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蓄势三月，一鸣惊人。4月17日以来，美元指数拔地而起，从89迅速涨至今日的95附近，近2个月来上涨幅度达到6.7%！（年化上涨40%！）。

这可能不是一次普通的上涨。此次反弹前，美元指数已在低位企稳运行近3个月，使得此轮行情明显有别于之前的几次“熊市反弹”。更重要的是，这次美元走强伴随着利率快速上行。

最近，美元相对利差走阔，支持汇价走高。今年以来，美国国债收益率上行50-60基点。目前，10年期美国国债收益率接近3%，5年期接近2.8%，2年期超过2.5%，比德国、日本等主要非美经济体的债券收益率高出很多。10年期美债与德债利差接近240基点，2年期超过300基点，都达到历史最高水平。

相对利差的走阔，提升了美元吸引力。利率过快上升，又打压了风险偏好，从情绪上也有利于美元走强。

进一步看，最近美元相对利差走阔，又反映了两方面变化。

一是美国国内通胀等因素刺激国债利率大幅走高。近期国际油价大涨、就业市场紧张、减税等政策均在推升美国通胀水平和预期。通胀趋势强化，又可能促使美联储加快升息，均指向美债利率上行。美国税改、基建、美联储缩表对美国国债供需的影响也在推动利率上行。

二是全球经济增长差异再度加大，美国经济表现好于欧盟、日本等主要非美经济体。2017年，美元之所以大幅走弱，很大程度上是欧洲、日本的经济基本面和货币政策预期朝着美国收敛的结果。如今出现了反向变化，自然有利于美元走强。

美元是全球各类资产的定价货币，其强弱对各类型资产都有较大影响，同时会影响全球资金流向。美元可能是下一阶段最值得关注的宏观变量。

历史上，一旦美元走强，特别是持续走强，会对部分新兴市场造成较大冲击。美元走强可能导致新兴市场资本外流、汇率贬值、资产价格波动，进而影响经济运行。在2014年至2016年美元强势升值阶段，这些都曾是困扰很多非美经济体的难题。

最近新兴市场资金外流压力已显露苗头。追踪基金动向的EPFR Global数据显示，新兴市场从4月底以来经历资金撤离，投资者从新兴市场债券基金撤出12.8亿美元资金，为今年2月中旬以来最大撤出规模。

美元走强也可能给我国经济和金融市场带来一系列潜在影响。影响最直接的，当属人民币对美元双边汇率。从历史走势上看，美元兑人民币汇率与美元指数二者走势高度相关。倘若美元指数继续走高，人民币对美元在过去一年升值超过10%之后，转入阶段性贬值可能性非常大。

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纽约布鲁克林$110万美元贷款投资，固定年利息6.25%(单利)，起投2万美元，按季度付息。该贷款总期限为24个月，投资人最短投资期限为6个月；到期后，投资人可以选择续期或退出。产品还款来源清晰充足，拥有项目股权质押，开发商股东提供无限连带责任个人担保。美元余额宝23号产品将于近期开放，欢迎认购！

该投资为110万美元贷款投资。资金将提供给一位纽约当地开发商建造两栋位于布鲁克林、出租型公寓楼。该项目已经动工，目前正在挖凿地基，银行建筑贷款和开发商股权资金已全部到位。根据CBRE的评估报告显示，项目完工后的市场价值为1.14亿美元，总贷款（iCross 贷款与建筑贷款之和）与项目价值比值（Loanto Value）为56%。预计项目两年内完工并出租，租金稳定后将由银行提供永久贷款，退出建筑贷款和iCross贷款，退出机制清晰充足。

     （该项目建成以后的效果图）

该项目地段位于布鲁克林Prospect Park公园南面，地铁线2号和5号仅步行四分钟之遥，是一个极佳的出租地段，乘地铁不到20分钟即可直达曼哈顿下城华尔街，35分钟到达曼哈顿中城时代广场。项目将建造两栋7层高公寓，设计独特之处在于楼宇之间建造一个面积可观的中庭花园，大多数单元拥有私人露台，外加18,000余平尺的社区配套和设施，160个地下自动停车位，总建筑面积约17万平方英尺。该项目占地整个街角，将形成一个自给自足的现代生活社区，和周边的出租公寓相比与众不同、脱颖而出。

项目周围社区生活便利，餐厅，超市，便利店等沿街一层商铺非常兴旺。坐落于社区北面的Prospect Park公园景色优美，是布鲁克林地区第二大公园，拥有每年纽约市最受欢迎的樱花观赏项目—Botanic Garden Cherry Blossom。

 （Prospect Park公园景色）

项目开发商是布鲁克林地区最活跃的开发商之一，专注于布鲁克林地区出租型楼盘开发，目前已完成14个项目开发。开发商对布鲁克林地区房地产市场了如指掌，经验丰富，因地制宜地开发不同特色楼盘，很好地把握市场对差异化公寓的需求，独树一帜的眼光和优质一流的开发质量，在当地拥有相当的声誉。开发商个人资产雄厚，为iCross贷款提供个人无限责任担保，为贷款的退出提供坚实保障。

该项目位于布鲁克林prospect park南面，靠近地铁2和5号线，20分钟到达华尔街商圈，35分钟到达曼哈顿中城42街商务区。项目占地1.24英亩（约合54,167平方英尺），建筑总面积约17万平方英尺，共两栋大楼，提供200余套出租公寓，大部分单元配私人露台，约18,000平尺一层商用区域，160个地下自动停车位，1个中庭花园，健身房和住户休闲区。

公寓类型有Studio，一房和两房一厅和两厅户型。建成后，Studio月租金价格为$2,000，一房$2,300，两房$3,400，三房$4,400。加上一层商铺和停车库的租金收入，项目每年将给开发商带来约750万美元的毛收入。

从资金结构上看，该项目的开发总成本（含土地价格）为8200万美元，建筑贷款6300万美元，iCross贷款（第二顺位）110万美元，股东资金1790万美元。总贷款金额与项目成本比值（Loan to Cost）为78%，与项目建成后的价值(Loan to Value) 为56%，iCross贷款拥有开发商的股权质押和个人无限责任担保。

项目已动工，目前正在进行地基挖掘。下图为项目考察日拍的工地现场：

项目将建成以下两座出租楼宇，中间为中庭花园，一楼社区和商铺配套，建成后将占整个街角，气势磅礴，将成为该地区一个地标建筑。

市场概览

一份市场调查报告显示，随着经济的复苏和上行，布鲁克林地区在2010年到2017年间，住宅市场非常活跃。过去两年，房屋销售的平均价和中位价都有相当大幅度上涨。纽约市的高住房需求和近年来稳定的市场环境，使得曼哈顿、布鲁克林和皇后区成为主要的新楼盘开发区。其中，布鲁克林区由于经济复苏、需求上涨和距曼哈顿近等原因，市场租金在过去几年已经大幅提升；而该项目所在社区又是布鲁克林区重要的租房市场之一，租客络绎不绝，出租市场需求旺盛，年轻人的入住，为该地区带来新鲜活力，对租金有力支持。今后几年，该地区租房市场仍然看好。

目前，该项目第三方评估的租金价格约为$46一平尺一年，与周边类似公寓相比是同一或低于目前市场水平，价格评估合理，性价比高。然而，项目本身很有特色，大部分单元都带有私人露台，折叠门窗更是提高露台的实用性和室内采光，并拥有面积广大的社区配套（包括联合办公室）。开发商在该区域拥有其它出租物业楼盘，各个楼盘的住户可以共享公共设施和联合办公场所，为年轻人提供可以社交的共享场所，使得该项目在社区内独树一帜，具备其他出租物业没有但市场看好的配套，加上楼下地铁直达曼哈顿，预计项目未来的出租将会前景乐观。

以下是周边较新楼盘的出租价格对比，可以看出，目前这些楼盘市场租金价格是高于第三方评估价格，因此评估价格还是趋于保守，LTV比值更趋稳健：

对比一：510 Flatbush Avenue （2017年建成，9层共51套）

对比二：626 Flatbush Avenue （2016年建成，23层共254套）

对比三：608 Franklin Avenue （2017年建成，8层共96套）