退
税
准
则
说起退税这件事，很多人都很头疼，我不是会计师，所以只是凭经验分享一下我的认知，不保证准确，目的在于给大家一点思路，提醒大家可以关注的重要点。
退税是个隐形资源，即便你没有把该拿回来的税都退回来，也不会有人告诉你，所以很多人忽略这个事情的重要程度。
有些朋友喜欢在会计师身上省钱，比如那些广告打着每次退税$99的。
不是我吓你，只要你不是只打一份工资，一套投资房都没有的话，你最好老老实实找一个按工作量收费的会计师，省出来的税在4-5位数都是不稀奇的。
话说回来，这次说退税主要分开两块说，一个是买卖房子的退税，一个是持有投资房的退税。
买卖房产
这个话题很大，主要和买房时候的所有人身份有关，比如你是个人名字，还是公司名字，信托名字等等，这个比较专业了，说起来没完没了，今天不讨论，我们简单说一下卖出时候的情况。
一般来说当年的房产卖出的利润，在大多数情况都会流向个人所得税。
因此，即便我们细的不说，最大的一个重点要提一下，那就是卖房时机，因为所得税是按财政年划分的，例如你一套房子是在6月30日出售交割，还是7月2日出售交割，就可能直接影响到你是在哪一个财年报这笔收入，如果能成功拖到下一个财政年，即便你拿这笔本应交给政府的税款去存银行，也是一笔不大不小的收入了。如果能拿去做其它投资那就收益更好了。
持有投资房的负扣税
吵吵闹闹这么多年还是没有被取消，所以我们一定要好好把握这些退税的机会了。
投资房持有的最大（会计）成本有两个，一个是利息，第二个就是折旧。
利息是实际付出去的，一般人都不会忘记，但是折旧是虚的，能增加现金流，因此折旧尽量做足。
根据2017联邦新预算规定，2017年5月9日之后签订房产买卖协议的二手房，都不再能继续申报机械及设备的折旧。
这里先要解释一下，房屋折旧分两部分，一部分是建筑折旧(capital works deduction)，另一部分叫做机械及设备折旧(Plant and equipment items)。
一般房子里的“机械及设备”指的是热水器，烤箱，家具（如果出租时带家具），洗碗机，电扇，窗帘，地毯，炉灶，抽油烟机等。
这是一个很大的改变，原本只要机械和设备还有折旧价值，无论多少次转手都可以继续申报折旧，而现行的规定下，只有一手新房可以得到机械设备折旧退税。
举个例子，例如一套2014年建成的公寓房，一手业主可以申请每年折旧退税，按平均值来算大约是一年$9000，也就是每年可以直接在个人所得收入中减去$9000，一般持续15年左右。
而其中的的房屋折旧一般是少于一半，“机械及设备”超过一半，因此二手业主在新政策情况下，可以利用的折旧要比之前明显少了很多。
很明显这个政策是鼓励大家去买新房（进一步保持市场需求，挽救之前各路负面政策导致的新公寓滞销）。
翻新和折旧
相对于新房来说，老房子本来可以申请折旧的部分非常有限，但是如果你作为业主花钱进行了翻新，那折旧的优势就可以马上享用了。
举个例子，如果一位业主做了一个价值$39191的别墅翻新工程，根据一般规则来讲，可以估出大约$3200是花在“机械及设备”类物件。
从折旧的角度来说，一整年的折旧大约是：
房屋折旧$897.83
机械及设备折旧$956.18（用diminishing value method）
如果是该任业主长期持有，那折旧的新政策将对他没有影响，如果转手，第二任业主就要考虑折旧方面的减低了。
持有成本不要漏掉
这部分的问题之前曾经聊到过，今天再次提一下，大家根据自己情况做加减法，具体情况咨询自己的会计师：
o广告费，中介管理费
o租赁费用
o房屋保险，房东保险
o会计师费用，记账费用
oCouncil Rates
o折旧费用
o贷款利息和银行手续费
o物业管理费用
o维修费用
oQuantity Surveyor费用
o园艺费用
要注意的是新的预算案取消了远途差旅费（因为被滥用得太多）
常见失误
退税环节最常见的错误有以下几个：
1，申报的费用太少
由于缺乏经验，很多投资人往往不知道很多费用可以申报，平时关于房屋的花销凭证不全，记录错漏，导致申报的开销低于实际开销，产生了隐形损失。
2，认为房屋太老，不做折旧审计
绝大部分老房子多多少少都有可折旧的翻新部分，具体情况还是应该请折旧审核师（quantity surveyor）进行实地审核并告知可折旧金额。
3，翻新后忘记做折旧审核
有些朋友在做了简单的浴室厨房装修后没有及时做折旧审核，导致每一年的折旧金额没有最大化
4，过去几年没有申报折旧，就算了
其实过去几年的退税，大部分情况下都是可以申请更正的，好的会计师都会指导你怎么操作，分分钟拿回几千刀哦。
文章摘自网络
