过去两年在美国购置房产的朋友们赚到了！

不仅房产本身增值，美元对人民币汇率持续走高也使得资产进一步升值。随着房地产大亨特朗普问鼎白宫，美联储加息势如破竹。手持美元的你，是否也心动了呢？

如何在大势中盘活手中的美元，牛气冲天的楼市，成为很多人眼中的摇钱树。

2017年是否要继续投资美国不动产？又有哪些成本低收益高的房地产项目可以投呢？想要入美国房市捞一笔，投资什么？钱怎么花？今天就让小编来给你普及一下水很深的“美国房事“。

1）自买自住Buy-and-Live

根据美国地产经济国家协会的数据，2016年在35岁以下的购房者中，有46%的购房者有能力在6个月内存够房款首付，有17%的人在1年内会存够首付。越来越多的“千禧一代”（1980年代至1990年代出生的一代人）将在2017年出手购买自己的首套房。而到了2017年，首批Z世代（1990年代中叶至2000年後出生的一代人）将年满18岁，与经历过经济危机、战争、恐怖主义的前辈相比，他们更加从容。事实上，97%的Z世代想要拥有一套房子。 17岁的卡曼在接受NAR调查时表示：“我希望有一个大房子，能够给每一个孩子提供一个房间，有一个主卧室，几间客房，加上一个电影房。“

然而理想是丰满的，现实的骨感的。

根据加州房地产经纪人协会报告，在洛杉矶这样的大城市，至少得有6位数的收入，才能负担得起一套53万美元左右的中价房。而洛杉矶只有26%的家庭符合该标准。而在旧金山，对于收入中位值高达20万的医生来说，能买得起房子的也不到半数。

2）投资出租Buy-and-Hold

关于房产投资有句名言：“Live where you want, butinvest where the numbers make sense”（住在你喜欢的地方，投资在数字升值的地方）。这里分为几种，长期租约（long term rental property）、短期租约（Airbnb）。在合法出租的基础上，将房屋的闲置空间转换成有效资产，获得稳定增值，保证一定的现金流。

但房子在别人手中，命运自然不可控。如果是异地投资，还需要与本地的管理公司合作，定期的清洁、维修成本，又是一笔不小的支出。当个地主真心不容易啊。

要是哪天碰上下面这样“极品”的租客，你分分钟会成为新闻头条上的苦主，喧嚣过后的残局，也只有打落牙齿和血吞。

（出租有风险，投资需谨慎）

3）先租后买 Lease-to-Own

如果你希望租客像对待自己的房子一样爱惜房屋，那么可以选择先把房子出租给客户，并给予他以后买下来的权利。这也是很多想置业，但首付资金紧张、信用条件不够的新移民租客，会考虑的交易方式。为了保障租客可以在2-3年的合同期后，以约定的价格优先购房，租客需要向房东缴纳一笔总价款2%-2.5%的权利金，每月租金中，也需缴付200-300的费用作为权利金。如果最终租客买下这套房子，之前的权利金可以折算成买房的首付款。

相较于直接卖房套现，这种方式的资金回笼比较慢，如果房市持续攀升，房主的心情也会随之而持续低落。而对租客来说，合同到期时，也不一定保证银行会贷款给你。如果房市下跌，你将会面临高价买房与损失权利金的两难选择。

4）购买楼花 Pre-Construction

在刚开盘时入手，持有几个月后，等社区配套起来，周边发展成熟，人气渐旺时再加价卖出，实现盈利，这是非常传统的炒房方式。在房地产市场景气的时间，新屋开盘“秒光”已是常事。在美国，炒房的成本要高很多。通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。买家需要向开发商支付2%至10%的订金，由第三方托管。

这类项目受控于很多未知的市场因素，同类房子同时期的暴增对于房价的影响，建筑商施工的因素，新社区的不完善不确定等等。而很多炒房客买了新房后并不入住，导致建成之后的社区犹如空城，让其它住户非常不满。因此，开发商开始对于购买房屋后的入住进行一定限制。

5）加建改建Buy-and-Rezone

投资者通过改建旧屋的格局和用途，实现房屋的增值。常见的有将Residential改成Commercial,将Single Family改成Multi-family等。在纽约、洛杉矶等大都市，一栋并不起眼的荒废老屋，经过打造后却能卖上好价钱。曾有新闻报导，华裔林先生在纽约Brooklyn以80万元买下旧屋，支出100万元用于改造，最终建成2栋全新房，一栋自住，一栋以新房市场价售出，价格约为150万。

但改建的过程并不容易，政府的各项审批需要大量时间，对房子结构、水电、草坪、地下水的检测一项都不能马虎。如果房屋真的破旧不堪通常很难通过银行贷款，需要买家手中至少要有几十万的资金周转。如果对于开发和建造的专业知识欠缺，分分钟会收到房屋局的罚单。这里面大有文章可做，只要你知道怎么玩。

6）旧屋翻修 Flipper

低价买入旧房屋，短期内装修翻新，再以高价售出，获得不菲的经济收益。

根据美国房地产研究公司RealtyTrac的数据，2016年，全美翻修房屋共有193,009套single-family home和condo，在整个销售中占到5.7%。根据RealtyTrac的投资收益统计，2014年在美国房产翻新生意最易获利的10个大都会地区，旧房翻新的投资回报率达到48%；而在2016年，旧房翻修的利润更是达到10年来历史最高，平均毛利润为62624美元。

纵观房地产开发的种类：买地盖屋、购地重建、旧物翻新、加建改建等，其中“旧屋翻新“的投资相对较小、风险较低、周期短收益高，在全美大行其道。

旧房翻修需要的不仅是时间和资金，更需要根据房屋的实际状况做非常细致的规划。哪怕只是加两个插座，看起来很小的活，背后涉及到要接线，挖槽，钻孔，连线还要考虑各种安全管道，这样便是又增加了一天的工期费用。如果对建筑商选择不当，遇上工期拖沓纠纷不断的，那更是哑巴吃黄连。

因此房产投资人的翻修经验、对市场行情的了解、对预算的控制，以及对建筑商的选择都会最终决定旧房翻修的利润。

正所谓“没有金刚钻，不揽瓷器活。” 想省心赚钱的你一定千百遍地问：“有没有不做地主的房地产投资方式啊？”

如果你是想分散投资的资深地主，或者是心理不够强大的不想去折腾的海外投资者，再或者你一想到和租客打交道就头大的懒人，可以考虑房产众筹模式的投资平台，从小额开始投资，不必投资整个房屋。对于欠缺房地产开发和建筑专业知识的投资者来说，选择一款收益合理且安全系数高的房地产理财产品，安坐家中即可简单高效的获取收益，同样可以分享翻修市场的红利。

在美华人投资者尤其希望有专门服务华人的安全可靠的中文房地产投资平台, 能够省心又低风险地赚到可观的回报，凤凰卫视集团旗下投资理财平台——凤凰金融，正是专门为全球华人服务的平台，帮你实现收益稳健、投资门槛低、流动性高、风险可控的投资目标。

目前，热售中的房地产抵押系列理财产品，12个月期限，预期年化收益6%，10000美金即可起投，让您安享房地产+美元升值的双重收益，是一个回报率高且收益合理的投资选择。

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Maggie X. Chen陈

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