壹本公益讲座（十二）回顾 - 澳洲购房六步走,澳洲壹本杂志微信公众号文章

各位朋友大家好，我是大公地产的销售顾问William，首先感谢活动的举办方一本传媒对于系列讲座的支持与筹办，继上次关于购房补助以及减免政策的讲座之后，很高兴今天可以再次与大家分享一些地产行业的相关知识。

宜居的气候，低首付，高回报都让澳洲资产配置成为近些年的热门话题。无论你是已经移民澳洲还是在考虑海外投资你都该来听听这次的讲座，此次的“澳洲购房六步走”将让你对澳洲购房流程了然于胸。

今天的讲座大概会持续30分钟，旨在将澳洲买房的流程从头至尾贯穿，并结合我们工作中的实际经验，让大家在买房的时候做到心中有数，少走弯路。因为时间有限无法做到面面俱到，所以每个环节将不做过多赘述。如果大家有问题请在30分钟的讲座以后在群里提出。

讲座内容摘要

1找房

2看房与房子种类

3报价与签合同（现房/期房）

4 贷款与FIRB

5委托过户师

6交房

1. 找房

在澳洲买房最常见的是在www.realestate.com.au（南澳使用比重较大）和www.domain.com.au这两个网站搜索房产，上面包含了大部分二手房，部分新房以及期房的信息。找房时可以按照价格、地区、价位等不同分类来搜索。点击进入某个物业会有该物业的文字介绍、售价、图片、开放时间、中介联系方式等信息。

2. 看房与房子种类

2.1 看房

对于正在出售的二手房，一般来说中介会在周中更新房子的open inspection（开放）的时间，通常来说开放会在周六/周日的中午到下午这个时间在房子里持续大概半个小时。开放日的时候感兴趣的买家可以去看房并咨询中介问题，如果无法参加指定的开放则可以和中介联系另约时间。

对于期房项目，一般需要联系中介通过电邮、见面等方式获取相关的资料，例如户型图、装修清单等。有的大型期房项目会有展房可以参观，感兴趣的买家可以到展房实际感受如装修用材、电器、周围环境等更具体更全面的信息。

2.2 澳洲房子的朝向

大家都知道，朝向是一个房子舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。澳洲的北面是国内的向阳面，和中国的南北是相反的，而东西则相同：太阳从东边升起西边落下。

不过因为个人喜好不同，并没有所谓完美朝向的房子，例如：面西的高层可以看到日落和海岸线但是夏天可能面临西晒的问题。所以对于房子的朝向并没有绝对的好与坏，自己觉得舒服的就是最好的。

2.3 关于澳洲学区房

跟国内的“学区房”一样，由于澳洲的公立学校是在学校附近一定地理位置招收学生，相邻的两条街里一条街可以上某所学校，另一条街由于不在学区范围则无法上此学校，所以澳洲也会有“学区房”这一说法。如果你居住的位置不在某所学校的学区内你同样可以申请入学，然而要排到学区内学生申请的后面或者直接被拒绝。

不过大家需要知道的是解决孩子上学问题可以通过在学区内租房，或者上私校等方式解决，同时每个公校的政策会有不同，例如：某公校已经暂时关闭接收非第一次上此校（例：转学）的学生，即使你搬到此学区内。

由于我们中国人对孩子教育问题的重视，学区房一直是个争论不休的话题，还望大家结合自己的家庭状况，实时政策等斟酌而行，适合自己才是最好的。

2.4 房子类型

House （别墅）

一般有地有房子，独门独院，有的别墅的后院会有游泳池，网球场，花园等。面积从几百米到几千米不等。别墅的土地面积与居住面积相对较大，足够大的土地有推倒再开发的潜力；同时，租金回报相对较低，距离市中心的距离可能会较远，资金门槛相对较高，维护成本相对较高。

Townhouse （联排别墅）

顾名思义，连成排的别墅即为联排别墅，两层三层都有。联排别墅的土地以及土地上的房子依旧属于自己，但与别墅的区别是联排别墅有的时候会存在和邻居公用的车道或者围墙或者其它公用的区域。联排别墅距离市中心相对较近或位于市中心，租金回报适中，院子易打理；但是并无再开发潜力，且部分人群较介意上下楼梯。

Apartment （公寓）

对于公寓在这里就不做过多的介绍了，相信大部分同胞都有居住公寓的经历。公寓通常位于市中心，资金投入相对较少，租金回报高，风景较好；但同时公寓也不具备开发潜力，没有院子，户型设计、建筑质量、物业管理等因素对于公寓的价值有影响。

别墅，联排别墅，公寓都有自身的特点，没有哪个是绝对的好也没有哪个是觉得的不好，选择哪一种要结合自身的资金情况，需求，用途等来做决定。

3. 报价与签合同(现房)

3.1 Private treaty (单方协约)

Private treaty是最为常见的现房出售方式，在开放日看房以后大家按照自己的情况出价，由中介收集所有的报价，之后就等经纪给你回复：比如卖家不同意或者要求最低多少，或者有人出价比你高，你还准不准备出更高等，房东在接受某个报价以后由中介通知买家签署合同。

需要提醒大家的是，在这种售房方式下，有责任心和职业操守的中介通常会告知每个买家大概什么时间会和房东碰面，并告知你如果感兴趣需要在什么时间以前提交最好的报价，以免错过这个物业，但并不排除有的中介或房东会接受第一份收到的报价的可能性，所以在这种现房出售形式下，与中介的沟通就变得异常重要了。

3.11 Private treaty常见问题：

怎样出Offer（报价）？

答：一般来说中介在物业开放的时候会准备offer form（报价单），或者留下你的联系方式之后将报价单邮件发给你，亦或让你自己到中介的网站自行下载。报价单上的基本信息包括：买家信息，报价，定金，交房日期，限制条款等。而有些中介会直接拿出正式的购房合同，让意向买房者签字。如果卖家接受offer了，也在合同上签字，合同就生效了。

我该出多少钱，加价还是砍价？

答：市场规则，如果竞争者众多，一般加价；没人抢，自然可以谈价。

我怎么知道Offer是否被卖家接受了？

答：一般由中介通知并安排签署合同。

我需要签署什么文件？

答：Contract（合同）以及form1（涵盖了土地描述以及市政府对该房屋的记录）。冷静期在签署完两个文件后开始计算。在南澳，冷静期为两个工作日。例如你是在周四签署的合同和form1，那么你的两天冷静期为周五，周一这两天，截止到周二0:00点。冷静期过后，你就需要将之前协定好的定金打到中介的trust account（信托账户）下。

关于合同上的subject to 到底是什么呢？

答：Subject to xxx指的是在某个条件满足的前提下此份合同才生效，如果你需要在合同中放置这样的条款则需要在放offer的时候就写明。

常见的条款如：subject to finance （合同取决于贷款），在放了此条款以后如果贷款批不下来那房子合同就不成立，对方要把定金退回来。其他常见的条款还有subject to building inspection(取决于房屋检查)，subject tosale(取决于卖房)，subject to FIRB approval(取决于海外人士购房监管局的批准)等等。

大家需要知道的是条款放置的越多对于买家的保护就越多，但是对于卖家的风险就越大。面对两份价格差不多的报价，一份cash unconditional（无条件报价），另一份subject to finance （合同取决于贷款），房东在绝大多数情况下都会选择风险较小的一份。

3.2 Auction （拍卖）

拍卖通常为为期四周的销售过程，前三周每周做开放，第四周在开放后在房子里面/指定地点进行拍卖。想要参加拍卖则要在拍卖前携带身份证件与中介联系进行注册，并得到拍卖时所用的带有号码的叫价牌。

由于篇幅有限我们今天不对拍卖进行更详细的介绍，但大家的需要知道的是，拍卖与Private treaty （单方协约）最大的不同在于拍卖的房子无冷静期，即不可反悔，且不可有任何前文所提到的subject to（限制条款），这两项要求即使你在拍卖前报价也同样适用。最高竞价者将得到拍卖的物业（前提价格超过房东所设置的出售底价），于当天签署合同，并在当天或者之后的第一个工作日交付定金。

3. 报价与签合同（期房）

最常见的期房形式当属off-the-plan（楼花）了。交易步骤大致为：

1.看中某户型后交付意向金

2.签订合同，冷静期过后补齐10%定金

3.交房前无须承担额外开销

4.交房前确定贷款，指认过户师等相关事宜

5.在双方过户师协定的日期办理过户，交付余款，领取钥匙。

off-the-plan（楼花）的合同是由开发商指定的律师行在南澳房产局标准合同的基础之上拟出的，除去基本的法律条款外，合同一般还会包括：purchaser（买方）、vendor（房东）、price payable（售价）、deposit payable（定金）、deposit holder（定金账户）、practical completion date（预计交房时间）、sunset date（落日条款）、communityplan（物业设计图）、by-laws（物业公共守则）、scheme description（物业使用属性）、form 1等。

如果想对合同有比较好的解读建议在签署合同已签，或在冷静期内找conveyancer（过户师）解释合同。

4. 贷款与FIRB

4.1 贷款常见问题

我能贷款多少？

答：在购房以前之前，可以到银行做一个Pre-approval贷款预批。这样就可以知道自己的预算，做到心中有数。

Pre-approval（贷款预批）要多长时间能得到结果？

答：如果材料齐全，一般48小时就可以拿到Pre-approval（贷款预批）。

Pre-approval上面的额度，以后真正贷款时候，额度会变化么？

答：可能变化的。原因可能有：个人还款能力的变化、提供资料的完整度、银行贷款政策的松紧变化等。

我最多可以贷多少？

答：根据个人的收入情况，资金来源，目前贷款额度，不同银行的政策不同等等，贷款额度不尽相同。在实际工作中我见过买家房贷贷到了97%，同时另外的3%以及印花税等费用又借了个人贷款。当然，关于贷款每个人的情况不同，大家还是要咨询专业的贷款工作人员。

4.2 FIRB

Foreign Investment Review Board 简称FIRB 中文就是海外投资审查委员会

作为海外人士（无pr）在澳洲购房需要申请FIRB，如果购买的是新房和即将动工的土地，则此物业是可以一直持有的，如果购买的是二手房则要求此海外人士持有澳洲12个月以上的有效签证，并且在购买后房屋只能用来自住，签证到期/离境后的三个月内需要出售此物业。没有FIRB的审批，即使签署了购房合同也是无法过户的。

4.21 费用

目前申请FIRB的费用是100万以下的物业收取$5000申请费，100万以上200万以下收取$10,000申请费，之后每多100万多收取$10,000（政策更新于2016年6月30日）。