限价，是政府与房企的一场博弈，最后谁会妥协？,海外房产微信公众号文章

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文/樱桃；来源：樱桃大房子（ytdfz8）

昨天长沙的朋友给我发来长沙北辰某江景盘开盘视频，现场又是紧张摇号抢房的气氛。

他说，“新房1.2万左右，二手房要1.6万，不抢才是疯子。”

价差四千，相当于降价25%，稳稳的套利空间。

上周南京万人抢房的盛况已被全国人民知晓。包括杭州、成都、武汉、广州等城市的抢房现象，其实都一样，即政府限价存在价差的结果。

限价政策，对地方政府而言，现阶段确实也是两难问题。

若不限价，统计的房价涨幅肯定高，对上头也没法交差，在舆论上，老百姓更会心生不满，怨气连连。

若限价，因为与二手房市场的价差，又会造成抢购，以及市场供给量不足，为什么抢？没多少供应，只能抢，毕竟这种价差盘太少了！大部分购房者根本买不到，因为房企不愿意开盘。形成一个死循环。

实际上，如果不限价，很多二线城市房源并不存在供应紧张的问题。

那为什么房企不愿意卖呢？

长沙一个房企朋友告诉我，主要限价太低利润不高，高价卖又限签，房企回不了款，开发商当然一百个不愿意推货出来卖，所以导致市场上可售房源很少，严重供不应求。

而另一个非常资深的地产界朋友跟我说，房企在2016年下半年和今年上半年拿的地，平均楼面地价都到了8500，而政府给的指导价只有1.2万，房企本来是打算做豪宅的产品，建筑成本都要四千，卖1.2万根本没钱赚。

从房企的角度来看，如果卖完之后，手头没地了，公司员工都只能下岗了，分公司就得解散了，所以面临很痛苦的抉择。

但政府的角度而言，才不管你赚不赚钱，只管这个月每个区的平均价达到多少，为了增强管控力，政府的价格目标已经细分到按区来限价，而不是全市一盘棋，所以限价限的非常死。

长沙比较动真格，不比有的城市通过双合同，精装修另外计价，还有茶水费等乱象来规避限价，因为购房者一旦投诉，媒体曝光，政府就会来真的，处罚开发商，而不是敷衍做做样子。

长沙因为中心区和郊区的价差不大，可以入市的项目，大部分是去年拿的高价地，放出来就会拉高价格，不像武汉成都玩套路玩的比较深，可以依靠区县的低价，来拉平中心区的高价，而且也没有限制到某个区，全市一盘棋，这样运作空间就比较大了。

关于长沙市场的情况，我这几天还会专门写一篇。

跟长沙情况相似的还有合肥，合肥也是真调控，政府限价的决心比较大，没有阳奉阴违，房企想钻空子突破限价的红线，还是比较困难，所以会出现房企想卖房，只能贴着成本卖，甚至亏本卖房的情况，否则你高价违规卖了，政府也不给你网签，按揭款拿不到，卖了也是白卖。

而武汉、成都、广州就不一样了，哪怕是民怨沸腾，利益方依然我行我素，视而不见，捆绑装修是很多地方允许的，只要不是太夸张，比如长沙，要求的装修费是不超过房价的15%，这个还不算高，但有的地方需要另外交茶水费几十万就是霸王条款了。

对真正的购房者而言，如果以限制的价格买到了，而不需要另外加茶水费，当然是幸运的。但现实情况往往是，开发商将装修费和房价分开签合同，装修费需要一次性付款，相当于买房的总首付还提高了，资金压力更大了。

要求全款买房的更加司空见惯，包括上海最近开盘都要求全款支付，不接受贷款买房。在上海买一套房可不是两三百万能搞定的事，动辄四五百万以上，如果真靠居民自有储蓄资金，有这么多人能拿得出好几百万的存款吗？

我相信全靠自家的棺材本还是少数，肯定有一些需要通过其他贷款方式来凑齐买房的全款，其实相当于你的资金成本更大了，要知道，按揭贷款是所有银行贷款产品中利息最低的，其他消费贷款，装修贷款，信用贷款等的利率，显著高于房子按揭贷款，说白了就是你负担的利息更多了。

据房企的人说，现在对于限价的局面，房企的心态普遍是，能拖多久拖多久，静观其变；这两年来销售太好，开发商普遍也不缺钱；若资金链稍感紧张，随便推一点就能解决，有这种强烈预期在，自然更有恃无恐。

所以限价的结果，很多人说最后是苦了真正要买房的购房者。

但我们换个角度看，如果不限价，任由市场定价呢，购房者可以占到便宜吗？结果是，房价的泡沫越吹越大，造成的市场恐慌更加严重，尤其是上涨期，更加会放大恐慌的情绪，房价也会涨的更快，购房者可能就不止以高于目前限价的20%的价格买房了，可能市场早就涨到50%了，那算下来，你的首付款还是多。

其实购房者如果足够理性，能买到限价房就买，买不到就观望的话，在这场博弈中，购房者最后也可以赢得胜利。

目前的局面，其实是政府和开发商在对峙，这个限价导致的问题该怎么破呢？

第一种情况，开发商妥协，按政府指导价开盘，通过压缩建筑成本，降低房子品质，把能省的材料成本省下来，装修一千的房子，定成装修三四千，扩大利润空间。

小房企就一两块地可能无所谓，但大房企每年毕竟有销售任务，你能拖的了一年，拖不了两年三年不卖吧，限价一直不放开，最后即使不赚钱你也得卖啊，那政府的目的就达到了。

第二种情况，政府妥协，通过大量供应限价地，来拉低整个市场价格。

对于已经出让的高价地，是没办法降低土地成本了，钱进了政府的口袋，也不可能吐出来，更不可能返还部分地价给开发商，这毕竟涉及到财政支出的问题，没人敢但这个责任。只能通过出让低价增量土地。然后给开发商原来高价拿地的项目，按照市场价来开盘，或者还是按限价来卖，只是让房企在后期拿地时，降低土地成本，即你之前的项目或许没怎么赚钱，拿我后面的地就多让点利给你房企。

但从可能性来说，第一种恐怕更大。

因为现在调控的态度还是非常坚决的，上头不会轻易放松。