空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

下面是几组数据参考：

2014年2月末，上海商品房空置面积由2010年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%

北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%

空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢?1.6%—1.8%浮动。

上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。

简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%.其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%.

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%.墨尔本则保持City 7%左右。如果在Gladston,Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%!

澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域，包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主Vendor和买家Customer是不会见面的，整个买卖过程都将通过第三方——中介Agency完成。在买卖双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。当然，联系律师、邀请broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的bargain power(集合买家，相当于团购)，有时可以向开发商为买家争取利益。

在澳洲，要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的(Real Estate Registration Licence)，这一点于国内相比有很大区别。

随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种证书。入门的Licence主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程为期一周，加上考试直至Fair Trading下发执照，总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳币左右，课上会有很多案例分析。中介进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。

在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA(Development Approval)审批下来就开始卖。开发商边盖边卖，越卖越贵，等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子，看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地…先付一定数量的订金，之后付房款的10%(首付的10%，会直接存入律师信托银行账户，任何人都无权动用，这就在很大程度上为购房者规避了风险),建好以后再付剩余房款,这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序，在项目的初期购买房产往往好于后期再购买，因为有更多的楼层、户型选择，开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。