卑诗政府和联邦政府不断出台政策抑制火热的温哥华房市，包括外国买家税、空屋税、贷款政策收紧等，卑诗新民主党还表示，上台后将加收2%的投机税以及打击倒卖楼花行为，那么这些政策到底对温哥华地产市场产生了或即将产生什么样的影响？温哥华的房价又将如何变化？温哥华城市发展协会（UDI）上周专门举办研讨会，邀请三位地产界的业内人士深入分析探讨相关话题。
上个星期四（6月8日）中午，UDI在温哥华中心的费尔蒙特酒店举行了一场别开生面的地产研讨会，众多地产业内人士参与，《加拿大地产周刊》记者全程参与了这一活动。研讨会由UDI主席、Reliance地产公司行政总裁JonStovell主持，邀请三位嘉宾共同探讨地产市场的热点话题，嘉宾包括住宅地产服务公司MLA Canada的主席麦卡尼尔（Cameron McNeil）、BosaProperty高级副总裁辛普森（Daryl Simpson）以及第五大道地产营销公司（Fifth Aven Real Estate MarketingLtd.）的执行总裁布朗（W. Scott Brown）。
新民主党新政 只在短期内影响市场
最近卑诗政局变化，新民主党（NDP）表示，上台后将在房市开展系列措施，比如对楼花也开征15%的外国买家税，以及对在全球有收入、在本省拥有物业却未在本省缴税的人士征收2%的投机税（speculationtax）。
一些消费者担心，新措施实行后，会让地产市场大变天。但是参与论坛的专家表示，新政策出台后短期内可能对楼市造成波动，但从长期来看对楼市发展将没有影响，市场最终仍将平稳发展。
辛普森表示，政府会出台更多对于地产市场的规范措施，从某些角度来说，这些措施是有帮助的，比如帮助规范地产经纪行为等，但是从长期来讲，这些措施对市场的影响很小，市场主要还是受供求影响。
这种预测和去年8月卑诗省府推出15%的海外买家税的影响类似。去年夏天省府推出海外买家税后，市场有所冷却，在2016年后半年和2017年初，大温房屋销售和房价都有所回落。然后，从今年3月开始，温哥华地区的房屋销量猛增，3月销量增幅近50%，远高于季度平均水平。RoyalLePage的CEO Phil Soper曾说，海外买家税已经被市场消化，楼市降价调整期提前结束，大温房市将强势反弹，各区房价或将暴涨。
而对于温市府今年推出的房屋空置税政策，三位专家认为，其对抑制炒楼行为作用有限，因为很多空置房屋的业主并非是投机目的。
楼花销售火热 政府应鼓励增加房屋供给
目前温哥华地产市场的一个明显特征就是，公寓销售火爆，尤其是楼花市场。有消费者抱怨，一些楼花会优先按级别预售，开发商和地产经纪合作，提前拿走好的户型让客人选择，等到公开发售的时候，很多户型都已经售完。
麦卡尼尔表示，从开发商的角度来说，销售越多越好，地产开发商通常要达到60%-70%以上的预售比例，才能从银行获得贷款进而申请动工。地产开发商要和大量的经纪保持合作关系，这样如果有客人出现变动，可以迅速找到其他买家。
布朗指出，对于开发商来说，这只是一种市场营销的策略。而出现该问题的根本原因，还是市场上房屋供不应求，所以买不到的人才会抱怨。
UDI近期的一项新报告也显示，温哥华新建成的可供搬入城市屋或公寓数量严重短缺，想要找到这样的城市屋或公寓已经越来越难了。今年3月底，可供搬入的新房数量已经达到了历史低点。3月，温哥华只有16个新的城市屋完工可供居民入住。
UDI主席和CEO McMullin说，受到区域规划限制，大温85%住宅土地都是独立屋。但是受到房价影响，目前市场上对于城市屋和公寓的需求越来越大。今年前四个月，公寓和城市屋销量占到了所有房屋销量的68.5%，而去年同期的数据只有58.2%。
但是，市府对于新建房屋的审批过程很慢。McMullin说，几年前一个项目可能需要两年的审批时间，但现在可能需要5年、6年，甚至7年的时间。但是每年想要搬入新屋的人数却没有变，这无疑给房市带来巨大的压力，尤其是去年从阿尔伯塔省流入的居民增多。
布朗认为，政府应该加快审批程序，而不是打击楼花市场，这样才有更多的楼盘可以更快的出现在市场上，市场上房屋供给多了，市民就会有房可买。
海外优先销售占少数 需要更多透明度
另外也有报道指出，很多楼盘都被优先拿到海外销售。之前温哥华地标性建筑Vancouver House就先在香港开设了两个销售处。同时，一些销售经纪前往中国多个大城市寻找买家，新加坡的销售也早出温哥华的正式公开销售时间。
不久前香港地铁站附近也出现了多伦多公寓的售楼广告，广告宣称，如果购买位于大多伦多市中心Dundas街夹央街的高层共管公寓，将承诺保证第一年有租客，并代付15%的外国买家税。
对此辛普森表示，市场上确认存在海外优先销售楼盘的现象，针对这一现象我们需要更高的透明度，但他相信这只是一小部分的现象。
麦卡尼尔指出，每年从外国移民到温哥华的人超过3万人，他们很多都是委托地产经纪来买房的。布朗则表示，多数地产经纪都是以客户利益优先的，只有少部分经纪存在问题，但是很多地产经纪并没有真的了解客户想要什么，没有充分发挥指导和建议的作用，他们应该更好的表达客户需求。
海外买家并非主要购房群体
媒体报道易煽动情绪
温哥华的可负担性也来越差，很多人将原因归咎于外国买家尤其是华裔群体，这和本地一些媒体的报道不无关系。
布朗认为，本地一些媒体将楼市问题归咎于外国买家，实际上忽略了本地市场供不应求的这个本质问题。
麦克尼尔说，根据MLA Canada去年的销售记录，仅有不到1%的买家来自海外，超过99%的买家填写的都是本地地址。大温地产局之前的一份调查也显示，对买房热情最高的并非海外买家，而是首次购房者。根据数据，2016年4月至2017年4月，温哥华32.2%的购房者都是首次买房的人；18.9%的购房者是换房一族；18.5%的购房者是当地或者本国投资者；只有2.3%的购房者是外国投资者。
布朗指出，媒体一些导向性的报道方式很容易引发不同族裔之间的敌对情绪和摩擦，不利于社区建设。
人口增加住房需求大 未来房市仍被看好
总的来说，专家们仍看好卑诗未来的地产市场。市场上的投资需求只占少数，多数还是最基本的住房需要。
麦克尼尔表示，我们的城市将变得越来越庞大，未来10年，大温人口将增加40万-50万人，也就是说未来5年将有25万人进入城市，人口增加将会带来更多的住房需求。但是目前政府审批程序缓慢，从申请到建房完成购房者拿到钥匙可能要6年的时间，这远远无法满足需求。
辛普森说，去年BC省发放了67000个学生签证，这些学生将在这里呆4年，他们很可能在毕业后留在这里，代表了巨大的住房需求。辛普森在之前接受《加拿大地产周刊》采访的时候也表示，大温地区供给不足的问题严重。他表示，每年有大量人口涌入温哥华，我们需要大量住宅来容纳这些移民，一些城市如本拿比、高贵林和新西敏等尤其需要更多的房屋来满足住房需求。
而对于政府来说，应该推出更多鼓励楼市发展的措施，比如增加建筑牌照发放数量和速度，满足人口增长对住房的需求，而不是只将精力放在打压楼市上。
