你听过但真的了解吗？以房养学,志诚地产SREM微信公众号文章

学生出国在海外留学已经成为了一个很熟悉的话题，而海外的留学生给澳洲本地所带来的经济发展也是非常可观的。2015年数据统计，澳洲海外留学生为澳洲带来175亿的经纪收益。而面对如此高的收益，澳洲政府决定在2016年的7月1日起正式开放海外小学生留学签证，并且父母可以长期的陪读。现在不用等到高中或大学再把孩子送出国留学，新的政策指出，孩子至少要6岁，就可以申请留学签证，从小学就可以让孩子接受澳洲的教育。，再不用担心孩子的食品安全，以及国内的空气环境，甚至可以避免国内的小学的封闭式思想教育，开放孩子们的想象力。

身为澳洲的留学生，每年的学费，每个月的租金以及每天的开销都是出国留学必须的经费。可是出国留学在外，寄人篱下，帮别人付着昂贵的租金，房子最后却不是自己的。而每年的花费也会随着通货膨胀，租金上涨等状况增长，经济上的压力也会随之而来。而“以房养学”可以缓解留学几年来的花销。这是一种安全稳定的投资方法，在留学的期间，购买一套房产，既能满足自己居住的需求，又能利用房产的增值部分来挣回一些留学期间的经费。一举两得的投资，既可以减轻经济压力，也可以在持有一栋永久产权的房子。澳洲的学校不同于国内，大部分学校（包括大学）都是没有学校宿舍的，孩子总会面临到住宿的问题，如果说在外租一套房子，每个月交着租金，为何不考虑买一套属于自己的房产呢？在澳洲的投资房产的风险是非常的小的。澳洲具有稳定的人口涨幅，房子不会出现供过于求的现象。以房养学也是在澳洲留学和投资两不误的首选。

什么是以房养学？

以房养学，就如字面意思-用一套房产来挣回上学期间的花费。在开始出国留学的时候，选择一套合适的投资房来开始以房养学。当你毕业之后，这栋房产的增值部分将会为你覆盖上学期间的大部分花销。并不是所有的房产都可以担任投资房的头衔，以房养学成功的关键就在于是否能够选择一个好的投资项目。

以房养学可能么？

在澳洲，银行的福利是人人都能享受的。而这些福利就是给留学生们提供了最有效率的投资。我们看看银行的福利有哪些呢：

新的贷款，前5年可以只还利息不还本金，也就是每个月的还款压力非常的小。那么5年的时间到了该怎么办？这就要提到我们的第二条福利了。

5年过后，房产升值的部分可以做一个 Refinance（重新估价），银行会对你的房产重新估价，然后在新的价格上在同一家银行重新开始一个新的贷款，全新的贷款就代表前5年还是只还利息不还本金。

贷款期间银行会提供一个对冲账户，而对冲账户的目的是可以放入手头上空闲的钱，来抵充贷款额度，从而减少银行的利息。对冲账户的钱可以随时存入和取出。如果不想付任何的利息，把贷款相同的额度放进对冲账户里，就不会有任何的利息。

以房养学为什么要选在澳洲？

澳洲的房产，不具有其他国家的多项税收（房产税，地产税等）。澳洲也具有非常快速的人口增长，不会出现供过于求的现象。所以澳洲的房产对投资者来说，风险是最小的，回报也是最高的。

以房养学贵么？

澳洲银行对海外的贷款额度是60%~70%，也就是说只需要30%~40%的首付就可以拥有一套独栋别墅。而在墨尔本，一套独栋别墅的平均价格在55-60万澳币左右，如果自己居住在利息几乎等于租金。如果出租，租金可覆盖利息，毫无还款压力。

什么是好的投资点呢？

以房养学最重要的点就在于房产是否在未来几年内有持续和稳定的高增值状态。而如何选择区域就是关键。一个升值潜力高的区域需要考虑一下方面：

1. 交通方便

2. 购物方便

3. 排名好的精英高中

4. 方便出租以及管理

5. 大型政府规划

这些因素会直接影响到房价的增幅和稳定性，也是以房养学的关键点。

投资与不投资的区别？

我们来做个简单的对比。

背景：

学生A出国留学，有一份临时工作

学费为每年3万

花销每年1万2

情景1

学生A在市中心租房，租金为单间250一周。

3年后毕业，学生A 学费加租金-

学费：9万

租金：3万9千

总花费约13万

出国留学期间花费了约13万。

情景2

学生A在其他区域买了一套50万的独栋别墅投资房（60%贷款）按照墨尔本平均的增幅每年6%-10%来计算，房子出租可以覆盖利息。

学生A自己住在市中心租房，租金也是单间250一周。

三年后毕业，学生A学费加租金-

学费：9万

租金：3万9千

总花费约13万

两种情况的花费是一样的，但是情景2当读完书后，50万的房产按照每年最低6%的涨幅，3年就是增长9万，等于说3年的留学费用 = 0 ，节省了好大一笔。假如你毕业以后继续持有该房产，那么你就会享有该房产以后给你带来的回报。

情景3

学生A（全款）买了一套60万的公寓2房。房屋涨幅按照市场通胀（3%-5%）

学生A自己住在的房，另外出租一间租金单间250一周。

学费：9万

租金：3万9千

总花费约13万

这种情况租金一年52周就是 1万3千，加上通胀率3% 出售那么3年=5万4千元。解决了自己住的地方，又可以赚点零花钱补贴。假如将来回国后继续持有，按照$500一周租金收益=2万6千，澳洲房子是永久产权23年本金就回来了。在澳洲的政策下以房养学绝对是留学生的最佳理财。

推荐项目 Point Cook 墨尔本最有潜力的新区。

POINT COOK

区域

简介

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Point cook位于墨尔本西区，坐落于维多利亚州Melbourne市区和第二大的Geelong市之间，离墨尔本商业中心区仅20公里，南临墨尔本西海岸线，北面连接着墨尔本国际机场。这里拥有着充满魅力的Werribee开放式公园，令人流连忘返的Werribee动物园，维州马会，Point Cook庄园，Point Cook皇家澳大利亚空军博物馆，PointCook海岸公园，市场花卉基地和蔬菜培植基地，联邦及州政府的后备资源储备基地等等天然的、人工的休闲空间。此外，该地区水系非常发达，著名的Werribee河贯穿其中。在临近Point Cook海湾附近，星罗棋布地分布着大大小小的海滩。在POINT COOK，你既能领略中国江南水乡的风情，又能感受中国南方阳光沙滩的浪漫。

区域

规划

道路改建

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去年12月维州政府宣布耗资55亿澳币在墨尔本西区进行道路改建计划，该项计划现已启动。

Western Distributor项目包括：
● West Gate公路拓宽，八车道拓宽至12车道；

● Yarraville建设一条地底隧道；

● 在Maribynong河上再建第二座跨河大桥；

● 从Footscray路建设一条高架桥直通港口；

● 建设4.5公里长的全新自行车道和人行道。