近年来，澳洲房地产市场表现强劲，趁着现在的大好形势出售房产或许会取得很好的回报。但你可能很快就会发现，增值税一缴，你售房所获得的可观收入一下子失去了很多，真正剩下在你手里的远比你最初想像的少。以下为您提供澳洲房产投资少缴增值税的好方法：

1.自住与出租

　　对于如何避免增值税的一个最好的秘密是，先自住，然后租出去。一般来说，你一旦搬出去了，就不能再说那是你的自住房。不过，在许多情况下，为了避免增值税你可以在搬出去之后仍把房子当作自住房来对待，而自住房可以免交增值税。在为期最长六年的时间里，你可以把房子当作自住房对待，如果你符合有关条件的话。

　　这个“六年法则“的制定，为的是方便那些换工作的人，不论是在国内换工作还是去了海外。不过，许多投资人不了解六年法则，但这一规定确实会为他们省很多钱。

2.将投资期保持在12个月以上

　　如果不能避免交增值税，那么就尽量少交。Chan & Naylor公司的总经理Ken Raiss认为，任何一个买了投资房的人，应该持有房子至少一年，如此，可以把需要交的增值税减少50%。

　　余下的部份将加到房主的正常收入中，按相应的边际税率纳税。但不要忘了，12个月的拥有期限，是从你买房与卖房的合同之日算起。例如你4月份买房，5月份完成交易，然后你在第二年的3月份售出并在6月份完成交易，但那并不是12个月，必须从合同之日计算才行。

3.充分利用低收入年

　　增值税与所得税密切相关。因此，你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低，你觉得你属于比正常情况下低的税档，那么合计一下，在该税年结束之前把房子售出。值得注意的包括：休产假、失业、在上一个工作合同与下一个工作合同之间有很长的时间间隔、无薪的海外渡假。所有这些都是大好时机。

4.推迟合同日期

　　如果你迫切要在悉尼房地产热的形势下获利，你或许应该等到明年冬季再卖房。更准确地说，等到7月1日。这将为你推迟交税整整一年。

　　如果合同是7月1日签的，而不是6月30日签的，那么需要交税的时间推迟了12个月。把钱在手里多拿些时日，与减少交税几乎一样有好处。你还可以把钱存入另一个购房贷款的抵消账户上，帮助减少所需要交的利息。

5.与合伙人一起买房产

　　找到了理想的投资房，但担心开支太大。那么为什么不找个合伙人一起买呢?如果你百分之百地拥有房产，那么你百分之百地拥有获利，但你也必须百分之百地交增值税。

　　如果是长期投资，那么以一个交税最有利的人的名义来买房。如果房子很可能带来正收益，那么以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益，以收入高的那个人的名义买。

6.把获利存入你自己的养老金账户

　　当你卖掉房子时，考虑把得来的钱的一部份、但不是全部的话，放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样。意味着你所需要交的税不会太多。

　　根据你的年龄，可以最多往养老金账户中存入3万澳元或3.5万澳元，其中包括9.5%的养老金保障金。对于55岁以上的纳税人来说，他们甚至可以开始退休前的过渡期，以更多的存钱进去。

7.以信托方式买房

　　还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房。使用信托机制买房的人数正在稳步上升，可能会对那些边际税率较低的人有益。

　　自由裁量信托使得许多决定可以在房产出售之前不久做出，因此是经过了更好的计划的，这带来更好的交税结果。这让你能够决定信托中的哪一位成员可以从售房中获得收益。这意味着你可以把利润让当时交税收益最大的人获取。

8.赚钱的与不赚钱的一起卖

　　悉尼的房地产市场很火爆，但并不是全国每个地方都如此。如果你卖这里的房会带来一笔可观的收入，那么考虑把别的地方收益不好的房产也一块卖掉吧。

　　一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起，将降低总体的交税。例如，如果一栋房产的出售带来了20万澳元的利润，而另一栋房产的出售结果是5万澳元的亏损，那么你该交税的收入就是15万澳元了。突然间，你的那个亏本的苦涩投资也带来一点甜头了。

9.申报减税并保存记录

　　我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类申报减免交税，但是你考虑了所有的可能性了吗?常常被忽视的开销包括举债开销，包括放贷机构的抵押保险，包括登房产广告的支出，包括家具，还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支。

　　你还需要对你的账目仔细注意。许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去。但这其实也是你的房产开销的部份，开销越大，意味着增值税减的越多。

10.对另一房产预偿付

　　著名的房地产投资人与撰稿人Jan Somers表示，要避开交税是相当难的，但是，投资者在售房获益的同时，也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用，如果手上有钱的话，他们可以提前整整一个财政年度这样做。

　　例如，如果房产A卖出获利20万澳元，那么可以对房产B的整整一年的利息付清。这笔开支或许有5万澳元。那么总的应交税收入就少了。这种做法一般只在新的一个财政年度的头几个月里卖房才划得来。

我们还需明白暂时空置原则（Temporary Absence Rule）

当一处房产不再作为纳税人的主要住宅，即纳税人从该住宅搬出后，纳税人可以应用"暂时空置原则",在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内，继续将该房产作为其主要住宅。

主要规定

1.当纳税人从其主要住宅（MainResidence）搬出后，如果该房产没有用于营利目的（例如出租），那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。

2.当纳税人从其主要住宅（MainResidence）搬出后，如果该房产用于营利（如用于出租），那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为六年的时间内，仍旧将该房产视为其主要住宅。

3.如果纳税人应用了"暂时空置原则",那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内，该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。

案例：房产出租低于6年

Kate在2006年5月购买了一处房产，在此后的2年中，她一直住在该住宅中。

2008年，Kate由于工作原因搬到别的州居住，并在接下来的5年中将她的房子用于出租。后Kate卖掉了该处房产。Kate总共持有该房产的时间为7年（两年自住加五年出租）。Kate是否可以应用"暂时空置原则",从而避免为其出售房产的所得交纳资本所得税？

可以。在该案例中，Kate可以选择应用"暂时空置原则",在其房产出租的5年中，继续将该房产视为其主要住宅。所以Kate不必为其出售房产的所得交纳资本所得税。

市场价值原则（Market Value Rule）

如果纳税人从其主要住宅搬出，而且该房产第一次用于出租的时间是在1996年8月20日19点30分以后，那么该纳税人可以利用"市场价值原则".

纳税人在利用市场价值原则时，需要满足以下两个条件：

1.由于房产曾用于营利目的（如：租赁），所以在出售该房产时，纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免（Partial Main ResidenceExemption）。

2.如果房产在首次营利时间（即第一次出租时间）之前即刻出售，纳税人已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免（Main Residence Exemption）。

如果纳税人使用市场价值原则，那么在出售房产时，会影响到纳税人的资本收益或资本损失。

--采编自网络，供大家参考--

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