現在離2018年已不足兩個月，中國的房地產市場已經被政策足足壓制了壹年多時間，現在還看不到放松的跡象。

房地產市場整體上壹片蕭條，但也有壹些亮點，比如壹線城市之壹的廣州房價在還在上漲；上海仍有銀行首套房貸款可以打9.2折……

於是，市場上出現了兩種聲音：壹種認為，明年房地產調控政策可能會放開，房價會像強壓的彈簧壹洋快速反彈；

另壹種認為，房地產市場已經撤底變天，房價暴漲的時代已經壹去不復返。

最近，也有很多人咨詢2018年的房價是漲是跌？說實話，很難壹下給出非常篤定的答案，在下結論之前，我們先看壹個真實故事。

張華10月底剛剛賣了自己上海的房子，說實話賣的很不容易，整整六個月才賣出去，中間還經歷了主動降價、贈送家具家電等。

他的房子是今年4月份掛牌的，房子不是非常搶手的那種，老破小，72平米，剛掛牌的前三個月壹共只有2人上門看房。

8月份的時候，張華有點著急了，就去問中介，是不是價格掛的太高了，中介建議總價再少兩萬。

張華也是誠意出售，就聽中介的，降價出售，房價已經是同小區同面積掛牌最低價了，後來看的人多了幾個，但誠意購買的人還是不多。

直到10月23日，有壹對年輕夫婦看中了他的房子，算是比較靠譜的買家，雙方關於房子的成交價來來回回談了好幾次，最終張華決定賣給他們。

房子最終的成交價張華不是很滿意，比最終掛牌價還低了6%。不降價，就難以成交，所以該妥協就妥協了。

这是一个个例，但反映出三个现实问题：

第一、房子买卖的活跃程度和去年相比已经可以用「冰冻三尺」来形容。

第二、购房者买涨不买跌，越是房价稳定的时候，购房者越容易杀价。

第三、任何一种商品，成交量如果长期低迷，价格想不畏缩，几乎不太可能。

所以问题来了，目前国内房地产市场的成交量到底如何？这种状态还能坚持多久？如果政策放开，成交量会大幅上涨吗？

這些問題都決定了2018年房價是漲是跌，是壹路暴漲還是緩慢上漲，是斷崖式下跌還是平穩過渡。

從9月份、10月份數據來看，每年房地產市場出現的「金九銀十」今年並未出現，很多研究機構的統計數據也證明了這壹點。

易居房地產研究院最近發布的《10月住宅成交報告》顯示，今年50城9月份和10月份的總成交面積為4542萬平方米，與去年同期的6513萬平方米相比，下降30.3%。

壹線城市總成交面積為334萬平方米，和去年相比下降50.41%，創下2008年以來的最低值，甚至比樓市低迷期的2011年和2014年還要低。

北京、上海、廣州和去年相比降幅超4成。二線代表城市稍微好壹點，和去年相比下降27.93%。三線代表城市和去年相比下降了33.65%。

成交量大跌其實也不難理解，從去年9月份開始，全國各地出臺的房地產調控政策太密集，力度也很大，不僅如此，今年9月末，很多城市房地產調控政策還升級了。

據中原地產研究中心統計數據顯示，僅9月份單月，就有多達52次關於房地產政策的下發，其中包括地方政府與央行等部門。

而剛剛過去的10月份，全國有超過25個城市發布了34次有關房地產市場的

調控政策。

新壹波政策成為壓垮房地產市場的又壹根稻草，壹線城市周邊受影響最大。

數據顯示，張家口、廊坊、蚌埠三個城市的9月份和10月份總成交面積跌幅排在前3位，分別為85%、69%和68%。

在只住不炒的定位和政策针对性调控管制下，房地产「保持稳定」的政策意图已经达到，有些地方的房价也出现了量价齐跌，比如燕郊。

PS:现在市场上影响房价的因素很多，比如人口、货币政策、供应和需求、房价收入比、租售比等一大串指标，但有些指标短期内不会发生太大的变化。

所以，判断2018年的房价，最关键的是两个指标：一个是现在的调控政策能坚持多久？一个是地方政府和卖房者的成熟能力有多大？

更直接一点说，现在的房地产市场几乎已经成为「政策市」，在强大的非市场力量干预下，用纯市场的指标去衡量得到的结果肯定是不准确的。

先来分析第一个指标：现在的政策能坚持多久？

从十九大中央的和相关部门的表态来看，房价调控不仅不能放松，而且还会成为长效机制。

现在外界也有人预测，明年房地产调控政策可能会放开，但可能性真的不大，即便放开也不会像前几年那样，直接赤裸裸的，一定会有一个缓冲期。

这也就决定了，即便调控政策放开，房价也不会马上暴涨，监管部门需要给自己留台阶下，如果一下放开，过去一年的调控努力会付诸东流。

这个结果是非常可怕的，之前好几轮房地产调控政策之所以让房价越调越高，很大一个原因就是调控政策已经失去公信力，甚至有人认为，调控就意味着房价还能涨。

所以，2018年的房地产调控政策贸然松动或放开的可能性太小了，那些宣扬明年房价还会暴涨的人可能要失望了。

如果房地产调控政策不放开，2018年的房价走势就会呈现两种景象：由于一线及区域中心城市对调控政策的承受力较强，房价下跌的可能性不会很大；以前被爆炒或缺乏发展潜力的城市房价可能会下跌。

第一种城市包括北上广深等传统一线城市，也包西安、郑州、南京等区域中心城市，这些城市成交量可能会继续下跌，但房价暴跌的可能性不大。

第二种城市指的是燕郊、张家口等，这些城市受政策的影响较大，政策太严，房价就会大幅下跌，松动一点，房价就会大幅上涨，游资炒作的可能性很大。

所以，如果您最近有投资置业的需求，建议可以先等等，静观其变，政策不明朗的大环境下，持币待购是普通人最安全的选择。

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Maggie X. Chen陈

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