你真的懂回报率吗？,美国德州阳光地产微信公众号文章

资产回报率(Cap Rate) 是在评估商业地产项目时最常用的数据。然而，很多国内投资者常常把它与投资回报率(ROI) 混淆在一起。究竟这两者的区别是什么？什么才是资产回报率？如何应用它？怎样的回报率数值才值得投资呢？今天我们就为您一一答疑解惑。

1. ROI 和Cap Rate 区别

投资回报率(ROI)

一般指在n年后出售地产时，投资者计算的投资回报率。ROI 的数值一般高于Cap Rate。

资产回报率 (Cap Rate)

它是地产的年运营收入和当前地产价值(一般为售价)的比值。与ROI 不同，Cap Rate 反映了无借债情况下地产的收益，是打算长期经营地产的投资者需要关注的数据。由于“年收入”为该公式的一个重要变量，所以Cap Rate的数值一般基于对未来收益的预测。

例如: 某标价为 $17,000,000 的地产在2017年的净年收益预计为$1,000,000, 那么它的Cap Rate为5.8%。

2. Cap Rate 与项目风险

Cap Rate与投资风险之间的关系非常紧密。从以下公式我们可以看到，Cap Rate 的数值由两个部分决定 (1) 美国国债利率和(2)卖家根据当前环境设定的投资风险值。由于国债利率在10年中恒定，因此Cap Rate 和投资风险成正向关系。Cap Rate 越高，风险越大。

Cap Rate = Risk-free Rate of Return (一般为国债利率) + Risk Premium (投资风险)

选择哪种项目完全取决于您的投资目的和可承受风险的能力。如过您希望通过海外置业来传承家族资产，那么可以考虑Cap Rate 较低，区域大环境稳定的项目；如果您的预算并不十分充裕，可以考虑Cap Rate 较高、买入价较低、需承担一定风险、但升值潜力大的项目。

3. Cap Rate 受哪些因素影响

1) 地理位置

地点之所以对项目有着举足轻重的意义就在于需求决定地产的价值，而地理位置又在很大程度上影响了需求的大小。地理位置既可以指地产所在的大都会区(如: 大西雅图)，又可以指具体的地区(如大西雅图的贝尔维尤市)。

美国共拥有381个人口密度高的大都会区。其中，每个市场需要关注的主要经济数据有：

支柱产业和公司
就业率
中位家庭收入
教育程度

以下是2015年A级办公楼在美国投资热点城市 CBD区域 Cap Rate 的对比:

对于同一个大都会区，临近CBD 的地产售价较高，Cap Rate 也就相应较低。投资者愿意花大价钱购买中心商业区地产是因为它的大环境较之其它地区稳定。这个现象能够很好解释房地产市场中 “稀有资产的固有价值”这个核心观点，CBD区域的土地有限，其交通便利和商业集中的优势使其自然成为兵家必争之地。

2) 地产类型

同一市场中，不同地产类型的Cap Rate 也不尽相同。以下是 2015年A级地产在西雅图的平均Cap Rate。

在同一个市场环境下，多单元住宅 (例如出租公寓) 一直是投资者最安全的选择，其Cap Rate 也比其他类型地产要低，主要原因有两个：

即便在经济不好的大环境下，住房都是人们的刚性需求。相比之下，餐厅或时尚小店这样的零售商铺，在经济繁荣的时候都可能出现经营问题，更不要说是萎靡的时期了。
出租公寓的收入来自于几十或上百个住户。由于每一户所占大楼总收入的比重很小，出现几户未能出租或是租客没有按时交租的情况并不会对整个地产的现金流造成危机。然而，对于只有一个大租户的办公楼地产，在找到新租客前租户搬走或倒闭将会对投资者产生巨大影响。

3) 利率

国债利率的调整会影响Cap Rate的数值。也就是说，即使地产自身的风险没有改变，该项目的Cap Rate 也会因利率的改变而浮动0.5%-1.0%。虽然浮动比例看似不大，却能对地产总值造成很大影响，同时也可能造成市场总交易量的改变。

4. 如何运用Cap Rate 挑选项目

对于能够持续产生现金流的地产项目来说，Cap Rate 可以帮您：

了解项目风险: 投资者可以对比Cap Rate 数值来衡量项目间风险。同一地点、同类型的两个相似的地产，Cap Rate 为5% 的风险要远小于另一个10% 的项目。
预测地产价值走势: 通过观察某一地区Cap Rate 的数值在过去几年的变化，可以预测该市场走势。例如：西雅图过去四年的 Cap Rate 在4.5% 到6% 之间浮动，并在15年第三季度达到最高值(6.1%)。16年其Cap Rate 成下降趋势，预示该区域地产价值普遍增高，且房市场持续强劲。

总结

作为商业地产投资中极为重要的数据，Cap Rate的数值取决于许多因素。聪明的投资者需要在明确投资目的、额度和可承担风险大小后，在专业投资顾问团队的帮助下挑选城市和项目，而不是在初期盲目锁定Cap Rate 数值。如果您也想看到了美国商业地产蕴藏的巨大潜力，如果您也希望自己的投资脚步走的更佳稳健，那就赶紧联系我们吧！

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