这是澳洲房产大全
第 577 篇原创文章
在北半球的生活的人们，很难想象南半球人们穿T恤衫短裙过圣诞的样子 。更不用说那穿着大红棉衣的圣诞老人，乘着冲浪板到海滩和比基尼美女们吃露天烧烤，派发礼物过圣诞的场景。
是的，位于南半球的澳洲就是个这样的神奇地方。这几年的澳洲房地产市场，也是几度让人惊喜连连。那如今呢？未来呢？当然不能全靠想象，至少税务方面不行。
临近年底了，领赢税务要送您第一份圣诞礼物，打包总结今年的重大联邦政府税务提案和变革，让您轻轻松松领先一步，赢得人生。
2017年，澳洲本土居民发现，大澳土地上有越来越多的空房子出现。这些房子并不拿出来出租，只是静静的存在着。于是乎，本地人不买账了，开始上书政府。澳洲政府不能坐视不管，那怎么办呢？那就从外国投资客开始操刀。
从2017年5月9日开始，外国人买了澳洲房子不住人的话，政府将征收住宅空置税：
如果某一澳洲物业属外国投资者拥有,并且该物业在12个月内至少有6个月没有被使用或没有处于真实可供出租的状态，那么每年必须缴纳空置税，金额大抵等同于购房时业主缴纳的外国人投资申请费，至少$5,000起征。
这一政策适用于在2017年5月9日19:30以后提出海外投资申请的海外投资人。
澳洲政府又发现，不但是很多房子空置，更有一部分海外投资客就算出租了物业，也并没有按照澳洲税法规定，按期完成年度报税。尤其是在澳洲房产变现后，根本不去申报资本增值部分履行应当的纳税义务，对此，本地人深感不开心了。他们外国人可以不申报，澳洲政府没有对策，那我们不行呀，我们在澳洲居住，不能不做年度纳税申报，不然税局时不时请喝咖啡，我们怎么正常生活工作呢？
于是， 澳洲政府出台了资产增值税预缴的政策：从2017年7月1日之后，新签署售房合同，在房屋过户的时候就要求预缴增值税的税金。
并且，原先的政策针的是对卖价超过200万的豪宅，扣缴率是卖价的10%（注意是卖价，不仅仅是增值部分）。而新政策的门槛大幅下调至房屋卖价为75万，扣缴率也提升到成交价的12.5%。
注意，现在这事落到买方代为履行纳税责任， 需要检查将要买入的物业是否存在预扣缴义务 (即卖方是否有可能是非税务居民)，并且在房屋交割时完成预扣缴的支付。逾期则会遭到澳洲税局ATO严厉罚款，包括高额利息补偿。
那么海外人士要出售房屋该怎么做呢？更应该考虑自身情况，提出合理申请，重新核定预缴比例，尽可能争取现金流的延缓流出。
根据资产增值税预缴政策，本地居民在出售房屋时，也需要从ATO申请到一份相关完税证明才可以免除发生被预扣缴。在我们遇到的案例当中，很多投资者都忽略了这一点，从而给自己造成了损失。
负扣税一直是影响澳房投资的一个重要因素。虽然总有消息放出来，这个政策可能被取消，不过多年下来，政府并没有这个意思。
但是，为了避免个人投资客滥用这个政策，2017财年，澳洲政府在广泛征求意见的前提下，做出了以下的修改：
因检查、维护或收取出租民用住宅的租金而产生的差旅费将不能作为税前费用抵扣
在2017年5月9号后为投资房添置设备还是可以基于该资产的有效寿命上进行折旧。但是, 该设备的后继业主将无法继续进行折旧抵扣。
注意以上2项已经立法，影响范围包括税民和非税民。
本地首次置业的年轻人越来越难以入市，为什么？房价太高呀，存钱太难，买不起！这可是个很大的社会问题，政府赶快过来助力。怎么办？开放养老金。
一般情形下，没到退休阶段养老金里的钱是不能随意支取的。首次置业者却可以把个人投放到养老金里面的专款拿出来用于首次置业。
注意！养老金的征收税率只有15%，如果您的个人所得税率是高于15%，那么肯定是对您有益了。
如今，很多澳洲老年人面临空巢问题，孩子们都早已长大成人飞走了，留下老两口守着大房子，算是一辈子攒下来的最大资产。现实情况是，大房子越来越难打理不说，岁数大了再去银行抵押套现也很麻烦，还拿不出真金白银提高退休生活质量。
也就是说，一对老年夫妇在以大换小之后，他们所获得的现金，可以合计存入最多$600,000来壮大自己的养老金账户，大大提高退休生活质量，并且优化税务结构。
最后，领赢税务再次感恩这一年来大家的关注和提携，希望我们的文章让您养成了对房产投资全盘思考的习惯，让您在房产和其他类型投资，生意诸多方面牢牢抓住先机！也希望在未来可以给您带来更多的财富提升，并祝大家节日快乐！
更多税务、海外贷款及楼花交割指南请戳：
想转售澳洲楼花？谁也绕不过一言难尽的资本利得税 | 税务专栏 25 （原创）
首次置业，先出租还是先自住？这是个问题！｜税务专栏 23（原创）
正确开启购买第二套房产的合理避税模式 ｜税务专栏 24（原创）
