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用亲历告诉你一个真实的美国

这才是美国出品

编译：黄肉肉｜荔枝

米叔题外话：在这个通货膨胀的年代，现金在手上越来越不值钱，租房和买房一直是一个永不落伍的辩题。当然每个人各有所需，有的小伙伴爱刺激，一生放荡不羁爱自由，热爱在一个个租房中体验新鲜感；也有小伙伴希望找到一个属于自己的稳定而温馨的巢。

不管你在国内还是国外，那些有海外购房计划的朋友们，肯定早已身未动，心已远，今天“这才是美国”带来的是购房干货，买房毕竟不是买菜，让你更清楚的了解美国购房过程中所需要注意的。

如何在美国买房？

经济全球化这一词从未变得如此贴近实际—特别是在房地产市场。

根据全美房地产交易协会统计，从2012年三月到2013年三月，在全美50个州，来自海外人士的购房款超过了682亿美金。

美国房地产市场超过6%的销售额来自于海外人士在美购房。无论你是海外投资人，加拿大雪鸟（每年大约有20万加拿大人到达美国避寒并且住上6个月），或者是定居美国的新移民。

的确，在不熟悉的市场买房会让人胆怯，而这个购房指南能够帮助你开始制定购房计划，但它不能代替有经验的房产中介、律师、抵押经纪人和会计。在整个购房过程中，你都需要向他们咨询。

决定：这套房产的目的和作用？

在你开始搜寻房产之前，提前规划好房屋的用途是很重要的。

· 这是用来度假的吗？

· 是同时用来在美国居住和办公？

· 为了孩子们在美国上大学所需？

· 单纯投资？

· 长期住所？

在美国买房的海外买家并不会获得能够合法逗留在美国的特权。如果你想在美国的停留时间比常规签证所规定的更长，请联系移民律师。

在提前规划好房屋如何使用和使用多久，你可以将这些信息传递给房产中介，他们会帮助你寻找适合的房子。

学习：美国房地产市场是如何运作的

在美国的购房交易可能跟你的国家并不一样。每个州都有特定的房地产交易条文，包括购房合同的类型、达成交易的法则、甚至涉及交易中人员的责任和身份。

几个重要的购房提示点：

· 在美国，房屋资源信息可以被多家中介通过不同的渠道来共享，比如Zillow网站。在其他国家，房地产行业的信息是很分散的，买主必须通过一家又一家的中介公司来找到合适房屋。

· 在美国，销售费用由卖家支付，所以买家不需要支付任何的费用给中介。而在一些别的国家，当中介公司在寻找和介绍房源时，买家是需要支付一定费用的。

· 美国的房产市场要求每个房产中介有执照才能营运。每个州对获得执照的规定是不同的，比如教育经历、执照考试的类型和深度、拿到执照后是否仍需要继续学习。

持照经营的制度是为了保证房产中介能够专业的指导客户寻找、评估和融资来购买房屋。有很多国家并没有要求房产中介必须有执照才能营业，比如哥斯达黎加、墨西哥、萨尔瓦多和伯利兹等。

海外买家也需要考虑以下问题，比如货币汇率、国际电汇交易、银行系统、多国的征税政策、会计问题、货币和家居用品的进口/出口的限制。

花时间来学习如何转换美金到你国家的货币，会使得购房过程更加方便和简单。查询最新的汇率，对数学不好的朋友，市面上有很多汇率APP可以帮助到你，例如：Converter+。

合作：与本地的专业房地产公司

海外买家应该花时间来寻找有资质和经验的专业房产中介公司，让他们带领你完成购房计划。有一些中介，他们参加了额外的课程，从而获得了注册国际房产专员的执照。

如果你的英文不流利，或者你希望用母语，在选择中介、律师、检查员和银行职员的时候，寻找懂得你母语的人。虽然有可能得到被翻译过的合同交易文档副本，但在最终确定交易时，你需要在英文合同版本上签字。

招募一支由资质的中介团队是需要花些时间，你可以询问业内人士，进行网上搜索，在黄页中寻找本地的房产中介公司。最后，这些有经验的专业人士在购房途中会舒缓你的担忧和紧张。

寻找融资

有资质的海外买主在支付了30%-40%的首付之后，通常都可以得到银行贷款的批准。许多银行要求海外买家在该银行具有一定的存款（$100,000美金以上）。

另一些银行则把贷款最大金额限制在1百万或者2百万美金。你也许会被要求出示至少三个月的银行存款记录。

美国的房贷市场提供一系列的安全的，可以承担的贷款，包括一些专门提供给穆斯林的贷款，这种贷款并不违反伊斯兰教关于利息的教义。

在申请美国银行的贷款之前，你必须先建立信用记录，分数。你可以申请美国的银行的信用卡和账户来建立你的信用记录。

同时，你也要确保你所有的收入在你的报税单上有记录。放贷人会基于你的收入信息来决定贷款额度。

当你在申请贷款的时候，考虑那些在全球都有业务的主要银行，这些银行在核实你在其他国家的信用记录方面有经验，同时能指导和帮助你购买房产。

热点问答：

1、我是否需要成为美国公民才能在美国买房？

你不需要成为美国公民或者持有绿卡，但是你需要个人纳税识别号码（ITIN）。这个号针对在美国需要处理税务但不能申请社会安全号的外籍人士。

这个纳税识别号可以由美国国税局可以颁发，也可以由美国国税局认证的注册会计师颁发。你必须填写W-7表格来申请ITIN号码，表格有英文和西班牙两种语言选择。在W-7表格中，你需要提交让人信服的申请理由。

根据国籍不同，你需要准备好：

· 有效的护照

· 有效的签证

· 两张以上最新的证件,比如（驾驶证）

2、第一次跟房产中介见面，我应该期待什么？

这是一个很好的机会来跟房产中介沟通你的预算和你喜欢的房子类型。你也可以具体了解整个购房的程序，和中介聊一聊跟你国家购房程序的不同之处。前期了解的信息越多，之后的谈判过程就会越简单。

3、我需要聘请一名房地产方面的律师吗？

虽然不是强制的要求，或许你会需要一位房地产方面的律师来帮助解决任何在购房途中会发生的法律问题。房地产律师可以帮你查看各种关于此次交易的文件比如房屋合同，检查署名，在法律和税务上给你专业的建议和解答。

4、在美国是否有我不能购买的房产类型？

海外买家被允许购买以下房产类型：独栋别墅、公寓、联排别墅、三联排别墅、四联排别墅，和多联排别墅。

商务楼经常有规定禁止海外买主购买，这是因为商务楼一般要求买方的收入的来源在美国，以及买家大多数的资产在美国境内。

5、是否应该用自己的名义在美国购房？

海外投资人可以直接用自己的名义购买，也可以用实体公司名义，例如国内公司、海外企业、有限责任合伙公司、合资企业、不动产投资信托公司和股份有限公司。在这里，用什么名义购买需要考虑地产的用途。

此外，通过不同的途径购买房产会对赋税产生很大的影响。你的房产律师和会计应该会给你提供针对性的建议和选择。

6、我能用现金购房吗？

可以，现金购房是被允许的，但是美国法律规定超过1万美金的现金交易需要向联邦政府提交报告。报告要求包含所有在交易中的人（买家，房地产中介、律师和产权公司）。

用现金购房的买家有可能节省贷款申请费用，手续费，评估费以及产权保险费。

7、是否有一些特定的州值得海外买家关注？

根据买家的需求，美国不同的地域各有吸引之处。有的人希望靠近商业区或者亲人，也有许多人更愿意去温暖的地方。

2012年，佛罗里达州有23%的海外购房买主，加州有17%，亚利桑那州和德州同时拥有9%，纽约则有3%的海外买主。

根据全美房地产交易协会2012年的统计，一般的海外买主在郊区购买房产，另外25%则是在城市。

8、我需要亲自到美国来最后签合同吗？

虽然这不是必须要求，但如果你能亲自完成最后交易手续更好。但如果你不能亲自来办理最后的交易手续，你必须派出代理人，这意味着你将你的权利以书面形式委托并授权给另一人。

9、办理最后交易手续时，我是否还需缴纳额外的费用？

是的，买家需要负责支付产权查询、保险、法律费和登记费用，这些费用为总交易额的1%-2.25%。例如，30万美金的房子，额外缴纳费用大概在$3,000 - $6,750美金之间。

10、美国购房会对我的税务会有怎样的影响？

海外购房者在其本国的赋税取决于所在国，以及该国是否与美国有税务协定。建议向了解你国家税务协定的律师请教，以期获得有关的回答。

美国政府要求外籍人士支付来自于房租净收入（所得房租收益减去成本）的个人所得税（包含联邦税和州税）。如果没有及时报税，房租营业额的30%将被作为税务征收。

及时在房产投资的早期，你还处于亏本，并且对政府没有欠税，你仍必须及时的报税，来避免罚款。

11、什么是外国资本投资房地产法案（FIRPTA）？

FIRPTA指1980年制定的外国资本投资房地产法案。该法案授权美国政府在有外籍人士参与的房产出售，交换，赠予，转让以及清算过程中截留所得税。美国国税局征收10%的金额，而州政府征收1%的金额。

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