咱们华人到了新西兰，怎么都会主动或“被动”的和房地产沾上边。您的家人或周围的朋友，很多不是卖房中介、贷款经理，就是银行职员、律师、会计师。
温饱的买自住房；小康的买学区房、买投资房；小土豪分地建房；大土豪买农场盖楼。咱们新西兰大农村出身的，回国说起自己都可以说是做房地产的， 哈哈。
房地产这条线上，赚钱的点很多，赚钱的方法也多，想冲进来分一杯羹的人更多。
今天就来给大家讲讲现在火得很的土地分割建房，清清楚楚，明明白白地教你如何把钱赚到手！
想买大地分割建房，多少都会遇到以下这些问题：
这个大地的房子该不该买？能不能分？能分几块？
分割成本到底是多少？斜地和平地的差价是多少？
洪水区，污水管，雨水管，有多少未知因素？
分割时间要多久？
多少钱买进才能赚钱？
分了就卖？还是建好了房再卖？
实例
Woodford Av, Henderson, AKL （2015年7月买进）
位 置： 奥克兰西区土地面积：817m2
房子：1960年代，老3房1卫浴，砖瓦 Weatherboard，室内 93m2.
拍卖前，成本分析：
分割成本： 8万元左右（计算细节见后分割成本分析）
旧房不动，只需装修的成本： 内外全部翻新需7万元左右（计算细节见旧房装修成本分析）
按2015年7月的市价，全翻新旧房轻松可卖75万
按2015年7月的市价，分割出来的地轻松可卖60万
如出售，房产中介费： 5万
总销售额：75+60=135万
利润＝135-8-7-5-买价
所以拍卖价格只要
低于135-8-7-5＝115万就挣钱。
拍卖现场，两家竞价，我91万拿下，没有任何迟疑 。拍到就已赚到20万。
TIPS
房产生意和所有生意一样，自家帐清楚，底气十足。市场总是帮那些明白自己在做什么的人。
2016年4月，同条街左邻居（有很长的车道，无雨水管，分割需要切掉一部分房子）拍卖110万。2016年5月，同条街右邻居（有很长的车道，无雨水管 ）拍卖118万。也就是说在不分割不装修的情况下，此项目现在市值120万左右，利润近30万。
分割成本分析：
地面分析
土地面积大小，是否够分：地大817m2, 可对半分。因为是路交叉口的房，不涉及drive way的问题。
旧房位置，是否般移：旧房子完全在对半分割线的另一半所以没有移动房子的问题。
洪水报告，是否可建：地的一角与洪水区沾边，所以需要洪水报告，但不影响建房位置。
坡度大小，是否挡土：该地有一些小坡度，建新房需要做挡土墙。
地下分析
有无管道，是否外接
地下有污水管通过新建房所在地，所以需要污水管搭桥。该地没有雨水管，但能连接到路边的公共雨水管道里，无需邻居签字。根据最低点在公路对面，所以需要雨水管穿过公路。
因为该项目要接雨水到马路对面，所以偏贵。接新房+旧房的污水、雨水全部工程约3万元
进水、电、电话 三通，约1万元
Drive Way 约1.5万
分割师的手续费约2.5万元
综上所述
该旧房带地项目属于无重大分割障碍，完全易于分割并加建，整个施工面宽阔，属于分割好盘，分割费预算约8万元
旧房装修成本分析：
清理屋顶、换雨水槽、洗瓦、油漆0.5万元
全新橱柜2万元
全新卫浴2万元，该项目多加一个厕所出来
地毯、地板、地砖1万元
里外油漆0.5万元
内墙0.3万元
花园、围栏、Deck，0.7万元
该项目预算装修约7万元，时间6-8周。
建房成本分析
根据具体要求不同，
建房成本在$1600-2000/m2不等.
分割建房时间
专业分割团队，2-3个月分割
市政府分割审批，1-3个月
建筑设计师，1-4周
BC审批，2-3个月
建房，4-6个月
Tips
在资金流没问题的情况下，可以在等市政府分割审批的同时建房，这样整个项目可以在9-12月完工。
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