这是澳洲房产大全
第497篇原创文章
在写这篇文章的时候，澳大利亚即将迎来崭新的2017-2018财年，热热闹闹的澳洲房产市场，在过了6月30日的节点之后，势必将进入下一阶段：首次置业补贴上升了，海外买家继续被加强版调控政策BS了，Interest Only贷款利率又上天了…总之一句话，闭着眼睛都能买房的日子过去了
写久了澳房，偶尔也难免会产生一些“审美疲劳”，正愁着这个年度的最后一篇文章的话题，碰巧最近有一位从美国来澳洲玩的朋友，他在美国也是做房产投资的，于是顺理成章地，我们两人交流了一下澳美两国的房产市场情况，也交换了一些这方面的知识。想来把澳洲美国两个国家的房产投资做个有趣的比较，也是挺有意思的事。
首先声明一点，本人只去美国玩过，但没有在美国投资过房产，因此，本文中提到的有关美国房产的投资知识和观点，都来自于我那位大洋彼岸的朋友。所以，若是咱读者中有特朗普或者山姆.赛尔等人的老朋友，发现我提到的美国房产知识里错误之处，请大声的告诉我，我一定拿去好好教导一下我那不靠谱的朋友。
山姆大叔的房子好在哪？
不知道生活在澳洲的你有没有发现，在我们身边其实有很多关于美国房产投资的课程培训，或者卖房中介，而且这些公司吸引的人群也越来越多。一个很重要的原因是，美国的房子比澳洲便宜！我的朋友告诉我，在美国你可以花大约8万美金买到一个标准的独立屋，周租金可以达到大约250美元左右，租金回报率15%！
看惯了悉尼墨尔本4-5%回报率的澳洲人，如果脑子简单一点的，一看这种回报，可能很多人就已经被吸引了。是的，很多美国房产拿到澳洲来的卖点就是它相对的高租金的回报。
不过，脑子稍微清醒一些的朋友可能就会问了，租金回报率这么高，这房子涨的好吗？没错，和美国一样，在澳洲实际上也有很多租金回报率高的房产，但这样的房产通常在非大城市的郊区。此外，也需要买房人通过一定的主动改造，才能达到高收益率的目的。所以，租金回报率高，只是投资房产的一个方面而已，决不能仅仅凭此做出投资判断。
相对复杂的research过程
美国和澳洲相比，虽然两个国家看上去都是标准的西方发达国家，大家都讲英语，吃汉堡，大部分本地人都住在独立屋house里，但实际上讲到房产投资时，两个国家可实在是有着天壤之别。
首先，相对于澳洲2400万的人口，美国是一个有着3.3亿人口的超级大国！澳洲一共只有不到十个州或者领地区域，人口超过100万的城市一共只有区区五个；而美国则有整整五十个州，超过3000个城镇，因此，当你决定去澳洲投资房产时，绝大部分人的目标只有两三个城市，但当你决定去美国投资房产时，如果没有专业人士的指导，你可能毫无方向。举个例子吧，仅仅美国德州的人口，就超过了整个澳洲人口。所以，去美国买房不是问题，问题是，去美国的哪里买？
此外，美国各个州也有不同的房产法律，和风土人情，气候环境等，不熟悉的人很可能投错地点。比方说，在澳洲买房，很多人知道要避开flood zone，也就是容易发洪水的地区，不过这个概念到了美国一些地区，要避开的地点就叫做tornado zone，因为看新闻联播的你，一定没少看到美国各地常年被各种龙卷风，飓风扫荡蹂躏。
总之，听完朋友的介绍，我总体的感觉是，对一个外国人来说，投资美国房产对于投资人的调研能力要求，比澳洲要高出不少。
文化环境差异带来的影响
买房子的人都知道location， location，location，不过，在美国和在澳洲买房时，对于location的选择标准那是差了很远。
在澳洲买投资房，你的标准一定是：近火车站及公共交通，近商场，最好附近有大型基础设施建设，人口快速增长的地区，在悉尼最好房子看水，在墨尔本房子得长得好看…
不过，去美帝买房，如果是买郊区的独立屋，那在选房时最好检查以下列表中的内容：
1. 最好不近公共交通
2. 房产租金回报率
3. 犯罪率
4. 是否处于龙卷风常发地带？
5. 是否有大型就业中心？
是的，你可能已经猜到了，作为世界第一大国和经济强（枪）国，美国的治安问题是你去当地买房时必须考虑的重要因素。想到这一点，住在澳洲的同志们真该庆幸啊，这里相对还是比较安全的。除非你在纽约，洛杉矶等地的黄金地段购买高端公寓，如果去美国的一些郊区买独立屋的话，最好对当地的安全性做一个全面的了解。
美国的富人区一般来说夜晚是漆黑一片的，除了车子偶尔呼啸而过，通常都是没有太多人出入的，因此，比较安全的区通常也不会离公共交通太近。而治安不好的区往往离公共交通站很近，所以，以后有人给你推荐美国某城市火车站边上的house，你就得小心了。
总结
除了以上提到的几点，在美国买房的贷款和税务操作也和澳洲有着巨大的差异。以贷款为例，与澳洲不同的是，贷款人除了要有首付和稳定的收入之外，在美国还有一个贷款人的信用记录打分制，每个贷款申请人必须满足一定的条件才能申请贷款。而美国的房产税一直是被许多人拿来诟病的一点，此外还有继承时的遗产税等等。不过，近年来对提税上瘾的澳洲政府，在我看来在这方面大有向老大哥学习的趋势。
总体看来，虽然两国都属西方发达国家，但在房产投资方面的特点和政策，区别是巨大的。对于一个对美国市场完全不熟悉的投资人来说，最好还是找一个对当地情况比较熟悉的专业人士做详细的咨询后再做决定。这一点，其实对于来澳洲投资的外国投资者是同样适用的。房产投资，绝不是简单的买买买。
感谢阅读，我们下期再见。
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