整个2015年和2016年至今，每当多伦多地产局 (TREB) 发布成交统计报告时，我们几乎无一例外地发现，大多伦多地区二手房成交量每一个月都比上一年同期有10%到20%的明显升幅。换句话说，过去两年，在大多伦多地区买房的买家人数不断地增加，每年都比上一年明显地多出一截。

非本地买家明显增多

这些多出来的买家都是哪里人呢？从我过去一段时间内成交的案例看，多出来的买家很大一部分不是本地常住的朋友，而是来自外省甚至海外的买家。我可以简要地与大家分享几个案例。

案例一。买家几年前技术移民加拿大，取得枫叶卡之后回中国大陆工作，原本没有急于在加拿大置业。但是，看到这一两年房价的涨势，也因为近期加币汇率依然偏低，从人民币换加币很划算，于是决定现在买房，暂时交我出租管理，等一两年，全家再搬回多伦多来住。

买家朋友回到多伦多只有一周左右时间，我已经帮她买到称心的房子，验了房，也落实了银行贷款和律师交接产权等细节安排。然后，买家朋友回到中国大陆安心工作，我帮忙从律师那里拿到钥匙，並且帮客人将房子租出去，现在毎月收到的租金基本上够支付房屋贷款和地税等费用，基本形成了房子保值增值的” 自动驾驶” 状态，身在国内的买家朋友只需用网上银行每月看一次几笔钱的进出即可。

案例二。国内企业老总，有房地产投资经验。持美加10年签证来美国和加拿大商务旅游，並考查这边的投资机会，给这边的亲属留下了委托书 (POA)。他回国后，这边的亲属继续跟我看房子，再将房子的照片和短录像用微信传回国内。不久，也用合理价位买到了合心意的双车库独立屋，国内朋友很开心，说以后随时可以过来住一段时间，因为，在加拿大有了一处属于自己的房子。

案例三。国内退休人士，早年资助独生女儿来加拿大留学。现在，女儿在这边有了工作，入了加拿大国藉，结了婚，生了孩子。退休的母亲以探亲签证来帮女儿看孩子，老人家也很喜欢加拿大。于是，一边由女儿担保在办移民，一边用自己的钱买房出租，赚点收入。将来，等办成了移民，再把房子收回来自住，自己也成了有房子的加拿大人了。

案例四。纯出租案例。这是去年找我卖房子的老客人，早年移民加拿大后，在中国和加拿大两边跑照顾生意。几年前买公寓楼花时还不认识我，这次楼花变成现房，需要在Occupancy状态下出租，我也是在短时间内就帮客人搞定了两个单位的出租手续。近一年，发展商交楼(Interim Closing/Occupancy) 之后，很短时间内就会让买家接手产权(Final Closing/Take Title) 。如果买家单位没有成功租出没有租金收入的话，申请房屋贷款时就可能遇到阻碍。

在多伦多买房只需7到10天

国内各种不同身份背景的朋友在大多伦多地区买房自住或是投资出租，已经是大多伦多房地产市场的新常态。这得益于加拿大房地产市场对外开放的自由度，得益于中国大陆资金外流的大趋势，目前，更得益于加币的低汇率和银行的低利率。

进一步讲，多伦多是一个多族裔聚居的大都市，加币的低汇率和银行的低利率並不只是被加国以外的华人资金所关注，其他族裔和其他国家的资金也都在涌入大多伦多地区。我帮客户朋友们买房已经发现，抢Offer的人和玩Bully Offer的买家当中包括了各个族裔和国家的人。

外国人在加拿大买入房地产的程序其实相当简单易行。个人经验显示，对于比较有实力的买家朋友来讲，即使只是旅游签证，只要来多伦多一次，只需7到10天，您就可以跟我走完如下买房的全过程: 不同区域海选看房，综合分析比较，再次翻看重点房屋，进行合同谈判，验房保证质量，银行开户和申请贷款，取消条件确认合同，安排律师交接，以及其他细节安排。

这当中特别要求海外买家注意的细节有三个要点。第一要点是，银行开户和贷款申请必须亲身来多伦多办理，出示两张身份证明文件，並提供个人海外资产和信用记录的相关文件。

至于最后获银行批核的贷款合同签字这个细节，很多银行提供海外公证处签字这一特殊服务，也有银行接受POA签字。第二要点是亲身来多伦多见律师，委托律师日后为您办理产权交接手续，同时，有需要的时候，办理委托书(POA) 。

第三要点是，在买了房子又不能在加拿大等到产权交接日的情况下，与银行安排好如何将自有首付款(Down Payment) 在指定日期送交指定律师的细节安排。

通常，来自海外的买家朋友们在到达多伦多的7到10天里就可以做好上述所有安排，剩下的事就交给这里的专业人士和您的受托人了。其中，如果您找到一位非常专业又尽责可靠的地产经纪人，您就可以感受到事半功倍的办事效率。

海外资金对本地华人的影响

海外资金涌入大多伦多房地产市场已经成为不可阻挡的趋势。过去两年的疯涨行情在加拿大中央银行维持利率在历史低位的大环境下，至少会持续到今年年底，甚至到2017年中。

在此之后，或许可能因为美联储开始真正加息而涨势放缓，但是，基本房价上升势头很难停止。因为，加币的低汇率和银行的低利率怕是一时半会儿不易改变的状态，这对海外买家的吸引力太大了！

可能有人会问，如果大量房子被海外买家买走了，是空置呢？还是出租呢？有那么多人租房子住吗？

事实上，海外买家和本地有实力的投资客交给我出租的房子都租了出去。这是因为，偏高的房价确实将一部分初次买家挡在了业主群体之外，他们只能长期租房。

而且，现在媒体上有些本地的西人”专家”呼吁，暂时不买房，甚至让人趁着目前房价高，卖房套现去租房。谁对谁错，不到三年就见分晓。但目前，市场上确实有足够租客支撑市场。

是的，海外买家涌入，抬高了房价，对本地的年轻人包括我们的下一代是不利的。好在华人朋友家庭观念强，一代帮一代。中年父母哪怕是借首期给儿女，也要帮他们早日置业。这样，华人家庭很可能不因近期房价疯涨而受损失，反而可以因多处房产同时升值而受益。

海外买家的到来对本地的准备卖房Down Size的上了年纪的朋友们来讲却是好消息。如果您能高价卖出手中的独立屋，然后将所得金钱变成两到三处价钱较低的小型物业，您将来就会有多一些租金收入，安渡晚年。

对于生活稳定，也不买也不卖的朋友来讲，也可以远离房市，毕竟，享受生活更重要。

(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位投资买卖与租赁打理等专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至[email protected] 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客 http://blog.51.ca/u-259391/及个人网页www.jamesbai.com。)