如何解读政府的组合拳？房价涨幅逐步会回落但房市不会崩盘,加拿大地产周刊微信公众号文章

在卑诗省长简惠芝推出对海外买家额外征收15%税、温哥华市长罗品信开征空屋税后，加拿大联邦财政部长Bill Morneau日前又宣布了两项新措施：一是只有加拿大居民才能享有自住房免税优惠政策，其余非居民都需要缴纳房屋增值税；二是对首付低于20%的购房者增加高风险测试评估。如此一系列组合拳，可以看到加拿大政府正在从税收及信贷等多方面对房地产市场进行收紧，希望借此来顺应民意，打压房价。

首先来看第一举措，新政规定“只有在购买和出售自住房的那年，有在加拿大报税的人才可以免交房屋增值税。”也就是说如果是加拿大的税务居民，包括加拿大公民、永久居民、留学生、工签人士在内只要在购买和出售自住房期间有报税，就可以享有这项福利。很多媒体将此新规解读为对外国人买卖房屋开始征收资本增值税，其实如果熟悉外国人买卖房屋流程的业内人士都知道，如果卖方是非加拿大居民，正常房屋交易过户时律师会事先扣留高达房价25%的卖房款作为保证金放在信托帐户中，在收到政府发出的清税证明后，用此保证金付清卖家的盈利部分相关税项，再将余款退还给卖家。盈利部分的税项就是资产增值税。所以新政之前并不存在外国人申报自住用房免税的情况。只有以下两种情况可能利用原政策的漏洞达到免税目的：

一是房屋是移民前买下，身份改变后将房子改为自住。正常是业主应在移民后把房子进行估价，从买房子到移民期间房子的升值，属于资产增值要缴税。移民后自住的物业不算资产增值。原来税务局并未要求自住房出售时申报详细信息，所以对移民前的资产升值部分有可能漏征，但从2016纳税年度开始，在2017年报税时如果申请自住房免税政策，必须要同时上报一些关于房屋的基本信息（居住时间、收益所得和房屋类型）。这样就可以弥补这个漏洞。

另一种是有非加拿大常住居民为了省税，利用居民的自住免税政策，将自己买的多幢房屋都伪造成“自住”状态，付款给一些亲戚朋友帮其买房，让他们自住，房价上升后再卖出。虽然政府可以从资料登记中发现外国人买房没有自住，但还是控制不了外国人寻找“替身”帮自己买房“代住”，所以新政对付这种漏洞的作用有限。此外对外国炒房者而言，他们买房后再卖，只要房价继续增长，房产有增值，即便废除了资本增值免税优惠，炒房者交了增值税之后，还是有钱可赚，就不能彻底消除炒房现象。

其次来看第二项举措，对首付低于20%的购房者进行压力测试，银行现在需要测试买房者在贷款利率上调到加拿大银行传统五年贷款利率4.64%的情况下，是否还能承受得住。这意味着同样的贷款，需要更高的收入才能贷到。其实先前已经在部分贷款申请案上实行，现在只是将适用的范围扩大，因为媒体的集中报道令许多人以为是全新政策。这条措施是针对所有的低首付买房者，以此来确保他们今后的还款能力，也让他们在打算炒房时要三思而后行，从长远看，这样做会有助于加拿大房屋市场的相对稳定。

所以其实政府的一系列组合拳实际并不是新出招，只是为了顺应民意，为楼市降温。而媒体长篇累牍的报道令不知情的民众认为政府强力打压楼市。姑且不谈其中的政治博弈，我们认为政府出台的新政策，可能会为楼市带来震荡，但大温房地产市场刚需旺盛，对这个市场感兴趣的海外热钱也还是很多。现时因为各种政策风声鹤唳，持币待购者多处于观望状态。房产市场未来数月大概率是温和的调整，房价涨幅逐步会回落，但房市不会崩盘。当房价回归理性，更具可负担性，现在徘徊在市场外的普通民众就会蜂涌入市，而他们是加拿大房市真正的良性需求，也正由于他们的存在，房屋市场根本不存在崩盘的可能。笔者还是那句老话，如果是买自住房，现在市场走淡，可以定定心心选择自己心仪的房子，也会有一定谈价的空间，该出手时就出手。

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