大家好, 我是大公地产的TIFFANY。又回到我为大家普及一下在阿德租房所遇到的问题该怎么样处理了。

在上次讲座之后, 有不少的小伙伴们都问我有关租房押金的问题, 从押金到底交多少, 交给谁, 为什么扣, 扣多少, 凭什么扣, 怎么把押金拿回来, 被中介或是私人房东全扣押金对以后有什么影响, 诸如此类的问题。

所以, 我决定在今晚的讲座中, 主要讲一下租房子的押金到底是什么的一回事! 以下分享的都是我个人所遇到的例子, 实际每个中介跟房东处理手法有可能不一样哦!

首先, 跟大家重温一下有关押金的基本知识。

在南澳, 只要租金是超过$250一周的, 中介或是私人房东都有权利向你收取最多6周的房租作为押金。如果是低于$250一周的话, 中介或是私人房东都有权利向你收取最多4周的房租作为押金。

这笔押金中介或是私人房东收取后都必须上交到政府的机构, Consumer and Business Services(CBS), 这代表着在租约期间, 租赁双方都没法碰这笔钱, 直到租约结束。

如果你是从中介租房子的话, 这笔押金不可以说是强制性的,只是如果你拒绝缴交的话, 中介是有权不把这个房子租给你的。

重点要提到的是, 即使你只租住了一个房子的其中一个房间, 只要付了一笔钱给房东作为押金的话, 房东都必须要上交CBS,房东们一定要注意!!

借此机会提醒一下在阿德的房东, 想说租客也就住个半年一年的, 贪一时方便就没上交这笔押金, 在租约期间万一这个租客没有交齐租金, 你需要去诉他去租赁仲裁庭的时候, 如果你没有把押金上交的话, 根据南澳租赁法, 房东是可以面对一笔最高$5000澳元的罚款的。

那作为租客, 你怎么知道你的房东抑或是中介有没有把你的押金上交政府呢? 现在有一个系统叫ResidentialBond Online(RBO),

https://tenancies.applyonline.sa.gov.au/rbo/bond/

如果你是向中介租房子的话, 你将会在租约开始后的28天之内, 私人房东14天内收到政府给你发的一封确认信, 同时需要你把这笔押金激活。当你激活后, 就确定了这笔钱已经被政府收到跟已确认在你的名下。

在上次讲座的时候, 我大概告诉过大家押金都会扣什么?特别有几项都是常常遇到的。

一般来说, 退还押金有三大种结果。基本原则是, 房东/中介与你作为租客双方都要确认押金的分配, 由一方提出退款的要求, 由另一方做出同意的操作。这样做,押金就可被退还到你的帐户上。

这听起来很简单, 但为什么有很多人还是被扣押金呢。所以我将于今晚跟大家探讨一下。

1) FULLY REFUND – 全数退回

2) PARTLY REFUND –只有一部分退回

3) NO REFUND –全数被扣除

1) FULLY REFUND – 全数退还

我们常常说有一句话, 房子当初你进来是什么样的,在你交还的时候就需要还一个什么样的房子。

上次有提到说进房报告里面都会写说房子的状况是怎么样的, 如果当初你搬进去之前, 前一手租客或是房东有找人专业清洁过的话, 在你的进房报告都会标明说GOODAND CLEAN。

这样在你退还这个房子的时候也需要还一个GOOD AND CLEAN的房子给中介/房东。假设你的FINAL INSPECTION (退租检查) 通过中介的要求, 房租也交到了最后一天, 没有拖欠任何的水费煤气费的话, 你的押金是可以全数退还到你的帐上的。

2014年之前的租约, 一般都是纸质的BOND REFUND FORM, 这种只需要中介/私人房东与租客双方都签署后,就可以退还押金。

2014年后政府使用了RESIDENTIAL BOND ONLINE这个系统, 会涉及到在网上激活押金这套程序,具体的操作也很简单, 网上都能找到做法, 有不明白的同学们可以私下加我微信,我也可以提供协助。

2) PARTLY REFUND – 部分退还

先跟大家分享下我工作上遇到的例子。图片上的刮痕都是在退房检查会注意到的, 比如是平时在居住时搬拿东西不小心刮下的。

大家可以看到这种刮痕是十分严重的, 基本上不是一般的清洁剂能去除,这种被扣的押金都会用来把整面或个别位置的墙面重刷。一般会被扣$50-$1000不等, 具体要看损坏程度哦。

那你又可能会问, 我损坏哪里我就补哪里就好了,这并不是的, 因为补漆的时候需要把整个房间甚至整个房子的漆都要对上, 万一就找不到同一个颜色的漆料, 中介跟房东是可以保留权利要你付上这笔费用的。

所以我的建议是大家平常居住的时候多多注意一点, 不要把墙面刮花, 这样子退房的时候就不用担心被扣押金了。

再给大家看看以下两张图片, 是我们公司其中有一套物业作最后检查的时候拍下的。

这很明显能看出来租客有先行尝试自己去补漆,颜色都是一块一块的, 如果你是房东的话, 你会满意吗?

当然不会啊, 所以我建议大家, 如果真的不小心把墙面刮花了也好, 弄脏了也好, 要马上跟你的中介或房东联系。不要私自去BUNNINGS买一罐漆回来, 忙活了一番, 到最后还被扣押金。

1)     地毯上有污渍或损坏

大家可以见到, 这整块的地毯都被扯起, 已经损坏到底层, 由于房子比较老, 地毯也很难配色, 基本是不可能只补救损坏的那一片, 是需要整区更换的。这一下要把整个走廊的地毯都更换, 租客被扣除$350

我之前也有另外一个例子, 是比较新的公寓, 地毯在这租客搬进去的时候都是新的, 由于租客搬家进去的时候有家具把其中一块地毯给扯起来了, 当时租客是被扣了接近$800。

归根究底, 其实中介扣起你的押金,一分钱不到中介的口袋裡, 一分钱不到房东的口袋裡, 反而是你的检查不通过, 我们需要在这件事情上与你协商,我们的时间跟精力也需要花费进去, 所以绝对不可能发生中介故意没事找事扣你押金这一说法的。

由于狗狗在地毯上留了一大滩的尿渍, 我们大公地产对于容许养竉物的房子, 都会签定一份竉物租约协议, 在协议上有提到, 竉物在房子里面所造成的损坏,一切由租约上的租客负责。

特别的是, 这种在地毯的尿渍如果不马上清除的话, 以后是很难清掉的。

跟大家分享一下我之前租别人房子的时候, 刚刚买回来的小狗只有几周大,根本控制不住自己的大小便, 当时我的房间就是地毯的, 当狗狗控制不住, 作為租客的我, 马上拿湿纸巾清理, 把污渍都清除了。有些特别难清理的污渍, 其实大家都可以去超市买那种CARPET SPRAY清理一下。

但大家记住哦, 这种清洁剂只能清理很表面的污渍,如果想彻底的清洁地毯, 还是建议找专业的清洁工蒸气清洗地毯哦.。

在上次的讲座后, 有很多人都跟我问说, 你们中介是不是必须找专业清洁工清洁才让过关啊。

我常常听到租客跟我抱怨说, 我已经花了一整天去清洁这个房子,你们怎么还不让过关啊, 怎么还要扣我清洁费啊?

在这里我想跟大家说明一点, 中介所扣你们的每一分钱都不进中介的口袋里, 所以不存在说中介强逼你们找专业的清洁公司去退租。但是, 有一点大家要注意的, 咱们普通人根本没有这么多的专业清洁化学品啊, 要一项一项买, 还要把自己时间花进去, 还不一定能过中介的退房检查, 想想也是会生气的, 所以还倒不如花几百块钱, 聘请专业的人去为您效劳呢!

最重要的是, 市面上有许多专业清洁公司会说<必定能把押金要回来, 不然就会提供返工或退款>。这样你又可以省掉一堆麻烦跟时间了。

那到底在最后退房检查的时候, 有什么是特别需要注意的呢?

以我的经验, 一般出现清洁不过关的情况都是厨房, 浴室, 前后园。

首先我们先讲讲厨房的清洁。

有几大要点, 一是灶台。二是抽油烟机。

给大家看几张图片就明白了。

大家可能在这照片上能看出来, 租客肯定是有花时间清洁过这炉灶的。但大家也可以看见, 满炉子都是水渍, 如果找了专业的清洁人员, 就不会留下这种水留下的痕迹。这情况租客被扣了$50。因为业主/中介还需要另外找人过来清洁!

大家在这张照片可以看到, 有一堆的油渍在濾网那, 这是需要专业的清洁人员用化学清洁剂去冲洗的, 不是一般清水洗洁精能处理好。

这样的结果当然在退房时是不接受的, 租客需要为此项付上清洁的费用。这情况租客被扣了$120。同样的, 这也是用来支付清洁公司的费用。那你们又会问, 就一个抽油烟机而已, 也要$120? 清洁公司要去报价的时候都是有最低的出车费跟人工费的, 他们只要去了这个物业, 无论是去清洁一个抽油烟机, 还是拖一下地, 都是这样的收费。

也要再三的提醒各位, 中介/房东所扣的押金, 一分钱不到他们口袋里, 反而因为扣你押金, 他们还要付出更多的时间去跟你沟通, 试问一下, 谁没事想找事忙活啊? 你们说对吧?!

另外就是浴室。同样的, 有几大要项。

一是镜子, 二是shower screen。

为了方便大家理解, 再给大家几个例子。

大家可以见到这块镜子, 没有任何的水渍, 基本上可以说是亮晶晶的。这个租客是使用了专业的清洁工去清洁的。

相对来说, 这租客没有因为清洁而被扣任何押金。

再看看這一个例子, 这面镜子上面有许多的水渍跟牙膏渍, 这种并不是用布擦一擦就能清掉的。

给大家一个小贴士, 我自己家的镜子我都每一周用清水跟白醋混和在一起在一个喷雾瓶子里面, 用干布擦一下就亮晶晶了。只要大家在平时居住的时候保持得清洁一点, 在退租的时候也可以省掉很多功夫哦。

二是shower screen。

大家也可以留意到这一位租客, 也是找了专业的清洁工是清洁浴室的玻璃。大家可以看到玻璃上没有留下肥皂的痕迹, 可以说是亮晶晶的。

如果大家都能达到这种要求, 中介跟房东都没有理据去扣你的押金了。

最后一项, 也是大家最容易忘记的。就是室内跟室外的趟门的轨道。

大家可以看到的是, 中间都有尘灰跟年月下来的树叶。这些地方如果你是自己清洁的话, 很多时候都会忘记的。这个也会是我最后做检查的时候特别注意的事情。

虽然南澳的租赁法没有硬性规定租客在退房前必须要找专业的清洁公司去做退租清洁, 但是的确清洁公司能注意到很多微小的地方, 是你花费一两天自己去做清洁都未必会留意到的。

例如, 厕所板的后面, 墙脚线, 浴室的抽风机。这些细节是最客易忽略的, 但偏偏中介跟房东去验收房子的时候, 一手放过去就都是灰尘, 这样子你又有可能被扣押金了。

总而言之, 中介抑或是房东在最后做检查的时候都会特别注意这些地方。也换句话说, 在你们进去房子住之前, 你们作为租客也多多留意一下这几个地方, 如果在你住进去的时候, 也不是干净的前提下, 记得拍好你们的照片跟做好记录, 在入住前的前7天, 把它告诉你的中介或是房东。

这样子的话就可以保障自己在以后退房的时候遇到的问题了。

其实很多时候, 退房的清洁费可能就相当于你一周的房租, 在找房子的时候, 倒不如就把这一周的房租都算进去, 这样到你们退房时就不会觉得是一笔大的费用了。

1) 租约中途想提前结束, 需要对房东作出赔偿?

在这一个月之内, 我陆陆续续收到很多租客跟我提出需要提前结束合约的要求, 因为留学生们马上都毕业回国了, 很多都想把房子这边尽早在11月左右结束。

但根据政府规定, 如果签署了12个月的租约, 如果你选择提前搬走的话, 是需要付违约金的哦. (发政府CLAIMING COST)

当租客一方签署了FIXED TERM TENANCY AGREEMENT (固定租期租约) 之后, 就代表租客跟房东之间同意了在这段期间之内, 双方都不能提前解除租约。

但有时候租客可能是突然是生活上有什么变动需要搬家, 也有可能是在别的地方找到工作了,没有办法继续住在这个房子里面。

但不管是因为什么原因, 只有与房东/中介签署了固定租期的合约的话, 租客一方提前解约就需要给房东作出赔偿。

首先第一项就是租客在离开房子之后的租金是需要一直交付到找到新租客或是租约结束为止的。

另外, 如果是跟中介签定租约的话,还会有一项费用叫LETTING FEE (出租费)。一般是等同2.2周的周租金, 具体要看当初租客签租约的时候写的是多少周的赔偿。

另外有一项就是广告费, 这一项是同时适用于中介跟私人房东的, 跟中介签署的租约上都会列名这一项费用最高需要赔偿多少。

私人房东的话, 这项费用可以包括你再去找新租客所需要花费的广告费用。这么一说下来, 违约需要赔偿的费用是远远大于继续住在这个房子需要花的费用的。

当然, 根据政府给中介跟私人房东的指引,LETTING FEE跟广告费这两项费用如果是在租约的头三个月解除的话都是全数扣除的。

三个月之后都是按比例扣除的, 意思就是说愈早解约, 需要赔偿的是愈多的。

以下我会给大家举三个例子。

1) 租约只剩一个月就结束, 租客想提前搬走。

2) 租约只进行到一半, 租客想提前搬走。

3) 租约只开始了三个月, 租客想提前搬走。

首先先跟各位普及一下是怎么计算的。

首先第一个。租客签了一个12个月的合约, 他的租约还有1个月就结束了, 租金是$350一周, 因为个人的问题没办法跟室友一起住下去, 跟我提出了提前解除租约的要求。

我当时的建议是他把剩下的一个月租金都交了,因为根据法例, 他就要一直付租金直到我找到租客或租约结束的。一般来说, 在他清洁好房子后, 我们再做开放找新租客, 有可能一个月都找不到下一手租客接替, 也就代表了他接下来的一个月都继续需要交租金。

倒不如他把这一个月的租金都交了, 这样他是满足了租约的要求, 也不需要赔偿各种的广告费跟出租费。同时他也可以为自己保留了一个干净的租赁记录, 对他以后去找房子都是有好处的。

那如果租客不同意把一个月的租金都补上的话,所产生的费用就是以下:

1) 继续交租金交到找到新租客, 或租约结束, 看哪个更快。

2) Re-Letting fee (出租费)

350 x 2.2 x 4/ (3/4 x 52)= 350 x 2.2 x 4/ 39 = $78.97

3) Advertising fee (广告费),假设广告费是$300

300 x 4/(3/4 x 52) =$30.76

换句话说, 这位租客因为提前一个月结束租约, 他需要给房东跟中介赔偿

$78.97 + $30.76 + 一直付租金直到租约结束/找到新租客。

第二个例子。租客签了12个月的租约, 租金还是$350一周。租约还剩下半年, 他不想继续在里面住了。

同样的,

1) 继续交租金交到找到新租客, 或租约结束, 看哪个更快。

2) Re-Letting fee (出租费)

350 x 2.2 x 26/ (3/4 x 52)= 350 x 2.2 x 26/ 39 = $513.33

3) Advertising fee (广告费) ,假设广告费是$300

300 x 26/(3/4 x 52) = $200

换句话说, 这位租客因为提前半年结束租约, 他需要给房东跟中介赔偿

$513.33 + $200 + 一直付租金直到租约结束/找到新租客。

第三个例子。租客搬进去房子后才一个月, 跟我抱怨说跟室友相处不来, 常常发生争执, 不想继续再在那个房子住了。

如果按照政府给的违约指引, 在租约的头三个月想结束的话, 是需要把出租费跟广告费全数扣除的, 那就代表租客需要赔偿全额的2.2周的租金加$300广告费。

也就是等于 $770 + $300 + 一直付租金直到租约结束/找到新租客。

总而言之, 提前结束租约对租客本身是没有什么好处的, 被罚的款项也不少。

倒不如在签租约之前好好想一下, 自己是不是能在这房子住上12个月, 总比住到一半之后再来违约来得划算吧。

希望今天晚上分享的事例都有帮助到大家在阿德这地方租房关于押金会遇到的问题, 欢迎大家现在作出提问, 也欢迎大家加我的微信私下提问哦!

謝謝大家!!