根据毕马威（KPMG）发布的《住房可负担性报告》中指出，悉尼和墨尔本两地房价分别高估了14%和8%。但是所谓的泡沫只会慢慢缩小而不是破灭。
澳大利亚统计局（ABS）的房价指数显示，今年第1季度房价增长率（2.2%），仍超过此前的预期。这表明年初房价上涨动力依然保持强劲。
实际上，季调后的增长率更高，为2.9%。这也就意味着截至今年第1季度，房价增长年率已经有7.7%攀升至18个月的高点，达到10.2%。
但是澳大利亚各州房价涨速不一，可谓“冰火两重天”。 其中悉尼（+14.4%）和墨尔本（+13.4%）房价涨速最快；而达尔文（-5.9％）和珀斯（-3.5%）的房价跌幅最大。
KPMG首席经济学家Brendan Rynne预计，未来几年内悉尼民用住宅市场下滑速度将快于墨尔本。但是这种下滑是房价中位数的缓慢下滑而不是快速崩盘。从最近CoreLogic数据来看，第2季度房价增速开始出现放缓。CoreLogic的房价指数于去年做过调整，因此相对而言，澳大利亚统计局的房价指数可信度更高。但是我们看到下图中两个指标都呈现增速放缓的趋势，其中CoreLogic的房价指数于第2季度回落至10%以下。
此外，其他指标也表明房价增长率在今年年底或明年年初将回落至0%-5%的区间。
ABS房产交易量显示第1季度下滑29%。由于销售量的首次估计往往会伴随收集数据的增加而进行相应修正。所以我们不能将这29%的下跌当成是确切的实际下跌量。尽管如此，拍卖清空率还是出现下滑。其他房屋销售指标也提示疲态。此外，我们看到越来越多的受访家庭表示眼下并不是买房的好时机。
KPMG首席经济学家Brendan Rynne说：“目前，悉尼和墨尔本两地房市是否存在泡沫仍需讨论。继金融危机之后我们看到有些国家房价在历经几轮上涨之后会逐步回落。因此，我们预期澳大利亚的情况也非常类似。我们的预计是两地房价中位数超出长期水平是受短期因素影响所致，而从明年起，房价增速或将开始逐步放缓。”
KPMG的这份《住房可负担性报告》指出，5年的房市繁荣，我们看到悉尼和墨尔本两地房价上涨幅度分别超过75%和55%。2019财年悉尼房价中位数有望从2016年6月的88万澳元升至98万澳元的峰值，随后会逐步下滑。到2021年年中，悉尼房价中位数将下滑至93万澳元至95万澳元之间。周二，新州政府公布的预算中也提及房市增速放缓，印花税收入增长率将相应出现放缓。
政策方面，随着澳洲审慎监管局（APRA）3月份新规的出台。银行纷纷收紧了投资房和自住房房贷审批条件并上调了房贷利率。预计至少需要到明年，监管机构干预措施所带来的影响才能全部显现。
对于墨尔本而言，KMPG的报告指出，墨尔本房市将在明年达到顶点后走平1至2年，然后再次上涨。换而言之，墨尔本房屋中位价有望从去年的65万澳元升至2019年的72万澳元至74万澳元的区间。经过一段时间的修整后，墨尔本房屋中位数有望进一步上行，截至2021年底达到77.5万至82.5万澳元的区间范围。
综上所述，房价增长率明年将小幅放缓接近0%左右。但是房价增长率不会呈直线下跌。至少这种现象在澳储行宣布加息（预计2019年）前不会发生。尽管如此，加拿大的案例告诉我们当市场具备下跌动力时往往下跌速度非常快。因此该预测存在进一步下行的风险。
本文信息来源：澳洲金融评论报、凯投宏观
