房产估值顾名思义就是对于房产价值的估算，这个数值其实每年都是有区别的，这是根据房产每年的价值来定的。回报率，就是房产投资的回报问题，其房产投资所收到的回报与房产付出所产生的比值问题，那么，回报率与房产估值的关系怎么样呢?

以我国的现实情况为例，对投资者来讲，靠房屋出租收回成本的时间越快越好，计算收回成本时间的一个重要参数便是租金回报率。但目前国内一线城市房价普涨，导致购房成本大幅增加，而租金涨幅却相对有限，房产租金回报率持续走低。这其实就是房产估值的问题，租金回报率持续走低，其实就是房产估值高低的问题。

单从租金回报率这一指标来说，普通住宅的投资价值呈现下降的趋势，考虑到空置期损失、购房税费、贷款利息等支出项目，租金回报率还将进一步被压低到2%以内。但同时需要指出的是，上述对比没有考虑到房价涨跌所带来的损益，只适合用作投资价值的简单对比。房产估值的情况是决定房产投资回报率高低的最主要的因素。

综上所述，回报率与房产估值是相辅相成的关系，房产估值是决定房产投资回报率的最主要因素，房产投资回报率的高低也跟房产估值是有着非常大的关系的，所以，这两者谁都离不开谁，相互联系且相辅相成。

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