澳洲房产投资收益要交多少税？文：以唐
微信：Leadin06
终于买到了澳洲的称心如意的物业了，成功过户，成功找到租客，一切都顺心如意，恭喜您!可以放松了吗？等等，还有重要的税务事宜如影随行，您有考虑过澳洲房产投资收益要交多少税吗？
持有房产中：土地税和收入所得税
出售房产时：资本利得税
本期，咱们先聊聊每年持有房产中将涉及的收入所得税，其他的以后会娓娓道来。
这里有一个重要概念您先要了解，只有应纳税的收入（taxable income）才需交所得税。换句话说，如果您没有应纳税收入，您就不用交所得税。
那么，什么是应纳税收入？
应征税收入= 应申报收入（assessable Income）-可抵扣费用(allowable deductions)
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应申报收入
房产投资持有过程中的应申报收入有：
○ 租金
○ 租赁相关收入
太笼统了，除了正常的租金还有什么算是相关的收入呢？
举个例子，如果租客跑路了没支付对等的房租，对不起，房东可以扣押租金保证金。再举个例子，如果租客对房间搞破坏，如果事先有投保房东保险的话，也会从保险公司收到相应的理赔。那这两部分也成了应申报的收入。
还有之前政府鼓励居民安装和维护住宅太阳能发电，如果投资房有收到此类政府补贴，也要记入应税收入哦。
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可抵扣费用
房产投资中常见的可抵扣费用有很多方面：
1 贷款相关费用
○ 贷款利息支出
○ 贷款申请费摊销
一个原则，如果你的贷款用途是和对应的投资房相关联的，不论你是用于购买土地而后建成的新房，用于购买现成的二手房，用于该房屋维修，用于该房屋装修等，那么滋生的贷款利息就可以正大光明地抵扣。
但如果你改变了贷款用途，用作买私家车，买另外自己想要居住的房产等，那利息就只能算自己掏腰包，别想钻空子抵税啦。
2 房屋管理中介费用
其次，房屋管理中介费用也有不少名目：
○ 中介日常管理费
○ 广告费用
○ 介绍费用
投资房可以选择中介或自己打理，选择中介打理，可以省心。特别是万一碰上难缠的租客，房东自行处理各种疑难问题所花费的时间金钱成本远可能远不止缴纳的中介费用。这个钱也能允许税前抵减，何乐而不为呢？
3 日常费用
房屋本身的日常费用也是林林总总，
○ 保险费
○ 维修维护费
○ 水费与市政厅费用
○ 土地税
○ 物业费
不同类型的不动产有不同的适用性。一般公寓都会有物业费。维修维护费也是很有讲究，原样小修小补, 粉刷个墙，通个下水道等没问题，如果是原先的瓷砖换了地板，那叫replacement, 必须要逐年摊销而不能一次性抵减。土地税各州不同，以后单独讲讲。
4 其他费用
○ 差旅费
○ 资产折旧摊销
○ 注册会计师，律师等专业人士咨询费用
新州居民买了昆州的房子每年要飞过去检查下租客的维护情况，机票能报吗，一晚酒店住宿能报吗？
当然可以。
但如果您呆了1周，顺道旅游观光，那么就要打折计算啦。
因租客欠缴房租毁坏房屋等情形房东找律师打官司的律师费，可以抵扣。但如果是购买房产时发生的律师费，是记入房产购买成本的，需要另当别论了，不要混淆哦。
折旧是非现金支出，一定记得好好利用。
结语：
看到现在，大家心里多少对自己的应纳税收入有点谱了，那有人要问，这应纳税收入为负数怎么办呢？
如果为负数，您可以用于将来财政年度内产生的应纳税正收入税前相抵。澳洲税务局还是很讲道理的。
正如上期提过，澳洲税民和非澳洲税民的税率和起征点是不同的。非澳洲税民没有起征点，有一元应纳税收入就要开始交税。
澳洲税民的起征点也不是很高。您若不咨询专业意见，很有可能没有合理抵扣而白白损失了应得的投资收益。
最后，非常感谢您的认真阅读，真诚希望我们的所有读者都不会再交任何冤枉税。
