在加拿大买地建房主要有三个步骤，首先自然是要购买一块土地。购买土地之前要去地区市政厅了解该土地的规划，看看在那里能够盖什么样的房子，允许建造多大的房子等等。也可以买旧房子，然后将旧房子推倒，再建造新房屋。一般说来旧房子所在的地理位置都比较好，但是买旧房子的价格要比买空地的价格高一些。购买土地时，除了价格因素以外，还需要考虑位置、学区、环境、周边配套等诸多因素。

选好了心仪的土地，下一步就是房屋设计。一般来说，如果购房者本人不是专业的设计人员，建议还是聘请专业的建筑设计师完成这一步骤。将你的想法告诉设计师，无论你有什么想法，设计师都会按照你的意愿来设计房屋，当然，不能够超越政府的规定范围。设计图纸需要先送市政厅进行审批，一旦图纸审批通过，取得了施工许可，你就可以着手进行建造施工了。在这里需要强调的一点是，多花时间对图纸进行认定，当施工开始之后再修改设计会给你带来许多的麻烦和更大的成本，因此要在设计阶段多多思考，一旦设计方案确定了就不要再改动。房屋翻建。建设时有两种选择，一种是找建筑商负责建造。签订建造合约是必须的，合约中主要的条款是每平方英尺的价格是多少以及建造的时间，比如每平方英尺一百五十块加元，6个月完工等等。如果你是建造平房，每平方尺的成本要多加二十块钱。建筑合约中要明确规定建商的责任和义务，要确认建商在劳工赔偿局有良好的记录，要寻找持有执照的建商，他们的价格会比较固定。不要忘记购买建筑保险，这是非常重要的一项安排，如果工人从房顶上掉下来那就麻烦了。

屯地首先要明白土地的Zoning(政府规划)，这是决定土地价值的非常重要的因素。一块土地可俗分为生地和熟地。所谓熟地，也就是政府的规划已完成，相应水电气、上下水的配套设施已经或即将到位，购买这样的土地，价格相对会较高，但是因为相关的申请已经完成，时间成本比较低，风险也较低，当然收益也会被卖家分割一部分去。另外一个叫完全生地，也就是说在可预见的期限内，政府的规划不可能有很大的改变。比如说是在安省 Oak Ridge Marine或联邦的环保保留地范围内，如果没有某一级政府的Official Plan，恐怕这样的土地只能等我们的孙子去开发了。

其实在这生熟之间，还有一个灰色地带，俗称半生不熟，该种土地，其实政府的规划可以改变，只不过还没有去 Re-Zoning。当一个土地能否去申请改变规划，当然首先要研究有没有这种可能性。然后，要先下手为强。在多伦多有很多这样的大公司，一直在伺机抢抓机会。比如在列治文山北部，已经没有太多可供开发的土地了，一是本身它的地理位置决定了这一点，二是它的地形地貌制约了它的开发。列治文山北部不是五大湖区的保留地，就是属于Oak Ridge Marine 的限制区。

而在列治文山这样一个学校资源优质、社区交通完善、人口素质高的市镇，很多人还是想移居此地，因此近几年该社区的房价也随之不断上涨。如果能在列治文山北部找到一个可以开发建设的土地，您觉得如何呢？原来，列治文山市政府，由于本身城市发展的需要，在安省的Oak Ridge Marine 实施前，即1999年已提出 Leslie North Secondary Plan。此项 Plan 作为市政府的官方的计划提出，到 2003通过酝酿至今。所以凡是在此计划之内的土地，在未来都可以改变用途，变成低中高密度的多个住宅，或商业或其他灵活用途。目前大片土地已被一个大的开发商捷足先登，并且已经进入第一阶段的申请，即环保计划审批。

关于房屋翻新改建，房屋翻建是一个比较复杂的工作，首先到政府，听政府官的解释，不能随便以经验去判断这块地能不能翻建，毕竟每个区域的情况和管理都不尽相同。我们首先帮助客户选择买到合适的房源，经过专业性的分析和设计以及审批等工作流程，会为客户赢得30%甚至高达50%的利润空间。”

对于翻新改造的项目，“选房源”是至关重要的一个环节。第一个因素，首先要选好位置。假如区域选择好了，区域非常火爆，涨幅很高，这是实现高价成交最初的前提条件。做地产第一强调的是Location，第二强调的是Location，第三强调的还是Location，位置至关重要，做翻新改造也同样道理。房子所在的区域是成长性很好的区域，就有很大的改造空间。对于有翻新潜力、推倒翻建的热区的房子，持有也是一种很好的投资。翻新改造风险很大，一定要谨慎，有很多东西不可预见，很有可能扩大成本支出，所以，对结构潜在补救措施造成的成本控制一定要有所考量。

翻新或翻建每一个环节都很关键，实现高额利润的条件分析一定要做好。施工成本核算要把握三大控制，即进度控制、质量控制和成本核算。成本控制有两种做法，一种就是打包的做法，不会突破预算。另一种就是收一定比例的管理费的做法，按施工成本的百分比。关于推倒重建，强调的也是区域选择，卖掉新房的价格减去买地和盖房的价格之后有可观的利润才可以去做。首先一定要核算，最终预期卖到多少钱？施工成本、设计及其他费用减去买地的费用，能有可观的利润空间。原则上，投资回报不可以低于现金投资回报的50%，换言之投资100万，一年后投资回报期望值是50万。 

另外，投资人要谨记专业人士的提示：翻新改建项目要把握设计流行趋势。设计观念很关键，房子的设计一定要迎合新的设计观念。很多房子能感觉到是旧房子，很多特征性的设计是没办法磨灭的，是不可以做翻新改造的。房子选好后想做好翻新改造要找两类人，一类是建筑设计师，设计师的任务是设计出一个科学合理、实用美观的方案。另一类是要找一位资深的地产经纪，地产经纪的任务是确认设计师的方案是否适合当前市场的需求。建筑设计师必须与对市场认知很强的地产经纪加以配合，这样设计翻新出的房子才能卖出高价。

坚持“三点选房原则”，就会降低风险。第一个原则——面积要大。但是不能大面积扩建，会放大施工成本，很大程度上奖励利润空间。第二个原则——立面要有空间，最好是两层，建议选双车库、三车库的房子。但是平房要加一层，会投入很多，投资回报不划算。第三个原则——要能创造出空间。大部分旧房子层高不够，有9尺的房子优先考虑，层高够的话会有机会创造更大的空间感，如设计旋转楼梯、挑高大堂屋顶等等，开放式设计是一种流行趋势。每年的春天房市都很旺，冬天房市近几年都不太冷，如果房市在没有明显补涨的情况下，现在是很好的买入时间，到明年春天会有一个明显的自然增值。

来源：  地产周刊RealtyWeekly 徐朝