前天晚上收到微信朋友圈消息，‘FIRB’将于2016年11月18日不再接受新的申请。

昨天天我们律师事务所的电话响个不停。

实情是：不完全正确。

FIRB官方网站公布，11月18日后递交的申请可能无法在圣诞假期前按时处理，不是停止受理的意思。如果FIRB无法按时审理（30天内），一位工作人员将和申请人联系讨论其他解决办法。根据我们以往经验，FIRB一般会主动提前告知将有延误，买家可以通过其律师向卖方申请延长FIRB审批期。

好，言归正传。

经常有客户问，律师我知道我买二手房名额用掉了，现在看好了个house，可以想办法绕过FIRB限制吗？

我摇头，不行。

客户通常接下来问的四种典型设问：我可以请有澳PR或公民身份家人/朋友代持吗？我可以建立个家庭信托购买吗？我可以成立个澳洲公司购买吗？我找个澳洲人做我的公司大股东，我占股少于20%行吗？

我的反应是摇头，摇头，摇头，再摇头。

有些客户就不太愉快了，律师你到底懂不懂呀，怎么连考虑都不考虑就说不行，我朋友的朋友/中介/律师就帮他想了好多办法。

我无语了，是我们懒得动脑筋吗？不是，是我们考虑的太多。

FIRB法律越看进去，发现门槛越多、限制越多、陷阱越多，最后的结论是，当你开始转念头想绕过FIRB法律的时候，你可能就已经在将要违法的边缘….

关于请家人/朋友代持，此专栏中之前已经有法律业内人士做了详细解读，不再赘述。

以下面这个客户为例，把用家庭信托或成立公司的‘办法’一一探讨了一遍，正好是一个典型案例（perfect example）来说明FIRB法律的网是密不透风的呀…

几个星期前的周一上午，一位很熟的客户突然电话告知，他母亲在周末的时候签定了一栋现房house的合同，价格250万澳币，已经交换好的合同马上会快递到我们律师事务所，意即，合同正处于5个工作日的冷静期，到该周五下午5点前客户母亲还有机会退出合同。

我知道这位客户本人是澳公民，那么我的第一个问题就是他母亲的移民状况。原来客户母亲没有任何澳洲签证，只是目前正在办理父母移民，一切顺利的话将于3个月后获批永居。

这个house非常理想也很抢手，他母亲在还没有来澳洲看过的情况下就立刻购买了，准备用于养老。

熟悉FIRB规定的朋友心里可能立刻有疑问，他母亲的情况可以买现房house吗？

很多人知道有持有有效期12个月（不管购买时签证有效期还有多长）以上澳洲临时签证人士才能购买一套二手自住房，对于下面这些必须满足的要求（conditions）也不陌生。

购买二手自住房 conditions

1.      此房产在买家办理房产成交的时候是空置的状态，即没有租客；

2.      买家必须是用来自住；

3.      如果将来买家不再将此房产用于自住的话，买家必须将房产在搬出后的3个月之内卖出；

4.      如果将来买家的澳大利亚临时签证到期的话，买家必须在临时签证到期后的3个月之内卖出；以及

5.      房产的任何一部分都不能用于出租。

如果买家没有满足以上的任何要求（conditions）将会触犯了法律，并且会有罚款（情节严重可能会有刑事责任）。

不过请注意下面附加要求：

关于买家遵守以上要求的记录必须保存5年，即使在您未来获得永居签证后也至少需要保持2年；没有按照规定保存记录也是将触犯法律。

关于客户母亲的合同我们发现： 

1.  此合同上的卖家是开发商，意即，虽然是现房，但其实是一手房；并且

2.  此合同中附有临时入住证，时间未满12个月；

3.  开发商律师也告知开发商确认此房产中没有住人超过12个月。

我们可以确定客户母亲可以购买这栋房产，不过由于她目前还不是PR，需要交FIRB申请费$20,300及印花税附加费$100,000。

客户母亲在中国也是精明的生意人，一算账就不乐意了。

周二上午，客户打电话告知，母亲不买了，不过房子确实好，他就自己买下来吧。

周三客户告知，他本人办不下贷款来，银行告知他母亲的收入证明可以协助他拿到贷款。不过该银行告知如果要将母亲加入贷款的话，母亲必须是购买人之一，意即绕不过FIRB申请费和印花税附加费，他说再想想办法。

周四得到客户通知最新进展，贷款经理建议他们可以考虑转名给他们的家庭信托，母亲作为信托公司的董事提供个人担保即可。

对此我们分析如下：

家庭信托通常为收入随意分配型（Discretionary Trust），只要家庭信托的任意一位指定受益人（named beneficiaries）是海外人士，该家庭信托将绕不过FIRB申请费和印花税附加费；

家庭信托中除了指定受益人外，通常指定受益人的所有亲属被列为潜在受益人，范围极广。

在澳大利亚这个移民国家，即使全家都为澳公民，难免有个七大姑八大姨是海外人士，意即除非更改信托文件，彻底限制海外人士不能成为受益人，否则还是绕不过FIRB申请费和印花税附加费；

如果该信托为单元信托（Unit Trust），如果母亲持有信托单元，即使母亲1%他持有99%也不行。

因为母亲和他是‘关联人士（Associated Persons）’,由于这种关联关系，母亲被认为联合她的‘关联人士’持有100%利益，意即该单元绕不过FIRB申请费和印花税附加费（当然印花税附加费成比例减少）；

客户问如果假设现在更改信托文件限制任何海外人士成为受益人是否可以？

我告知可以，我们可以提供此服务，还需要注意母亲不能是信托公司的股东，即使母亲1%他持有99%也不行，和单元信托同理，如果母亲占有任何股份，此信托公司绕不过FIRB申请费和印花税附加费（当然印花税附加费成比例减少）；

客户说，那您就干脆直接告诉我 ‘关联人士’都有哪些吧。

我告知FATA法条第6条规定首先至少是你的所有亲戚，包括：

o   你的配偶；

o   你的父母、祖父母、兄弟、姐妹、叔叔、伯伯、阿姨、婶婶、侄儿女、亲生或收养子女；及这些人的配偶；

o   你配偶的父母、祖父母、兄弟、姐妹、叔叔、伯伯、阿姨、婶婶、侄儿女、亲生或收养子女；及这些人的配偶；

此外第6条还包括其他多种情况的关联人士。

客户说，那母亲可以成立个公司持有股份吗？

我说抱歉不行，法条第6条相当广泛，立法者早已想到了堵上这个缺口；这样做还是绕不过FIRB申请费和印花税附加费；

客户说，那好我就钻个牛角尖，假设我是个外国人，找个和我一点都不‘关联’的澳洲人持有80%以上股份总可以了吧。

我说，好，起点是你这个外国人想绕过FIRB在澳洲置业，你让一个和你没有关系的澳洲人持有80%的份额，这背后是否至少有些利益牵制关系呢？FATA法条第6条的‘关联人士’还包括一些‘正式或非正式’的控制关系；

客户说，母亲可以一点股份也没有，不过我至少需要母亲是信托公司的董事，不然怎么办贷款。

我告知FIRB法律所指的‘海外利益或海外所有权’着重点在于‘控制权’。

FATA法条第22条阐释‘控制’体现为在股东大会或董事会的投票权，如果客户母亲是两位董事之一，意即在开董事会议的时候，理论上母亲可以‘Veto’董事会决议，牛津字典释义为‘禁止’或‘拒绝接受或不允许’，根据FATA法条第22条（4），此公司还是绕不过FIRB申请费和印花税附加费；

客户说，我太太也可以成为董事，有三个人总可以避免Veto了吧。

我告知，不好意思，由于母亲不持股，也没有经济利益在里面，理论上可以，但是是否又触到‘关联人士’这个礁石呢？我们就这个问题专门咨询过FIRB的法律部门，FIRB的法律部门至今还没有回复。

但是我的建议还是请客户谨慎考虑。FATA法条第78条‘防止钻漏洞’法条，任何打算绕过FIRB法律的行为都被认为是违法。

由于客户的母亲是原来的购买者，购买意图为用于养老，FATA法律并没有禁止她购买，前提是递交申请和交印花税附加费，将家庭信托转为买家，将事情从表面上来看，有可能可以看做是为了省申请费及印花税附加费而计划出来的代持，有这个风险绕不过FIRB申请费和印花税附加费。

 

客户叹气，那我还是再想想吧。

周五早上我打电话给客户提醒冷静到下午5点结束，客户表示他还是打算自己买下来，办不了贷款的话可以考虑现金交割，应该没什么问题。

正当我松了口气，下午4点55分，客户打电话过来告知，现金交割其实也可以，不过做生意的要保证现金流，你也知道的现在中国资金成本也高，还是算了，不要这个房子了，我母亲打算想再看看…

 

我倒抽一口冷气，突然结巴起来… 还有5分钟.. 我不能保证能够及时发出解约通知，赶快放下电话！

放下电话，一看电脑，宝贵的一分钟已然消耗在电话上，还有4分钟。

我翻出合同开始写给开发商律师的电子邮件，合同双方名字不能写错，地址不能写错，合同日期不能写错，援引解约的法律依据（房产交易法s.66u条款），最后一分钟发送！

电子邮件发送完那一刻电脑赫然显示5:00pm。合同条款明确约定‘冷静期在5点结束（expires at 5 pm）’,我坐在电脑前沉默了5分钟，苦思冥想怎么解决…

然后，我绕开内部服务器登陆了自己的电子邮箱，果不其然内部服务器慢半拍，电子邮箱里显示该邮件发送时间4:59pm。

 

大大松一口气，结束了一周紧张的工作，可以过好这个周末了。

也祝大家周末愉快！

作者介绍

羊琛子

德盈律师事务所创始人

新闻硕士、法律博士
新南威尔士州执业律师

澳大利亚最高法院执业律师

澳大利亚国际公证律师

专业领域为经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资；

有十年以上协助商业投资移民客户经验；

擅长协助中国企业客户在澳着陆投资；

此外还有丰富的仲裁庭经验。

 

电话：61 2 9223 4880  

地址：Level 5, 15 Castlereagh Street, Sydney

网站：www.goodwincolawyers.com.au

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