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国内投资人，好像对“耗斯”（House）都有种特别的情感。就好像以后有钱了，就非其不可的节奏。在国内，住上大庄园的，基本都在穷县僻壤，这也是国情决定的。

但在澳洲住“耗斯”不算个事儿，因此国内买家就按照自己的想法，有个庄园梦，觉得买个带地的终究是靠谱的。因为对于公寓来说，住了大半辈子了，也该换换了，“耗斯”则不然。

这事我是这么看的：有钱的话，想住啥，都不是事。

你手里有400万澳元，想买200万澳元“耗斯”的情感我是完全理解的，但是如果有4,000万澳元呢？4亿澳元呢？是不是就一定要买大House呢？

接下来我分几点来讲，对“耗斯”和公寓来做一下比较。

租金

租金收益是房产投资中最不容忽视的一点。它对于房产投资中经常提到的现金流有着相当重要的意义。从房产增值来讲，租金收益不能说是充分条件，但绝对是必要条件。

买完了房子你要养吧，对一些人而言，往往没看到房价增值的那一天，房子就不得不脱手了，为什么要脱手？因为养不起了，为什么养不起？因为经济走低、失业率上升、空置率上升、利息上调等一系列因素。

10年前，澳洲房产还处于停滞期，没人知道房市何时会复苏，那时手里有别墅的买家和我说，外边下个雨，心里都哆嗦。因为一下雨对于年头长的房子就又要花钱维修了。后来实在看不到光明，就草草卖了。因此，和今天的市场的感觉是截然不同的。

脱手的原因往往就是因为现金流的断裂，而不得不做出的决定。可见，现金流就像投资房产的血液一样，不能停。

下图所示是截至2014年10月底，来自澳洲当地房产分析权威机的RxDm关于全澳主要城市的公寓和别墅以年和月为单位，做出的关于租金回报的数据，最后一栏中，我们可以看到租金收益，在澳洲几大城市中，公寓的租金收益几乎都是要高于“耗斯”的。

公寓的最大优势就是地理位置的灵活度，好的地理位置可以盖公寓，却很难盖“耗斯”。例如，大连万达集团以4.25亿澳元的价格买下位于悉尼歌剧院附近的一处办公楼，用于未来打造成顶级公寓和顶级酒店。为什么不是“耗斯”？这个问题应该从更宏观的社会的整体资源角度考虑，政府要受益，开发商要受益，当然，更多的买家也要受益。

多数公寓租金比较高的原因如下：

◎ 往往距离一些基建近。比如火车站、医院、购物中心，等等，生活相对更加便利。

◎ 因为公寓本身所带的设施，比如健身房、游泳池，以及垃圾处理等。在西方社会，健身类的设施是极为重要的，我自从来到澳洲后，也养成了健身的习惯，你会发现，在下班时间，很多人是穿着西装来到健身房的，然后换上所带的运动装锻炼，在中国这种现象是比较罕见的，有人说，衡量一个人是否富有，一看身材，二看牙齿，三看肤色。起码在西方社会，这句话说得没什么漏洞。

因此，公寓类房屋的这个优势可以说是极为接地气的。另外，公寓的垃圾处理与国内很像，物业公司每星期都会定期来清理。因此，住户不需要像住“耗斯”一样，比如周四收垃圾，周三要把自己家的垃圾小车推到街边，等待倾倒，一个“耗斯”是一个单位的话，那么整栋公寓就是一个单位。

◎ 从安全性来讲，公寓类房屋往往都有刷卡系统，每家也都配备可视门禁电话，而“耗斯”基本没有。

◎ 对于现金流意义重大的还有空置率。空置率越高，表明房子需要更长的时间租出去。对于投资人而言，缺少了租金收益的支撑，在这段期间就需要自己掏腰包去偿还银行贷款利息。一般来讲，在同样区域，“耗斯”一般是比公寓要贵的。价格越高，在租房人群中，受众面就越小，因此，空置率高的可能性就越大。当然，还要考虑一个区域的人口年龄，如果以年轻白领为主，那么一般来讲，公寓在这一点上的优势是极大的。

房价增长（Capital Gain）

一般来说，在同样的区域，“耗斯”的房价涨幅要高于公寓。

在澳洲的首府城市的成熟区域，“耗斯”开工量一般都没有公寓类大，只要不是太偏的位置的地皮，开发商都更愿意去开发公寓而不是“耗斯”，因为容积率大则更赚钱。因此，考虑到土地资源的有限性，不得不承认，“耗斯”更稀缺。

除了堪培拉之外，2014年，澳洲首府城市“耗斯”涨幅全面超过公寓。

当你乘坐的飞机即将降落在澳洲的任何一个城市时，看到最多的，除了绿色的植被外，就是那一片片橙红色的屋顶。这说明在澳洲，长久以来，“耗斯”是传统的居住模式。这种情况会一直持续下去吗？

未必。

当一个城市的发展力度不够时，它的公寓是不具备太大优势的。这是因为公寓本应具备的优势如基建、环境、绿化等受制于城市发展，往往这样的城市公寓在租金上也没什么优势，房价增长就更不用说了。

澳洲大肆的公寓类开发也是近几十年的事，尤以几大首府城市居多。为什么会这样？澳洲作为世界上几大移民类国家，拥有顶级的自然和气候环境，官方语言为英语，与其他亚洲国家时差差距不大，因此吸引着世界各地尤其是亚洲国家的人们移民于此，再加上中国、印度等人口大国经济的高速发展，每年大量的新移民、留学生、游客、出国劳务人员的涌入，若不去发展公寓类建设，这些人去哪里居住呢？因此，未来大量公寓的开发也是势在必行的事情。

因此，从稀缺性这点上来说，“耗斯”的优势是极为巨大的。因为公寓的开发要么在空地上，要么在过去的工业用地上，要么就是在已经存在的几栋“耗斯”上了，不管出多少钱，“耗斯”的主人是可以不卖给你的。另外，同一区域的公寓如果盖的多到一定程度，那么当地的“耗斯”则变得更加稀缺，因此会更加值钱。

2014年悉尼发生了这么一件事儿，在西北的 Epping，一个开发商打算买下某一片地皮开发成公寓项目，而此地皮却有着几栋旧的“耗斯”，如果单买这些“耗斯”，再开发，对多数开发商来说，都是一笔再正常不过的买卖。但是，这几位屋主联名一起跟开发商谈判，开发商要买，不能单买，要买就一起买。而这个价格一定是远高于单买的价格，可见“耗斯”的优势很大。

在未来，随着整个城市的发展趋于成熟，将不会再有太多的可开发空地，我相信，那些无论新旧的“耗斯”在谈判桌上的讨价还价能力将是极强的，因此从这个意义上讲“耗斯”涨幅高也是理所应当的事。

但反过来说，房产是有周期的，房市好的时候，“耗斯”带着公寓涨，若有一天房市不好了呢？

因此，一定要记住下面这句话：

但凡是投资类的事物，就一定有风险。能把风险处理好的投资，它的涨幅一般不会太差。

当经济不好，房市不好时，“耗斯”由于价位、地理位置等方面的原因，其抗压性是较差的。因为可承受能力要求较高。比如要转手，因为太贵，买家承受不了，这时要么降价，要么等。租赁方面，要么易空置，要么租金上不去。房屋越旧，租金越低。公寓租金本来就比“耗斯”高，新公寓则更高，而“耗斯”由于慢慢地变旧，问题就来了。澳洲的“耗斯”多为木结构，年久失修，诸如白蚁、房顶漏水等，你就等着掏钱修吧。

灵活度（Flexibility）

为了保护本国房产市场和本国居民，澳洲的二手房一般是不面向海外买家的。而澳洲的公寓项目95％以上都是以期房或者楼花的形式出售。他们多数按照房价10％来签约成交。这一点对于一些手里暂时资金紧张，未来一定要置业的投资人和自住人群非常重要。

举个例子，一套价值100万澳元的全新公寓，2015年4月开盘，预计2018年4月交房。买家只需要交付100万澳元的10%，这套房子就算入手了。至于2015到2018年期间，他除了要缴纳一个印花税之外，房价的涨跌，都改变不了这套房子买价100万澳元的事实。等到2018年交房前，他需要找银行或者贷款经纪人去申请银行贷款，如果顺利的话，这位海外买家可以贷到80％的房款，也就是80万澳元，而他只需要再付另10％的房款，这房子就算真正拿下了。

这对于2015年手里暂付不起房款的20％，但是未来可以的人来讲，是非常大的利好，因为他可以提前锁定房价，无论这期间的3年房价涨幅多少。

反观“耗斯”（二手），同样价值100万澳元，当地买家当时手上需要至少有房款的20％（还要考虑银行估价情况，若低估，首付则大于20％），再加上印花税的费用（不同州，算法不同，悉尼约为房价的3％～4％），如果没有这么多钱，这房子就和你无缘了。

 因此，相对来说，公寓类物业的灵活度要比“耗斯”类物业更大。

房子没有好与坏，只有适合与否。公寓也好，“耗斯”也好，无非是不同的投资形式，没有谁一定比谁好。有些顶级的区域，多数人都很喜欢，但是这里的居民都不差钱，你出多少钱买人家的大“耗斯”，人家都不卖，而公寓由于量大的缘故，从概率学考虑，是有可能实现的。另外，一些较偏远的区域，不缺土地，一家8口，手里预算有限，必须盖“耗斯”，那么这样区域的“耗斯”是主要的居住形式，所以，这里的“耗斯”也没什么稀罕的。

那么高于公寓和“耗斯”本身的是什么？

地点（ Location）！

每位投资人的情况不尽相同，切勿人云亦云。