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澳大利亚的银行融资通常开始于开发商和其接触过的几家银行之间的一系列非正式讨论。开发商将其项目的要点与其所挑选的银行进行沟通。那些对该项目感兴趣的银行通常会对开发商进行回复并列出指示说明条款，其中提供包括贷款额、银行定价及收费等融资条款。

被选择的银行随即由开发商正式委托授权。委托授权包括签署承诺书或是授权书，从而使银行启动包括尽职调查、信贷审批及准备法律文件等在内的融资过程。银行的与之相关的法律成本及其他尽职调查成本通常是由开发商来负责的，但花费的最高限额经常是由双方协商决定的。

银行在开始其融资相关工作时会先取得一份对该物业的独立估值。这有助于银行决定其将提供的贷款规模和开发商会被要求的股权投资数量。贷款额与物业价值之间的关系被称为“贷款与价值比率”或“LVR”。

以公寓住宅的开发而言，银行的尽职调查还将包括预售合同的分析。银行需要了解该合同具备可接受条件并且在法律上是可实施的。在银行向开发商提供资金之前需确定其售前达到了一定的最低条件。

用于资助该项目建造的银行贷款通常只能逐步发放。开发商在每次为支付建筑成本而要求提取贷款额时都需要满足“先决条件”。银行需要其提供证据证明建筑施工的规定阶段已经完成、建筑预算按计划分配，并且该工程将在预期的完成时间内竣工。

开发商在每次需要银行发放更多贷款时还需要通过一个“完工所需成本”的测试。该项测试会评估开发商是否具备足够的资金来完成项目。它将衡量完工所需的剩余成本费用是否能被银行批准贷款的未支取余额及开发商所投资股本中还未开销的的金额所覆盖。

作者：豪力合伙人Bill Glover

(上图为豪力合伙人Bill Glover为中国国资委安徽政府代表团做有关融资介绍的主题讲座）

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