大家好，今天我想在这里与大家一同分享一下关于房地产产权的一些基本常识。希望能在购房或卖房时帮助到大家。
在我这么多年的房产销售过程中，听到的最多的几个问题就是：这个房子是什么产权？是不是永久产权？是不是独立产权？要回答这几个问题，那么就要从南澳的几种不同的产权来说起了。
作为南澳人，首先，我们有必要先自豪一下。为什么这么说呢？因为目前澳大利亚的房产产权注册系统都是从南澳州当年学习借鉴过去的。不仅如此，我们目前的这套产权系统，也对一些西方大国产生了深远影响，比如说，美国。当年美国政府也专门派人过来学习和借鉴我们的产权管理和注册系统。
目前我们的这套产权系统是一位在南澳叫做Robert Richard Torrens 爵士在1857年提出并通过的。此系统在1858年被写入当年的地产法案。到1870年时，这套系统已经被广泛的应用于整个澳大利亚以及新西兰地区。同时，也对世界其他国家产生了深远影响。为了纪念这位伟人，我们目前所使用的一种产权就以他的名字所命名 - Torrens Title。
PS：如果大家有机会去南澳房地产协会(REISA)的话，一进门右手边就有他的铜质头像。
同时，我们现在所看到的房产证也是基于Torrens爵士的这套产权系统所制定出来的。下面我首先给大家简单讲解一下如何解读房产证。
大家现在看到的便是我们目前看到的最多的房产证的版本。一般我们会看到两种形式的。一种就是一般纸质的文件，这种是复印件。另一种便是绿色纸质的文件，这个便是’原件’。大家可以看到，这份文件上的内容不少，但是我们并不需要去详细了解每一个细节。我们如果把没有用的东西剔除掉，那么，我们只需要注意这么几个重要的地方：
房产证号码，certificate of title: volume ****, folio***(在文件的右上角), 这7个数字是每一个房产的独有的数字，每一套都不一样。当然有时候也会是6位数字，folio 只是2个数字。
注册业主姓名 (Registered Proprietors in Fee Simple)，这里请注意，如果注册业主是两个人的话，那么买卖合同必须是由这两个人同时签字。只有一方签字是不生效的。
Description of Land, 这里是对房产的法律上的最正规的描述。一般描述顺序会是：
1.allotment ***, 这是这块土地在这一个区域的编号（并不是你的门牌号）
2.注册方式：常见的会有这么5中：Deposited plan, Filed plan, strata plan, community plan, community strata plan。详细区别会在下面为大家一一介绍。
3.地区名称：比如campbelltown, burnside, Adelaide 等
4.Hundreds of.....：大区名称， 这个是在最早期，政府把南澳分成了若干大的区域，在阿德莱德周边地区我 们目前常见的有：Hundreds of Adelaide, Hundreds of Yatala. 这个并不重要。
5. Easements, 这个主要是说你所购买的土地有没有牵扯到第三方的财产，比如说地下面有没有一些公共设施经过：排污管道，地下电缆。你有没有和别人有共用墙-party wall。你有没有与邻居共用或借用一条车道 - right of way, 等等。如果这里显示为NIL，也就是没有的话，那么这样最好。但如果有显示为我刚才所说的任何一项或者其他，那么就请注意了。并不是说不好或者不能买，只不过你要搞清楚是哪一方面的Easement, 它对你以后的计划有没有影响。具体问题需要具体分析，如果在买房中有遇到，并且不懂，可以去问你的过户师，或者来咨询我们。
6. Schedule of Endorsements, 这里主要是说房产有没有任何的 Encumbrance，翻译过来就是说有没有任何第三方对这个房产设立了任何的规章或约束。最常见的就是银行的贷款。当然还有很多其他形式和内容的Encumbrance，这个一般都是一个大区在规划时对这个地方的房产所设立的一些规章制度。
7. Notation，这个是房地产局的备注，一般会写在购买unit, 联排别墅，和公寓时遇到的 By-law, Scheme Description.
这里有一点大家需要知道的，那就是在今年最新的改革后政策下，政府不会再制造传统的绿色纸质的房产证。一切都变为电子化。当我们买房子拿到政府的关于房子的注册文件时，虽然不是以前的房产证了，但上面所显示的信息还是我上面讲到那一些。
好了，现在我们对房产证有了一定的了解，那么下来我们就说说南澳有哪几种产权，并且在房产证中如何辨别他们。
在南澳，总的来说有四种不同的产权：
Torrens Title, Community Title， Strata Title和Community Strata Title.
这四种其实从严格意义上来讲都属于永久产权，并且是你个人拥有。只不过作为业主，你所拥有的物业的范围，以及定义不一样。下面我们依次来详细解释一下它们三个有什么不同。
Torrens Title
这种产权，是大家最常见的一种，他就是以我们刚刚讲到的Torrens 爵士的名字所命名的。这种也是大家在问所谓的‘独立产权’。这种产权的物业一般都是独立的房子，拥有自己独立的土地和上面的建筑物。业主有对于这块土地的独立支配权。当然，这种支配权是建立在政府对土地的规划制度下的。并不是说土地是我的，我想怎么盖房子就怎么盖，我想盖多大就怎么盖，或者我想盖几座就盖几座。
但并不是所有的 Torrens Title 的房子都是独立的。有一些连体的房子也是 Torrens Title。最为常见的就是这种一分二的新房。虽然有连体的墙和屋顶，但也是独立产权。
这里还有一点大家需要额外注意的，虽说是独立产权，但你所有的权利都是在政府对这块地的规划制度下的。比如说，你想买地盖新房。这时你看中了一个非常好的一个区的一个老房子。地的大小你非常满意，而且房子已经非常老久了，感觉都不能住人了，你考虑买下来把老房子拆掉，然后盖新房。听上去没问题。但不要忽律一点，那就是政府对这一块地的规划。如果这条街或者这个区都是这种1930年前建造的老房子，那么你的这个房子，便很有可能被规划到了遗产保护清单中，那么说明，对不起，房子你不能拆，你只能翻新或加盖。原有建筑必须保留。
或者你的土地上有一颗大树，你虽然拥有这个树，但如果它的大小已经达到了一定尺寸，那么也是受到政府保护的，你并不能随意砍掉。
我这里只是举了两个例子。我想说的核心思想是，不要认为是独立产权就可以随意做任何事情，一切需要先咨询政府或相关专业人士，然后再做决定。
那么如何在房产证中辨别是否是这种独立产权呢？要么就需要看产证中对房产的描述了（Description of Land）。具体看我刚才说的这一项里的第二条，也就是注册方式。如果是独立产权的Torrens Title 的，那么会是写的 Deposited Plan *****, 或者 Filed Plan *****。只要找到这两个词，那就不会错了。
接下来咱们就要讲一讲比较复杂的另外两种产权形式了。
Strata Title
Strata title 大家最长见到的有：民用住房里的Units，有时townhouse 也会是，还有就是商业房产中很多商店或者一些办公室，甚至仓库。这种产权的物业的最大的特点是：产权地界的划分不是按照土地来划分，而是由建筑物来划分，并且产权中会包括公共土地。
举一个例子，有一组Units, 里面总共6户，大家的房子都是连在一起，车位也都是在一起，这种情况大多数会是Strata title。那么大家就问了，如果我拥有其中一户，那么我的产权是怎么界定的呢？外面的花园草地是属于谁的呢？答案是：这种房屋你所拥有的产权是你的房子四面墙内的空间。而且注意，是内墙，而不是外墙。有时，你同时会拥有一个停车位，或者有时会有一个小花园。但你并不拥私人有任何的土地。这个小区里的土地，都是整个小区内所有人共同拥有，包括小区里的车道，大家平时走的人行道和公共的设施。
那么既然拥有共用的土地，那么就要牵扯到一个问题，公共设施和土地由谁来管理？一般来说会有2种情况。第一种是有专业的Strata物业管理公司来进行管理，比如说大公地产Strata Management， Whittles, Strata Data 等。这类公司管理的好处是：作为业主，你不需要为任何小区的事情而操心，你只要需要每个季度交纳物业费即可，物业经理会帮你把全部的工作做好。第二种情况，业主自己管理。业主之间会选举出一个业主，作为小区事物的秘书，由他来管理整个小区的正常运营。但这种情况比较少见。大多数的小区会选用专业公司进行管理。
作为 strata title 的物业，在物业的管理方面与一些维修事宜，有些是需要统一处理，有些是业主个人的责任。比如说，房屋的建筑保险，公共地区的他人意外险，公共地区的维护与维修等都是小区管理员的责任。但房屋内部的维护就是业主本人的责任与义务了。
刚才我们说了，小区物业会向所有业主每个季度收取一定金额的管理费。费用主要是来承担我上面所说的保险费，维修维护费用等。那么，有人会问，这个金额如何设定呢？答案：在每年年初，物业管理人员会制定一份年度的花费预算，这个预算是通过往年的花费拟定出来的。然后大家根据每个人的房屋大小来合理分摊这个费用，并且每个季度收取。往往这个费用中会有两部分内容：第一就是管理费（Admin Fund），这个费用就是维持小区日常运作的费用。第二个费用叫做Sinking Fund 小区基金。这个基金是由每一户业主出资而建成的，而且大家每个季度会往里面继续注资。目的是当小区有一些突发事件，并产生临时不可预测的花费时，业主们就不用再额外掏钱了，费用就可以从这个基金内提出。
另外一个重要的组成部分就是小区的一些规章制度，一般是指By-law 和scheme description。By-law是对小区内的住户的行为规章制度，比如说是否能养宠物，房屋是否可以做假日短租等。而scheme description 往往则说的是小区项目建造方面的规章制度。
小区管理委员会会在每年开年会，来讨论下一年小区将会处理的问题。最后的决策将会是由每一个参加会议的业主投票表决。少数服从多数的原则。这个则是咱们华人经常忽略掉的一个重要环节。如果不去参加会议，则无权表达自己的意愿。当一些重要决策定下来的时候，就算你不赞成，那也为时已晚。
那么在房产证上，如何辨认这种产权的物业呢，同样需要看产证中对房产的法律描述了（Description of Land）。同样看我刚才说的这一项里的第二条，也就是注册方式。如果是Strata产权的，那么会是写的 Strata Plan *****。只要找到这两个词，那就不会错了。同时，中介会给买家提供一份叫做strata plan 的图纸，图纸中会详细说明小区内物业具体情况，比如说有几户人家，是否有车位，车位的位置在哪里等等。
下来我来讲一下关于Community title 和Community strata title 的问题。
Community title 是一个介于Torrens Title 和strata title 之间的一个产权形式。它的产权划分是跟Torrens 一样，由土地的界限来划分，但同时又有跟strata一样的公用土地。最常见的就是townhouse, 也就是咱们所谓的联排别墅，每人拥有自己的土地以及房子，但大家都要使用一条公用的车道。这种产权，业主需要对自己的土地以及建筑物负责，而小区管理员则需要对公共区域进行负责。
这种产权的房屋的管理方式与我上面说到的strata title的管理方式非常相似。大多数情况也是需要一个专业的strata 物业管理公司来进行管理。但他们的管理往往是对公共区域的一个管理。这里就不会牵扯到每一户业主房产内部的管理了，比如说自家的花园。
Community Strata Title其实就是Strata title 的一个延续。因为在2009年后，政府就不会再审批任何strata title 的申请了，取而代之的，则是这个Community Strata Title。 这种产权最常见的就是为我们华人最为熟悉的高层公寓了。城里面的公寓都是这种产权。
关于这种产权的物业的管理，总体方针跟strata title的物业管理很相似，但又更加的复杂。完全可以拿出来当做一个话题来讲，我们今天就不在这里详细说明了。
如何辨认这种产权的物业呢？同样在房产证上，对房产的法律描述（Description of Land）。同样看我刚才说的这一项里的第二条，也就是注册方式。如果是community或者community strata产权的，那么会是写的 community Plan *****或者community strata plan ****。只要找到这两个词，那就不会错了。同时，中介会给买家提供一份叫做community plan 的图纸，图纸中会详细说明小区内物业具体情况，比如说有几户人家，是否有车位，车位的位置在哪里等等。
今天的讲座就到此为止，希望多大家有所帮助，非常感谢大家的参与。如果有任何问题，现在可以提出。
