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维多利亚州政府已宣布了对于非居民外籍人士在维州购买住宅地产将实行新的税收和印花税政策。最近接踵而来的这些由联邦政府财政部长发布的讯息表明了政府惩治违反外商投资规定在澳购买住宅房产的外籍人士的决心。
此外，联邦政府还于二月宣布将对外国投资者投资澳洲地产与农业业务的申请评估收取显著的手续费。
涉及住宅地产的维州新税收与印花税政策
维州政府在昨天公布的预算案中宣布将对购买维州住宅房产的外国公民征收印花税附加费，以及对外国人已购入的房产征收土地税附加费。
印花税附加费
维州的土地买卖印花税是包括商品及服务税在内的购买价格的约6％。外国居民在维州购买房产时，将被收取相当于含税价格的3%的额外印花税附加费。也就是说，购买售价为85万澳元的住宅地产，需要多付2.55万澳元的额外印花税。该项预案仍有许多重要的细节有待政府明确，但一些关键问题已引起关注：
该项附加费适用于2015年7月1日或之后签订购房协议的住宅物业
该费用可适用于所有权份额多数为外资的开发商所购买的住宅物业（这些开发商将该物业出售给外国买家时该附加费将再次适用）
该费用也可适用于间接收购，例如收购持有维州住宅物业的公司或信托基金的股份或是信托单位，前提为符合2000印花税法案中规定的“土地持有者”的阈值范围
预期该费用也将适用于用途为住宅的空置土地区域。
非居住外国业主的土地税附加费
在维州购置地产、但平时并不居住在澳洲的外籍人士需支付额外0.5%的土地税附加费。例如，对于价值为100万的物业，该政策将致购房后第一年产生额外的5000元土地税附加费。在目前阶段尚未明确该附加费是否适用于不居住在本国的澳洲公民。
额外的土地税将适用于2016年1月1日开始的地税年，目前阶段尚不明确有关不居住在澳的问题将如何及何时被评估与监管。一些重要的细节有待澄清，例如：
该费用是否只适用于住宅地产，亦或也包括需缴交土地税的其他物业（如商业和工业地产）
“平时不居住在澳”的准确定义
土地所有者“平时居住”状态如何及何时被评估与监管
新的税收和附加费不对新西兰居民适用，因为两国之间目前存在着相关协定。
一旦政府通过具体细节、制定了必要的法律条例，届时将出台更多细则。
政府的新强制手段和外国投资申请费
不具备永久居民资格的外籍人士在澳大利亚是不能购买二手住宅地产的。关于该要求的一个例外为：在澳外籍人士若是具备有效的短期居留资格，就可以购买一处已建成的住宅物业，前提是其在澳居住期间必须住在该物业中，其离开澳洲时必须将该物业出售。
起诉与被迫出售住宅物业
澳洲总理和联邦财长与5月2日宣布了非法投资将在未来收到更加严格的监督和违约处罚。此外，对违规的的民事处罚力度将比目前有所提高。对个人违规操作者的新的惩罚加重到最高12.75万澳元（或上至三年监禁），对于企业违约购房，该处罚将增至63.75万澳元。
政府同时公布了延期付款令，给予违规购买住宅物业的外籍人士直至2015年11月30日的期限来指认违规操作、从而避免民事处罚。违法购买并仍持有住宅地产的外籍人士将被要求出售该物业。
提高外国投资者的购买申请评估费
联邦政府还宣布对于外籍人士在澳投资住宅物业及生意、商用地和农业用地征收显著的申请评估费。
一些新的费用包括：
价值少于或等于100万澳元的住宅地产 – 5000澳元
价值超过100万澳元的住宅地产 – 1万澳元，并且价格每超过100万多收1万澳元
对于乡村、农业与商业用地，针对不同行业、收购总值及适用阈值的不同（会根据自贸协定的条款而发生变化），该费用将从5000至10万不等
这些新处罚预期将于12月1日起执行，且如上所述，延期付款令将于2015年11月30日到期。
外资所有权的透明度
联邦政府还宣布其计划建立针对外商拥有的在澳地产的全国登记制度，该制度预期将于2016年开始运作。
重要的是，联邦政府计划将与住宅地产相关的海外投资的职能转给澳大利亚税务局。税务局在验证购买合规性时能审查与核对买主的所有权记录。
至于昨日由维多利亚州政府宣布的变化，这些变化的实施细节将在立法草案被审核后才能获知。
最后，我们还需提请您注意2014年10月由联邦政府公布的讨论稿，该讨论稿是关于对外国公民出售澳洲地产的收益进行强制代扣税款的提议。该提议提出，考虑到外国业主的有条件缴税义务，出售的收益中的10%须被代扣并缴交给澳大利亚税务局。这项计划的目的是使税务局能防止出售澳洲房地产而获利的外国公民和实体的漏缴税收。目前这些建议还处于讨论阶段。
一旦这些新政策的细节出台，我们将为您提供更新信息。
作者：豪力特别顾问Steve Aitchison、豪力律师Elizabeth Ho
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