好时机:全美20城S&P房价指数显示房市趋理性!,汇骏美国房产投资微信公众号文章

尽管距离2008年金融危机已经过去了8年，但是很多投资者再次想起时仍然惶恐……如今国内楼市疯涨，人民币贬值加速，美国房市逐渐回暖，贷款利率短期内最低，不失为投资美国房产的好时机！

纵观美国自2008年金融危机以来这八年，房价也在慢慢回温，现在基本回到了2007年的水平。

这张图是从2000年到2016年美国整体房价走势，灰色为金融危机时刻。这个指标是S&PCase-Schiller US National House Price Index，表示月数据，最近3个月的增长为2.71%，1年的增长率为5.10%，3年和5年的年增长率也都在5%左右，可以说美国房价近年来是稳健增长。

这张图则是S&P Case-Schiller 20 city composite Home Price Index，是了解美国大城市房价走势最好的指标了。

这20个大城市分别是：Boston, Chicago, Denvor, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Fransicso, Washington DC, Atlanta, Charlotte NC, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland OR, Seattle, Tampa。

基本这就涵盖了所有留学生以及海外投资者的考虑范围，所以更有参考价值。有意思的事情是，相对于整体美国房价，大城市的房价增长反而略缓慢，价格也不及2007年水平，美国大城市的市区还是很有投资空间的。

而中国楼市则呈现另一种模式，人们跟风买房仿佛给中国房价加了一个快进键。中国人平均70%的资产都在房地产里，今年北上广深这些一线城市房价迅速蹿高，成交量激增，排队买房的新闻频频出现。

我们可以看到，确实2016年是房产极速增值的一年，这些增长主要发生在一线城市，连二线城市也只是勉强被带动，三四线城市的房价和销量其实是止步不前的。

最近这两个月，由于美国大城市房价有所增长，我们可以看到其销量有些许下降(3-5%)。有人会担心美国房价又处于高位，再加上之前房产崩盘的心理阴影，其实很多美国人都没有太多买房的想法。

这是一个相对理性的市场，相比于价格本身我更看重消费者行为，比较理性的市场告诉投资者：现在投资美国房产是一笔稳健的投资。反之，蜂拥而至的中国房产，则需要谨慎又谨慎。

撇开其他因素，买房子的动机是最需要考量的一点。比如在美国留学或者工作的朋友，在决定买房而不是租房之后，在哪里买什么样的房子更多应该是由自己的生活决定；比如要结婚买房或者有小孩要换房的朋友，当觉得有需要买房的需求时，这个时刻就是最好的时机。

除此之外，纵观大局，美国房产应该继续是一个热点。现在欧洲和日本零利率、负利率时代，美国加息极度缓慢，中国内地房价疯涨，香港房市略有衰退，市场上有很多热钱找不到一个出口。再加上现在人民币正在贬值的过程中，在美国贷款利率短期新低的多重好处下，把资产放进美国房市其实是一个不错的选择。

这张图是人民币与美金汇率及中国房价增长的对比图。半年来从6.48涨到了6.67左右，就意味着每$100,000的投资已经获利了￥20,000。根据我们印钱的速度和其他经济发展考量，人民币贬值的趋势应该还会继续。所以以美金标价的东西则更能保值。

再来看一下美国30年贷款利率，距离2012年最低点3.30%也只差10个basis pts左右。如果考量20年或者活期贷款，拥有较好的信用积分，那么就可以拿到接近3%的一个贷款利率了。这意味着什么呢？

投资者用了3%的cost of capital借来的钱去做了远比3%回报要高的投资。即使10年后利率涨到了8%，你也为自己锁定了3%的贷款利率，赚到了这5%的利差。

对于在美国的留学生，因为没有固定收入和工作签证，所以要买房只能全部用现金，是比较大的一笔投资。但是在美国工作的人，有了H1B工作签之后，就很容易用贷款买房子了。基本上20%-25%的首付比较推荐，拿到的利率好，且不需要叫额外的贷款保险。而此后每年需要还的贷款，也可以用来退税，一举两得。

投资房产的回报来自于两个方面，第一是房地产升值，第二是租金回报。国内租金和房价本身是失衡的，所以人们期待通过房产升值使他们资产翻倍。但现在房价处于高点，所以投资的门槛和风险都偏高。在美国我们对于房产短时间大幅度升值的预期要低一些，因为市场相对比较理性，但是租金带来的稳定现金流是非常可观的。

从城市选择来讲，一个城市的经济状况必然影响其房价，教育文化会影响经济状况，从而潜移默化地影响着房价。这几年硅谷的蓬勃和几家独角兽公司的崛起带来的就是人才，以及旧金山附近狂涨的房价(5Yr 11% CAGR)。今年增长最快的则是西雅图，由于优越的环境吸引更多的企业，商业地产主要推动了西雅图的房价增长(9% YTD)。