澳洲买公寓要考虑的因素,澳大利亚移民咨询顾问微信公众号文章

上一篇文章我介绍了西澳华人一般居住在哪些地区，并提出一些让新移民买房子所需考虑的因素。这篇文章我想说一下西澳珀斯的公寓房产，以及投资公寓单位所需考虑的因素。

地点 Location

公寓的最重要的卖点是地理位置好、交通方便，所以房产开发商通常会选择在特别好的位置兴建公寓。首选的地理位置包括：CBD 市中心近距离，交通枢纽近距离，文化艺术区近距离，餐厅酒吧区近距离，河边湖边近距离，好学区近距离。

珀斯的新公寓项目地点和数量

公寓项目大多数集中在珀斯 CBD（11个项目）。这里同时是火车站、公交车站、轮渡码头所在地，各种文化艺术场所、餐厅酒吧都集中在这里，还有美丽的天鹅河景。房产开发商会竞价争取最好的位置建公寓，CBD 附近的公寓单位价钱也会比较高。另外一个比较多公寓项目的地段，是天鹅河南边 Burswood 和 Rivervale 一带。这里的公寓离 CBD 不远、比较宁静、同时靠近河边，是不错的地点。要另外提一下的就是 Burswood 有个 Crown Perth 赌场，给这里的住户提供了娱乐、演出、美食等好处，直接提升了公寓的价值。其他几个地点，有靠近文化艺术区、西澳大学、出名校区的 Subiaco 和 Claremont，以及靠近动物园且环境较好的 South Perth 和 Como。

住户 Residents

住公寓单位最大的好处是不必维护花园、草地、围栏、泳池、屋顶的这些可以耗上每个周末和休息日的活儿。没有经历过这些体验的人，或许会觉得很有意思，但是对工作或功课繁重的人来说，这些耗时的杂活儿会成为很大的负担。很多公司管理人员、医生律师会计师等专业人士、持工作签的国际公司外派人员、国际留学生，会选择住在1居室、2居室这样几十平米的公寓单位而不是几百平米的大 House。他们每年花2500～3000澳元物业管理费，一样能享受公寓内泳池、健身房、BBQ、花园等设施。

在 Northbridge 珀斯唐人街的公寓

Downsize 的退休人士也喜欢住公寓。这些已退休或即将退休的银发一族，成年孩子已经搬了出去，就会变卖大 House 换成公寓单位。这里的惯例就是这样，孩子到了18～19岁就不会住在父母的家，不是搬到大学宿舍，就是在离工作不远的地方租房。如果20岁之后还住在父母家，会被人笑是 losers。老人家住大 House 成本高，而且房子维护起来也诸多不便，住在公寓单位就更简单一些。等年纪再上去，70～80岁就得把公寓也卖掉，住进有专人照顾的养老院或疗养院。这种西式养老规划，我将来会再分享。

离 CBD 较远（20公里以外）的新区也开始兴建公寓项目，主要是针对年轻人、年轻夫妻、同居伴侣的 First Home。他们除了由于预算有限会选择比较经济的公寓单位，由于刚入职场，一般不会想把时间投入到家居琐事种，所以会喜欢住在公寓单位。另外由于公寓单位有较好的保安设施，它的安全性比独栋的 House 较高，也很受单身、独身的女性住户欢迎。举例：离珀斯市中心大约26公里的 Cockburn Central 新公寓就是一个很好的例子，附近有火车站，坐火车17分钟、开车30分钟就能到市中心，离 Frementle 海边景区也只有15公里，上班、休闲都非常便利。

Cockburn Central 新公寓项目

产权 Strata Title

说一个不难理解的法律常识。当业主买一间独栋的 House，他就是买了一块地和地面上的建筑物，地契和建筑物所有权百分百是他的。可是当业主买了一间公寓单位的时候，他顾名思义只是买了其中一个单位。这单位包括一小部分土地和凌空立体空间（不同的州有不同的法律规定），和整栋公寓建筑物的一小部分。简单来说，一栋20个单位的公寓，假设每个单位的设计和面积都相同，那么每个单位的业主拥有 1/20 的分割地契 strata title，以及属于他的建筑单位。这个业主还会跟公寓的其他业主通过房产契约共享公共区域 common property，如走廊、楼梯、泳池、会所等。管理和维护公寓公共区域的工作，一般由业主公会委托的公寓管理公司 strata management company 负责。跟 House 一切都由业主自家负责有所不同，一所公寓管理公司的专业度，直接影响该公寓单位的价值。投资公寓单位之前，要对公寓的房产开发商、管理公司背景做详尽的研究，并请专业的律师把关买卖合同。

投资 Investment

根据 CoreLogic RP Data 2014年12月的住房价值分析报告，珀斯过去10年的房产价值涨幅是6.5%，其中公寓单位的涨幅是6.8%，而 House 的涨幅只有6.4%。这种公寓单位比 House 房产价值涨幅略大的现象，跟悉尼、墨尔本、布里斯班等城市有所不同，值得留意。另外，在租金回报方面，珀斯的公寓单位在2014年的租金回报率是4.7%，依然是高过 House 的租金回报率4.0%。所以如果是从这些2014年的数据来看，投资公寓单位的总投资回报率会比 House 来得高。不过投资的实际回报，要根据房产项目的具体情况而定，我这里只是提供参考数据，请在投资前咨询有关方面的投资专家，才做决定。

我针对中国留学生的情况，做过一个公寓的投资回报计算。举例一个到西澳大学读医科的留学生，父母决定给他在珀斯买一栋公寓单位。就拿在 Northbridge Aberdeen Street 的公寓来说，2居室的单位大约50万澳元。假设这位留学生可跟银行借40万澳元，贷款30年、年利率4.5%，每个月的供款大约2000澳元。这假如他把一间房租出去，他就能获得每个月1000澳元的租金，他只需要另外补贴1000澳元就足够支付月供款。那也就是说，他用相等于租一间房的钱就能供起一套会增值的房产。

北桥新公寓 Oracle 项目示意图