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随着中国国内各大城市房价急剧攀升，人民币贬值的速度加快，影响最大的就是国内中产以上的人群。

在过去一段时间之内，越来越多的国内热钱开始涌向澳洲进行海外资产配置，在这批海外资产配置的大军中，并不是所有人都是成功的。

有些时候宏观概念没有任何问题，但是投资细节是决定海外投资成功与否最重要的因素。

随着澳洲银行对海外投资人士限制力度的加大，海外客户对贷款银行的选择少了很多，客人对澳洲地产的产品更需要仔细的挑选。

最近有几位纯海外投资者贷款申请案例被银行拒绝，问题都是出在抵押物上，而关于银行看重的收入材料上，都没有任何问题，最后的问题却出现在购买的房产上。

我和大家分享一个很有共性的贷款案例，刘先生在布里斯班某区买了一套公寓的项目，由于澳洲本土银行海外收入的收紧，我将刘先生的申请送到HSBC 汇丰银行。由于刘先生任职国内著名企业高管，银行很快的给出了预批成功证明，就只差最后一步房屋的估价。

当大家都以为申请妥妥的成功时，银行给出了不接受此处物业作为抵押物的决定，原因是风险指数到达5星。

由于估价报告较长，我把银行主要拒批理由分享给大家。

1

自然环境因素

此处物业处于两条比较繁忙的街道之间，存在比较严重的噪音污染；同时这栋公寓楼处于洪水发过的区域，一旦有比较强烈的降雨，河的水位就会越过河岸，当地下排水系统达到承载的极限时，就会造成积水显现，从而影响未来二手房流通情况。

2

最近市场导向因素

地区疲软的经济市场和人口对住在的需求减少，可能造成较高的空置率；初期区域发展造成了公寓房屋供应量过剩，海外贷款政策和海外APRA政策也会对市场造成影响。

3

‍市场细分条件风险‍

这栋公寓楼被大量的海外投资者/或者省外投资者购买，在二手房的流通率上会受到很大的市场影响；如果市场有改变时同一地区的竞品较多，二手房售价和租金会受到相应的影响。

刘先生这个例子并不是特例，像这种情况在墨尔本，悉尼，布里斯班都有发生过。

悉尼财神希望通过这个例子给海外投资者一些建议。

财神建议

1 ,在购买澳洲投资物业时一定要提前详细咨询您的律师，因为律师可以通过合同对物业的环境进行详细的解释。

例如，洪水问题，森林火灾，地下矿产，土质污染等等他们都会告知客户。

2,购买澳洲投资物业时一定要考虑未来政策的调整，做好预案措施。

一旦发生最坏的情况如何成交房产，并且对购买物业所在的地区提前做一些市场研究。

3, 尽量避免跟风投资，房屋未来的价格是根据“供”于 “需” 造成的，所有的变量都影响着这两个关系之间的平衡。

银行在估价报告中反复强调未来二手房转售速度问题，那么投资者也同样要将这个问题重视起来。通过我的经验凡是国内客户扎堆投资的项目回报率基本都一般，因为这些项目符合国内客户投资关，好项目都是一些比较独特的项目，当地买家较多的项目。

要符合当地人购房置业的习惯与偏好，在市场比较波动的时期尽量去挑选一些供应量较少的密度较低的区域。

 

4,投资组合尽量多元化，不要全部投入到公寓项目；

别墅，公寓，联排尽量保持相对比率。

 

 感谢阅读，下期见！

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