临近年末，一系列承上启下的准备工作正在展开。前有新政府组建专家小组，誓言在圣诞节前出台住房危机报告，为政府调控楼市的多种措施“划重点”。后有央行即将公布松绑LVR的条件和细节。

LVR 能不能退场，取决于楼市新政的效果

11月29日，新西兰央行将举行每半年一次的金融系统状况回顾。Westpac预计，情况可能会相对乐观。目前银行资金比较充足，贷款损失准备相对低。房贷的增长速度也已经放缓。

新西兰央行公布了今年10月份的最新住宅房贷数据。由于LVR的限制，居民加不起杠杆，举债规模大幅下降。2017年10月，新西兰房贷总规模为46,05亿新西兰元，同比去年10月下降了14%。

LVR的紧箍咒被认为导致买家购买力下降，降低了楼市的交易活跃度。按照Core Logic数据，截至2017年10月的过去12个月内，新西兰平均房产价值上涨了4%。尽管惠灵顿和但尼丁的房价继续缓慢上涨，但是奥克兰的房价在这一期间下跌了0.6%。

按照ASB经济学家的判断，在工党和优先党的联合政府的楼市组合拳下，未来12个月，新西兰平均房价的增长预计相对不景气。短期来看，人口和收入的增加会推高价格缓和上涨，尤其是住房仍有有缺口的地区。

本就定义为短期调控手段的LVR，是否到了退场的时刻？

本周三，代理行长Grant Spencer将公布央行对何时松绑LVR的看法，以及研究工作。11月初，代理行长对未来房价增长的放缓充满信心，并称正在着手一些工作以检验如何废除LVR限制。更多进一步的细节将在明天的会议公布。

Westpac报告指出，松绑LVR最主要的障碍是，松绑后是否会导致楼市的反弹。关于新政府的政策能够压得住房价，央行采取了审慎的看法。按照Westpac的预期，要到2018年中期才会有足够多的事实来判断新政的效应。

楼市新政，将引领市场走向何方？

在新政府看来，新西兰面临着可负担住房严重短缺的问题，尤其是在奥克兰。很明显的，新官上任三把火。新政府很想在这一民生问题上做出改变，采取更加积极主动的做法。他们提出了一系列的调控措施。如果这些措施对市场奏效，LVR可能就没有存在的必要。

首先，在等待LVR松绑的时间表之前，必须先系统地了解最新的楼市政策。

ANZ将新政府提出政策分为三个类别：增加住房供应、减少住房需求和改善租户状况。同时，该经济学家团队还推测了可能出台的新政策，并讨论可能对市场产生的影响。

就增加住房供应而言，主要是通过KiwiBuild，增加建筑工人的数量和增加土地供应的方式。

政府有着壮志雄心，但是KiwiBuild的计划会直接与民营企业争夺人力，这个问题不是那么容易回避。ANZ从建筑公司了解到，整个行业资源十分紧张，建筑成本上涨可证实这一点。此外，项目经理和估价师等职位以及建材也存在不足。工党说，Kiwibuild可以增加5000个就业机会，但是只有4000个学徒被培训了。这个现象不仅发生在建筑业。这个缺口需要移民人口来填补，但是这与工党主张的削减移民人口是相冲突了。

其次，着眼奥克兰边缘，释放更多土地。看起来是可以降低土地价格，让房价变得可负担。但是由于距离市中心遥远，人们需要在交通上付出更多的成本。政府也需要在道路、水、电和教育资源上同步投入。

ANZ认为，综合下来，在现有居住区域增加密集度的成本会低于扩大城市边际线的做法。

第二个重点是通过减少移民人口、限制海外买家购买现房以及减少投资房的税收优势，来控制住房需求。

最近净移民的流入已经见顶。ANZ认为，哪怕没有政府出台控制移民的政策，也预计净移民人口会在2019年末减少到新政府所设定的目标，但仅是因为宏观因素的作用。净移民人口的走低对住房需求有明显的副作用。这意味着更少的建筑工人、同样不利于住房供应。总之ANZ认为，控制移民，只是在推迟下一轮房价的上涨，而不是意味着房价会下跌。

限制海外买家的影响很难预估。且没有具体的数字去证实这一群体的规模。ANZ认为，这一政策无法真正阻断海外买家。其中的难点包括，如何阻止他们通过本地身份的亲戚把资金流入新西兰楼市。此外，阻止买现房，把海外买家推向公寓等新建房屋。这可能会导致过度供应的问题出现。

至于，针对投资型买家的税改和将“明线”规定从两年延长到五年，目的在于减少投资者购房的需求，给首次置业者更多的机会。但是ANZ指出，副作用可能是出租房变少，使租房者更加租不起房。

最后一个调控方向是加速The Healthy Homes Bill的立法进程，使租客告别潮湿阴冷的居住环境。安装保温棉、保持房屋良好的居住状况，意味着业主要投入更多的成本去翻修和升级。这可能会反过来推高了房租。

ANZ经济学家团队目前正密切关注市场房源的变化。全国范围内房源处于低位。但是如果房源一旦开始增多，也就意味着投资者正在套现退出，房价下跌的故事便开篇了。

届时，LVR松绑的时间表也会如约而至。

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