每日地产 | 澳洲地产“大空头”：McGrath浮沉记,每日地产ozreal微信公众号文章

虽然公司上市业绩失败，John McGrath本人有机会达成房地产行业历史上最大一单做空交易。在把三分之一的股票在高位卖出后，McGrath股价已经跌去75%，而John McGrath的私有化计划，已经频频被提及。

地产明星的富豪梦想

就连John McGrath也担心悉尼的地产市场过于火爆。在2014年初，在准备把自己大获成功的房地产业务上市时，当时这位英俊而充满动力的销售英才就有这样的担心：如果悉尼房价仍继续大幅上涨，那未来就更有可能出现大规模的价格下跌。

当年更早些时候， John McGrath在一次采访中说过：“房价已经上涨了15%，如果在这个基础上，房价再出现新一轮的15％的同比增长，那我们可能就会身处险境。“

一年之后，在目睹悉尼房价又上涨14%之后，这位悉尼明星地产中介决定从中套现。因为在以前，他曾和一次千载难逢的致富机会失之交臂。根据前员工、商业竞争对手和与其有工作往来的人士的描述，曾经高考失败的John McGrath不希望再重蹈覆辙，一心想要成为有钱人。

不仅仅是普通程度的有钱，在Palm Beache有度假屋，坐商务舱飞往巴黎的那种，而是要名列巴拿马文件（Panama Papers），拥有私人飞机这种等级的有钱。McGrath 希望能够在Point Piper的Wolseley路（全澳最贵的街道）上买下一幢豪宅，而不满足于仅是帮客户出售那里的豪宅。

一年之后，在公司股票上市时，John McGrath将其持有的公司股份的三分之一卖给了摩根大通（Morgan Morgan Chase）和券商Bell Potter Securities。这次首次公开募股（IPO）筹得了1.3亿元。从中赚得3700万元的John McGrath在澳交所敲响了钟声，宣告McGrath公司成功上市，其股票以MEA的代号开始交易。

逆境起家成就非凡，错失REA良机

作为常识，投资者们得到了预先警告，McGrath股票面临的头号威胁是悉尼房地产市场的走势，因为该公司几乎所有的业务都是在悉尼地产市场开展的。

差不多两年之后，悉尼的房价走势仍与过去一样强劲。然而，McGrath作为一家上市公司，在短短的时间内已经发布了三次盈利预警，没能实现其上市招股说明书提出的主要财务预测，公司市值损失了74％。上市很失败，但是现在看来，54岁的McGrath本人可能已经开始了21世纪澳洲第一波地产热潮中最大的一轮做空。

像许多非凡成功的故事一样，McGrath也是从逆境中开始起家的。他12年级成绩失败（满分500的HSC考试只取得了95分），并且当时还罹患肺萎陷，残酷地让他成为职业运动员的梦想化为泡影。

仅凭着个人魅力和年轻的活力，年轻的McGrath成了一名房地产中介。他的第一份工作是在Bondi Junction管理租金账户，这是这个行业中最不起眼，但最重要的工作之一。

McGrath 很快发现自己是一个天生的推销员。他热衷于给潜在买家开放物业 - 至今仍然喜欢做这件事 - 在24岁的时候，就已经是当时澳洲最贵房屋 9 Wolseley Rd, Point Piper的联合销售中介，以1125万的价格售出这个物业。

大约在同一时间， McGrath创办了自己的中介公司。通过辛勤工作，早早上床睡觉（他经常在晚上8点半睡觉，把商务会议安排在上午7点的）加之房价暴涨，新公司生意兴隆。

McGrath相信人生和职业生涯中遭遇的逆境都是学习的过程，他总是利用空闲时间听励志演讲录音。这句话成了他最喜欢的格言： “攀登通往成功的梯子时要留心，因为梯子有可能搭在了错误的墙壁上。”

到了1999年，McGrath已经掌握了足够多的悉尼房源，他受邀加入REA集团董事会，当时的REA还只是一家初创地产网站，不过颇有前途。几年后，在40岁时，McGrath出任REA集团董事长。

REA曾经给过John McGrath一个成为超级富豪的机会。但根据公司记录，在2009年，他卖掉了持有的210万股REA股票中的200万股，这210万股是他通过把自己旗下的房源放到REA网站上发布而获得的。

REA当时处在崛起的第一步，后来这颗闪耀的新星成为利润澳大利亚历史上最成功的互联网公司之一。

在McGrath卖空REA股份的那一年，REA股价从3.40元上涨到了9元，这意味着McGrath当年套现的金额在700万元到1800万元之间。如果他选择一直持有REA股票的话，他的股份今天将价值1.65亿元。

第一个澳洲地产中介上市公司

对错失REA良机感到沮丧，McGrath要把自己的公司上市。这将是一个大胆的举动。澳交所没有房地产中介公司上市交易，部分原因在于难以给房地产中介估值。

McGrath收取约2％的物业销售佣金 - 负责销售的中介可以得到一半分成。因为旗下的中介可以随时离开，所以财务分析师很难充满信心地预测，未来这些中介可以给公司带来多少营收。找到合适的人选来替换离开的中介也需要时间。

公司依赖管理出租物业来获取收入，这方面的业务波动较小。帮业主管理出租McGrath 收取的管理费约为租金的6％，这部分收入中来自投资业主的部分在几年内几乎翻了一番。

世界正在发生改变。房地产热潮席卷悉尼；珀斯，墨尔本和布里斯班市场的表现也不逊色。新移民出租车司机变成了百万富翁，郊区家庭主妇变成了房地产开发商。

住宅房地产是澳大利亚最热门的资产，而McGrath就处于热潮的中心。在这个碎片化的行业里，McGrath认为一个一家独大的机构可以创造规模经济。最重要的是，McGrath希望能够明确——他创建的这家公司究竟有多大的财务价值？McGrath已经卖掉了成百上千套房屋，他有信心也可以卖出数百万股票。

McGrath的顾问希望上市可以给公司和公司创始人带来秩序。像许多有活力的销售人员一样，McGrath有时缺乏有纪律的管理技能。在两年的时间内，他换了了六位首席运营官。现代公司信息披露行为（对他和公司来说）是完全陌生的。一名前任McGrath高管曾说过： “如果你在会上提出关于公司治理的想法，John McGrath和他的管理层就会表现得好像无视你的存在。”

消息人士说，McGrath花了多年时间才接受，这家公司需要财务透明和清晰的管理架构。只有这样，这家在新州、堪培拉和昆士兰拥有22家公司直营办事处和53家加盟店的公司，才有可能上市。

不祥的开头，上市首日股价下跌12%

McGrath计划于2015年9月上市。董事会中的资深人士敦促他再等等，先买断他们的加盟商之一Shane Smollen，其在悉尼富有的北岸和北部海滩拥有多家加盟办事处。这笔买断交易将使McGrath公司得以扩大市场占有地理位置，并拥有更多间公司直营办事处，直营办事处比相对低费用的加盟店更有利可图。

兼任业余保时捷赛车手的Shane Smollen获得了3200万元的现金和2100万元的股份，据称这是澳洲历史上最昂贵的中介生意转手。该交易于2015年11月12日成交。McGrath计划四周后开始在澳交所交易。

上市股价由公司董事会决定。可供选择的价格范围在每股2澳元到2. 40澳元之间。因为希望股票能够在上市后迅速上涨，让股东高兴，董事会决定把发行价格定在每股2. 1澳元。根据其股票经纪人收到的投标，McGrath有望以这个价格卖掉其实际发行股数四倍的股票，尽管有时候机构投资者会开出比其实际希望购入股数更多的投标。

摩根大通和Bell Potter Securities同意为其购入的所有股票作保，作为回报他们的客户被允许在McGrath上市时优先购买其股票，这也意味着这两家机构遭受的损失尤为严重。（摩根大通拒绝置评。Bell Potter方面的消息人士表示，当时其把这个价格看作是保守的）

McGrath Ltd的上市遭遇了一个不吉祥的开端。股价在上市第一天就下跌了12％。这样的跌幅让公司员工不寒而栗，因为他们曾被告知IPO已被超额认购。一位与上市有关的消息人士说： “这应该属于一支蓝筹股（绩优股）上市，IPO已经超额认购。发生这样的事情，大家都觉得摸不着头脑。”

另一位消息人士说：“McGrath这次IPO吸引了多家全球范围内的一线公司，他们算出来的数字都是可靠的。超过40家亚太机构投资者积极投标。他们是否愿意投资的决定都是独立得出的，而且他们确实决定投资了。 “

现在的McGrath已是一家上市公司的首席执行官，给公司制定了雄心勃勃的利润目标，现在他在公众场合中都保持着绝对的乐观态度。但该这家公司很快发现自己面临着一个问题：房价在上涨，但公司今年1月和2月的销售额低于McGrath的预测。

董事会希望这是暂时的。有一种理论认为，因为房贷成本低廉，换房的家庭可能在卖掉旧房之前就已经购买了新房。这意味着被压抑的房源供应正在积累中，并且会很块迎头赶上。又或者，一个更严重的问题正在浮出水面：监管机构为阻止房地产泡沫而做出的努力，没能让房价下降，但却让房产销售出现放缓——这将是地产中介的噩梦。

McGrath被迫承认上市计划并没有像他预测的那样发挥作用。他在2月24日承认： “短期内市场状况将变得更具挑战性。在获得美好的盈利预测后仅仅三个月就收到了预警，受惊的投资者逃走了。仅四天之内，McGrath的股票交易价格就跌至1.4澳元每股，比上市价格低29%。

地产中介的烦恼，老大靠边站

McGrath 和他的董事会正在试图了解市场上正在发生什么，同时也让投资者放心——中期内一切都会好起来的。与此同时，McGrath旗下的地产中介却发现，为上市公司工作并不容易。一些前雇员说，某些高管和公司部门似乎决心要挫一挫各位地产中介的锐气。由于肩负着经营上市公司的重大责任，McGrath本人和旗下的地产中介越来越疏远。

Philip Waller 是几个遇到麻烦的人之一，他长期在悉尼上北岸从事地产中介工作。McGrath的信息技术部门拒绝帮其找回一封员工删除的电子邮件，而Waller需要这封邮件来打一场官司。另一次，其经手销售的一栋大房子本该保密的售价被媒体报道了出来，Waller感到自己的专业声誉受到了不公正的玷污。

作为一家知名上市的公司，由于受到纪律牵制，地产中介们表示公司变得更重视内部事务。Philip Waller 说，他在McGrath的一次会议上这样说过：““如果你们不介意的话，我想稍微谈谈卖房子的事情。”

曾经是一架高速运转销售机器，现在这家公司却似乎变得反应迟缓。Waller说：“就像一辆汽车的一个零件突然断裂，整部车子都变得反应迟钝。”他说，离开是一个艰难的决定。他说：“我一直都很喜欢公司和这个品牌，一直很欣赏John，现在仍然如此。突然之间，部门间的层层交接让在这里工作变得太繁琐，工作变得很难做。”

在2017财年开始两周后，董事会任命Cameron Judson（招聘机构Chandler MacLeod Group前首席执行官）担任McGrath联席首席执行官。据董事会主席Cass O'Connor介绍，这次管理职责的转变是McGrath和董事会共同商定的，四周之后，John McGrath就放手了一半的工作。

上周，O'Connor在McGrath位于悉尼东区的总部接受采访时说：“John一直在寻求，他希望少花费一些时间在公司日常运营上，并花更多的时间在他擅长的领域——培训销售团队、培养新人才、出席物业开放。他想成为公司的销售代言人、品牌代言人、创新领头人。他终于找到了一个适合接手他部分管理工作的人选。”

且不说这种想法正确与否，McGrath旗下的中介们都觉得他们的创始人被忧心忡忡的董事会推到了一边。McGrath仍然是公司的领导者，但却失去了所有下属，只剩下一个与Cameron Judson共用的私人助理。（McGrath拒绝对这篇文章发表评论。）

“背叛者们”的出走

Cameron Judson现在要为这个退步中的公司负责。他削减了成本。而许多为McGrath工作的中介最看重的一点就是公司提供的销售技巧培训，现在这种培训正在消失。前任董事长David Mackay和首席运营官Geoff Lucas的相继辞职又让危机感进一步加剧。

2016年7月至12月，公司营收下降至6700万元，与去年同期相比减少了11％。收入下降很糟糕，但其对公司净利润的影响更严重。净利润下降72％至240万元，还是基于帐目假设最近购入的昂贵的Smollen办事处在前一年就已经被公司所拥有。在公布盈利数字一个月之前，McGrath股票以每股0. 9元交易。在公布盈利数字的当天，股价以每股0.61元收市。

McGrath和O'Connor试图安抚投资者。现任McGrath董事会主席的Cass O'Connor为Malcolm Turnbull合伙经营的投行工作过，也曾在高盛（Goldman Sachs）担任过财务分析师。尽管地产市场每周都有很高的拍卖清空率，但其认为McGrath是全悉尼物业销售放缓的受害者。事实上，其还指出McGrath比竞争对手表现好，至少在2016年是这样。O'Connor在接受采访时表示： “IPO过后，交易量显著下降，这让每个人都感到吃惊，真的是每个人。”

该公司的券商Bell Potter在一篇题为《抄底》（ "Calling the Bottom"）的报告中对McGrath股票提出了“买入”的建议。

21世纪不动产（Century 21 ）澳洲分公司主席Charles Tarbey两周前说： “McGrath的麻烦是他们自己造成的。上市房源的数量并不像McGrath说的那样在下降，房源数量在上升。他们这样说是因为他们旗下的很多中介都跳槽到了The Agency。”

就算 McGrath在2016年确实获得了更多的市场份额，当旗下中介开始跳槽离开时，任何的增长动力都会被扼杀。房贷经纪软件供应商John Kolenda注资了一家名为The Agency的新房地产公司，这家公司允许旗下的地产中介保留佣金的85％。

The Agency最引人注目的新雇员是Matt Lahood，其去年十月辞去了McGrath销售主管的职位，表示不同意公司的战略。McGrath的另外几位顶级销售人员也紧随其后加入The Agency。这给McGrath投资者揭示了一项风险——不能假设公司以往的销售表现会一直持续。

John McGrath的身份取决于他的商业成功，现在他无法掩饰挫败感。在被泄露给一个地产网站的一份他给员工的备忘录中，他指责这些叛逃者缺乏诚信。他写道：“基于此种原因，我对他们中的任何一个都没有任何的尊重。”

私有化是否是完美结局？

今年4月15日，在公布糟糕的上半年利润数字不到两个月之后，这家公司再次下调了财务预测。由于当时McGrath中介分店在悉尼，布里斯班，墨尔本和其他地方不断开业，上市招股说明书（投资者依赖的重要法律文件）曾承诺公司利润会上升。但几个月之后，McGrath没能达到当时预测的收入和利润水平。

在McGrath位于悉尼东区的总部接受采访时，O'Connor只承认公司内部表现有一个问题——他们未能成功升级公司的计算机系统，她把这个问题归咎于一个拒绝履行合同的供应商。

她说，其他问题在很大程度上超出了公司的控制范围，全悉尼的房地产销售都在放缓，房地产建设项目面临融资问题，竞争对手来挖角公司旗下的中介。不过，她确实承认，投资者有权得到公司的致歉。她说：“是的，他们有权得到道歉。”

本周三，McGrath在位于Edgecliff的 Sydney总部召开年度股东大会，届时O'Connor计划告诉投资者有迹象表明情况正在改善。她说：“我可以说，有迹象表明交易量已经开始稳定下来，并会在悉尼市场有所回升。这对我们来说是好消息。我们喜欢这样的消息。”

同性婚姻公民投票后之后，O'Connor曾说过，尽管IPO失败了，但McGrath仍然是一家有价值的公司。她说：“我认为我们可能是全澳第二大利润丰厚的房地产（中介）业务。但是大家眼里只有我们（因为只有McGrath是上市公司）。这不是什么好事。如果你看看其他许多中介，他们赚得和我们一样多，这样的人加起来比昨天在Victoria Park开派对的人还要多。”