悉大大今早读报的时候，被《悉尼晨锋报》的一篇评论文给“吓”着了。这篇评论文引用了澳洲国立大学最新发表的学术性研究报告 Regional housing supply and demand in Australia，来试图证明仅靠增加房屋的供应量是无法缓解土澳目前高房价的现状的。这个结论倒是没什么新奇，但是，报告中所披露出来的数据却非常地“毁三观”：

1. 从2001年至2017年，土澳的房市整体上供过于求16.4万套。如果去掉从2001年以来增长的人为性空置物业，土澳的房市整体上供过于求3.2万套；

2. 供过于求百分比最严重是北领地（4.5%）和首都堪培拉（4.4%），昆州（3.3%）紧随其后；
   

3. 供过于求大多集中在两大区域，第一，大城市的内城区，比如布里斯本、墨尔本和悉尼的市中心就是由于近年来大量涌入的高密度楼花所造成的。第二，矿区城镇，比如在北昆士兰州和西澳；

4. 而房屋供不应求的地区主要出现在大城市的中环和外环一带，悉尼尤为明显。
   

每个州或领地的房屋供过于求对比

咦，不是说房子不够住吗？怎么突然间又多了起来？这份学术报告靠不靠谱啊？于是，我从澳洲国立大学的官网上找到并下载了这份报告，想一探究竟。可惜，我的数学基本功全部都还给老师了，报告里的推导公式，我是一个都没看懂啊：

既然看不懂数学公式，那就读读报告里写了点什么吧。首先，报告的数据主要采用了2001年和2016年澳洲人口普查的官方数据，然后经过以上一系列公式的推导，得出了以下这幅图：

红线是从2001年至2017年的人口增长与房屋增长的平均比值：2.6 。灰线是从2001年至2017年的人口增长与房屋增长（去除重建的影响）的平均比值：2.1 。蓝线则是实际比值的趋势。如果蓝线在平均值线以上，就代表房屋供不应求；反之，如果在平均值线以下，就代表房屋供大于求。

以下就是2017年8月的数据，只有蓝色和深蓝色的地区才表示房产供不应求；黄色、浅绿色和绿色都代表房屋供大于求：

澳洲全境

悉尼

墨尔本

布里斯本

三大城市的内环几乎都是供大于求的，而中环和外环几乎都是供不应求的。我们再来具体地看看悉尼。很明显，悉尼中环一带的房屋供不应求非常严重，如 Strathfield, Fairfield, Bringelly 和 Hurstville。

图片版权：SMH  红色供大于求 蓝色供不应求

依据报告的算法，以下是全澳排名前十供大于求和供不应求的地区（2017年8月）：

图片版权：SMH  红色供大于求 蓝色供不应求

以下是新州排名前十供大于求和供不应求的地区（2017年8月）：

图片版权：SMH  红色供大于求 蓝色供不应求

读到报告的最后，我终于找到了治疗“毁三观”的药方。报告称，毁三观的主要原因是以上的数学模型只能分析房市的潜在需求和供应，而在日常生活中，潜在的供求平衡不一定等于实际的供求平衡。

哦，原来如此，以上所有的结论都是建立在理想的数学模型之上的。我给您举个例子吧，上图说 Chatswood 供大于求，按照经济学原理，这个地方的房价应该会跌，不是吗？但是，这里的供大于求指的是所有类型的房产。而在现实中，有可能 Chatswood 的公寓确实是多了点，但这里的独立屋可是非常稀缺的，如果您一心想买独立屋，那么就算很贵，也是可以考虑的。您不会因为公寓多又稍微便宜一点而放弃对高价独立屋的追求。

换句话说，现实生活中的买家不可能完全理性地、按照经济学的供求原理来做置业上的决定，而这种非理性的表现可能来自方方面面，一个数学模型是不可能样样都顾及得到的。既然无法样样都顾及得到，那依据数学模型所得出的结论就有可能与现实大相径庭了。

综上所述，读者们不必对报告中“毁三观”的结论过于担心，就当是开阔眼界吧。因为这些结论完全是数学实验室中的产物，如果把它们放在现实的生活中，就有可能得不到验证了。

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