澳大利亚竞争与消费者委员会（ACCC）将对近期陷入全国性的丑闻的退休村（Retirement Village）运营巨头Aveo Group（ASX：AOG）展开调查，并呼吁全国性监管机构进行配合。一旦全国性强制新法规出台，整个行业都可能遭受冲击。此前澳大利亚传媒集团Fairfax Media和澳大利亚广播公司ABC的节目《Four Corners》对退休产业（尤其是退休村运营商Aveo）展开了联合调查，并发布报道。曝光了Aveo对旗下退休村居民进行高额收费、合同政策存在不公、误导性营销等问题。在澳洲，退休村（Retirement Village）是为55岁以上或已退休的老人提供独立居住住宅，共用活动空间和娱乐设施的生活社区。老年人居住在退休村应该是既独立、安全，又有生活照料。在澳洲，退休老人选择退休村住宅的生活方式已经非常普遍。这种退休村的房屋一般为2-3层楼的小公寓或联排别墅，老人们通常会租下或者买下其中一个单元房。本次调查报告的受访者包括Aveo退休村的现有居民、曾经的居民，他们的家人、律师以及Aveo的员工。他们之中一些人表示，复杂的合同、高昂的成本和残酷的商业模式使他们损失惨重。
报告指出：像Aveo这样的退休村运营商，会在退休村居民死亡或离开时收取一笔退出费用（exit fees），一般基于房屋购买价格的百分比和使用年数来进行费用计算。而这样的收费对Aveo来说非常有利可图。
在该公司最近的“自由护理合同”中，Aveo在居民居住两年后收取的退出费，竟然高达该房屋价值的40%。一些单元房的价格现在已经达到了60万澳元，也就是说每个单元房在两年后换手的话，该公司就可以有24万澳元的收入。2010年12月，Geoff Richards与相伴55年的同性伴侣Harry Nash一起买下一间单元房，并搬进Aveo。2014年5月，Harry不幸因癌症过世，并且把他的全部财产留给了伴侣Geoff，包括他们共同拥有的退休村单元房。但几星期后Geoff被Aveo告知无权继续居住，因为他的名字并没有出现在房产文件上。尽管Geoff先生是Harry遗产的唯一继承人。根据Aveo的条款，Geoff如果要在养老村继续住下去，必须支付11.5万澳元的退出费，并在新合同下签约为新居民。老人不服提出上诉，但由于已经签署了含有“霸王条款”的法律文件，Aveo大获全胜。Geoff不但失去了自己已逝爱人留下的遗产，还要交付一大笔退出费。
而Geoff所经历的并非“个例”，此番调查中涉及多位受害者，有人称，购买Aveo的房子根本就是“快速致贫计划”……
反观Aveo，其在股市中的市值近20亿澳元，在2016年期利润达到了1.16亿澳元。其中大部分的利润就来自于退出费用。这也是退休村行业的独有费用。为了实现利润，Aveo每年的目标居民变动率为10%-12%，也就是说每年有1200套单元房换手。该变动率在行业标准下也是较高的。ABC表示，这些退休村居民其实都处于一种弱势之中，他们的合同非常复杂因而难以看出潜在风险，而消费者事务机构资金不足，可能导致无法及时维护消费者利益。此外，Aveo似乎还存在对居民的合同中施加严厉的条款和限制；“悄悄”将永久产权转为租赁形势，让客户对实际购买的产品产生迷惑；通过收取高昂的费用来进行“拆卖资产”等问题。不过，Aveo否认了媒体曝光的部分情况，并表示调查显示它的大部分居民都是开心和满意的。ACCC主席Rod Sims表示，将对与Aveo相关的“更严重事项”进行调查，并称已经开始重点关注该公司。他还指出，Aveo所处的行业需要进行更广泛的监管审查，澳洲证券和投资委员会（ASIC）以及州监管机构也应展开相关调查。
ACCC调查的第一步将是与州立监管机构进行交流，包括维州消费者事务署（Consumer Affairs Victoria）和新南威尔士州公平交易部（Fair Trading）。退休村运营商是受到州立机构监管的。
据悉，ACCC的调查可能涉及：误导消费者行为、不公平合同条款和不合理行为。
澳洲老年护理部（Aged Care）部长Ken Wyatt近期表示，他与总理特恩布尔进行了见面，并讨论了近期关于退休村合同和费用的报告中提出的令人震惊的指控。Wyatt称，自从事件曝光他的办公室就收到了很多电话和邮件，要求政府采取行动。在一份声明中，Wyatt指出尽管各州对监管退休村行业负有主要责任，但是联邦政府需要确保整个国家的消费者保护制度对老年人也有着强力的保障。“这显然不是联邦政府可以单独完成的。”他表示政府需要整个国家的协调配合，包括ACCC、AISC以及各州和各地区的合作，以确保法规的充分执行。澳大利亚政府委员会（Council of Australian Governments）可能需要在这一领域进行统一调整。
同时工党、绿党和前ACCC主席Allan Fels近期都在发声，呼吁对退休村行业进行紧急审查。Allan Fels将本次的退休村丑闻描述为，本世纪最大的一直未被触及的消费者保护问题。如今这一问题终于浮上水面。
而对Aveo的投资者而言，关注点则在于近期的媒体曝光、以及随之而来的各种监管调查和审查，是否会影响该公司的盈利和商业模式。晨星分析师Tony Sherlock 指出，丑闻带来的声誉损害可能会导致未来消费者对Aveo退休村产品的需求下降，从而影响到该公司的收入和利润。他将中长期Aveo退休村的预期“退出费”（exit fees）下调了6%。Morgans 股票经纪人则表示，这些新闻并没有改变他们对Aveo的积极看法。他们认识到丑闻会产生一些负面影响，但是更多的是在市场情绪上，而不是真正的公司收益上。他们相信Aveo增长背后的需求驱动力。此外不光是Aveo，如果政府将实行全国性的审查和制度法规改革，包括Stockland（ASX：SGP）和Lend Lease（ASX：LLC）在内的退休村行业参与者可能都将会受到影响。特别是在“退出费”问题上，这些运营商的利润可能都将被削减。其中行业主要参与者Aveo和Stockland的股价近期已经出现了明显的跌幅。Aveo、Stockland、Lend Lease 一个月股价走势 其实人口老龄化的问题一直是养老行业的持久支撑点，并且人口老龄化的趋势仍在加剧，中短期得到有效改善的可能性都不太大。因此行业需求是一直存在的，所以像退休村这样的行业在需求推动下仍有长久发展空间；同时也正因需求，像Aveo这样存在“不公平条款及高额收费情况”的运营商，消费者也似乎“不得不容忍”运营商的不合理行为。但如今随着事件曝光，重视程度不断升级，国家层面的介入显然可能会导致行业的调整。一旦强制性的国家法规出炉，行业整体的“不合理”收益可能都将被削减，从而进一步影响相关公司的收入和利润率。免责声明：本文中的分析，观点或其他资讯均为市场评述，不构成交易建议，仅供参考，投资时请谨慎决策，风险自担。Level 7, 342-348 Flinders St Melbourne VIC 
