LVR松绑真相：中介喜大乐奔首次置业者始终只是炮灰,逸居新西兰微信公众号文章

这是值得让所有中介欢喜鼓舞的一刻。他们已经摩拳擦掌，准备迎来火热行情的复出。LVR松开了一个口子，这对部分现有业主以及拿高佣金为收入的中介都可能是个好消息，至少市场增加了一个利好消息。但对首次置业者可能没有任何好处——除非同时抑制住人口增长和投资者的需求，并增加供应，否则房价依然处于高位，让人无法企及。

新西兰央行11月29日发布11月金融稳定报告。央行行长Grant Spencer指出，过去六个月，新西兰金融系统保持稳健，且系统风险已经下降。央行决定适度放宽LVR限制。从2018年1月1日开始，LVR限制要求将调整为：

1、每家银行新发给自住型买家贷款中，LVR比率高于80%的贷款额度占比从不超过10%提高到不超过15%。

2、每家银行新发给住宅投资者的贷款额度中，5%的额度中LVR的比率可超过65%（现在为60%）。

简单的说，从2018年1月1日起，多数自住型买家仍是需要支付20%的首付。但是，央行给每家银行增加了低首付贷款的额度。现在是，每家银行首付低于20%的自住型房贷占比不超过10%。从2018年1月1日起，这一额度提高到不超过15%。

对于投资型买家，从2018年1月1日起首付从至少40%下降到35%。但能享受到这一高比率贷款的人，仍是少数。对于该高比例的房贷类型，央行给每家银行的额度仍是占比不超过5%。

这些调整的背后，最让人关心的是，微妙的政策变化后，会向楼市释放多少杠杠资金？

央行将密切关注这些调整后的影响。如果金融稳定性风险仍在控制范围之内，才会做进一步的LVR调整。谨慎的手段才会减少住房市场反弹和贷款标准恶化的风险。

LVR政策在2013年10月首次推出，在2015年11月和2016年10月先后两次对投资者提高限制条件。在新西兰央行看来，楼市的风险已被大大提高，LVR政策的主要目的是增强金融系统的稳健性，校正住房市场的方向。

三大原因促使央行松口

首先是，全球大环境的好转。

新西兰央行官网发布新闻稿称，就全球经济环境来看，过去六个月，全球经济的发展动力逐渐在积累，减少了近期金融稳定的风险。然而，新西兰金融系统仍然暴露着国际风险。这些风险是由一些国家上升的资产价格和高债务所带来的。

其次，从国内情况看，2013年开始施行的LVR已经到位。当时推出临时性的LVR政策是为了解决房价快速上涨和不断增加的房贷带来的金融风险。LVR限贷令降低了高比例LVR贷款的份额，已经帮助提高了银行系统的稳健性。随着2016年10月份LVR的加码，过去六个月，住房市场的压力已有所缓和。同时，2017年早些时候，银行贷款标准逐渐成形，房贷利率也有所上调。

最后，央行认为，政府宣布的住房政策也将对楼市产生抑制影响。

鉴于这些进展，央行决定适度放宽LVR限制。

在LVR未施行之前，银行房贷产品中LVR比率高于80%的占比已稳步增加到21%，给金融稳定性带来了风险。这显示了，有将近三分之一的新发贷款的LVR比率是高于80%。在LVR政策推出后，LVR比率超过80%的房贷比重下降到低于8%（2017年9月）。

高比率LVR贷款比重的急剧减少，能够减少经济衰退或楼市调整时房贷的坏债率。

不过，央行指出，很难真正量化间接影响的程度。然而，从最近银行压力测试的结果可知，房贷的信用损失对房价下跌幅度高度敏感。比如，银行预计，如果房价再下跌5%（从房价下跌35%的假设基准线），信用损失将上升将近四分之一。这说明，LVR政策的间接影响可能很大。

首次置业者，始终只是炮灰

自从央行原行长Graeme Wheeler卸任后，央行的口风以及行事风格出乎主流经济学家的意料之外。犹记得，前任行长对LVR一事态度十分坚决，哪怕上至总理下至中介呼吁松绑，他仍坚持楼市还要再冷冷。如今，新政府上台，出台了一系列的调控政策，新任代理行长把此当作松绑的理由之一。然而，新政府施政100天还未过，调控政策的效果还未得到验证，甚至一些政策真正能够落地多少受到了市场质疑。

11月早前，央行透露出的消息是会在今天的金融稳定报告上宣布松绑LVR的标准。没想到，央行送给市场一个大礼，绕过所谓的评估和标准汇报，直接公布松绑的消息。

经济学家再次被打脸了。

说什么至少要等到调控政策显现成效，说什么至少要明年六月份——是经济学家集体出问题了，还是央行的做法有悖逻辑？

估计，新的代理行长和新政府害怕房价下跌得太凶，不想招来骂名，不想背下导致经济衰退的黑锅。

他们口口声声想全力以赴，抑制房价，帮助首次置业者更快地入市。但是，别忘了他们的另一个承诺，这些调控举措的前提不是为了让房价下降。