早在2013年，就有许多文章警告我们悉尼房市预期将出现急剧放缓。年中 CoreLogic RP-Data 的房价指数出现正常下降，但一些评论员却因此受到误导。另外还有一些人则认为，由于储蓄存款增长乏力，导致银行信贷投放能力不足，因此银行将无法为房价的进一步增长提供资金支持。
在那个时候就有人提到过，可以先研究一下有关的图表，但是除非你现在正在市场上买房，否则你很可能会漏掉一个重要的无形因素，即情绪；正如当时有人预测，2013年和2014年对悉尼房地产市场来说将会是非常强劲的两年，其结果验证了。
2013年12月或许是狂热型买家表现最显著的一个月份，因为他们担心会错过致富的机会。但大体来说，2013年全年的房市都是非常稳健的。悉尼的房价每周上涨超过2,000澳元，这种情况持续了18个月多。
那么如今市场会停滞吗？
当然，市场最终会停滞这也是一个老生常谈的话题了，正如俗话所说的，大树高不过天。
但是会在今年发生吗？
对于为什么悉尼房市现在可能会停滞这一问题，评论员们给出了两个主要原因。
第一点原因是，市场监管部门可能会采取限制借贷的举措，这将使需求受到抑制。
第二点原因是，据说市场上的自住业主人数不足以对房价持续施加压力。
确实，自2013年第二季度以来，悉尼市场每月记录的自住业主人数持续见顶。(看下图）
但是，住宅价格的变动是在边际变动，自2012年2月左右以来，悉尼住房记录的平均抵押价格以及购房者准备支付的价格一直在飙升。
市场永远是颗粒状的。我认为，2015年对悉尼近郊区市场来说将会是一个丰收年，因为在这些市场，投资者们非常活跃；远郊市场的情况就难说了，因为相关的第一手资料并不多。
以下是2015年悉尼近郊区房市会持续火爆的七大原因。
RESERVE NEEDS ACONSUMPTION BOOM
1 澳联储需要景气的消费市场
澳联储（RBA）在上周五发布的货币政策声明（SOMP）详述了其最新的增长预测。
这些增长预测看上去非常乐观，其中预计至2017年，GDP增长率将快速回升到4%。
如果我们考虑2014年第三季度末的需求和产出增长的组成部分，我们会发现这些预测是特别积极的。
虽然出口额明显高速增长，建房活动保持稳固，但矿业投资去年减少了15%以上，仅上个季度就减少了5%。
图表显示，2015年全年都将持续这种情况。
其中，有两个计划中的增长推动因素潜在地影响了房价。
第一，预期不断上涨的房价将使住宅建设热潮（“住宅投资”）长期保持愈发强劲的态势，尽管这个行业本身仅占GDP的3.5%左右。
第二，SOMP中非常明确地表示，澳联储预计不断上涨的房价将通过相关财富效应为消费增长提供进一步支持。
实际上，SOMP中还指出，投资者信贷很可能会保持当前的增速继续增长，同时该声明还强调了抵押贷款提前还款“水平较高”。
从现实意义上说，澳联储需要景气的消费市场，并且抑制抵押贷款的呼声很小，几乎可以认为是事后才会考虑的因素。
INTEREST RATESHAVE BEEN FALLING ANYWAY
2 利率一直在下降
按揭利率是由出贷方设定的，而非澳联储。2014年，澳洲各大银行的筹资成本都有所下降。
最近几个月（甚至在2月份现钞汇率下调前），未偿清房贷的平均利率持续下滑。
这种趋势很大程度上是由于2013年之前已经存在的利率较高的固定利率贷款进行置换推动而成的。
在过去的一年里，公布的固定利率和可变利率贷款的利率都有下调，特别是主要出贷方提供的5年期固定利率。
显然，借贷市场竞争非常激烈。去年，利率优惠和经纪人佣金都所有增长。
除此以外，不到一周前，现钞汇率降到了仅 2.25%。
主要的出贷方将贷款利率降低了0.25个百分点，而西太银行将其标准的可变按揭利率降低了0.28个百分点。
此外，对平均值的分析往往会得出一般的结论。记住，边际趋势往往会驱动房市发展。
对于新入市者，也有许多产品可选。比如，U-Bank网上银行宣布将可变利率下调至 4.68%，新客户可获得0.33% 的优惠。
如果4.29%的可变按揭利率都不能使悉尼房市旺盛一把，那么我真的不知道利率应该降到多低才合适了。
INTEREST RATESWILL FALL EVEN FURTHER
3 利率会进一步下调
我们可以确定的是，如果澳联储认为只需要一次降息的话，那么它就不会在上周下调利率了——因为降息往往是成双出现的。
事实上，如果我们密切注意的话，就会发现SOMP中已经清楚地暗示了澳联储进一步降息的打算。
其中的关键内容如下：
"Inpreparing the domestic forecasts, a number of technical assumptions have beenemployed.
“在制定国内预测时，应用了许多技术假设。”
"Theforecasts are conditioned on the assumption that the cash rate moves broadly inline with market pricing as at the time of writing."
“在编写的时候，假设现钞汇率的变动大体上与市场定价一致，相关预测也是以这一假设为条件的。”
In short, GDP growth isexpected to rebound, but with the help of a cash rate falling to 2% or lower.
简而言之，预期GDP增长率将出现回升，但是这需要现钞汇率降至2%或更低才能实现。
市场预期2015年上半年还会有一次降息，2016年1月利率期货合约的收益率可能会降到低至1.88%，这表示利率将再降0.37个百分点:
为了更加明确地表示，澳联储甚至在其现钞汇率图上画了一条线，与利率期货市场的预测相一致，即利率很可能会在适当的时候再次下调至2%。
INVESTOR LOANSARE EXPLODING
4 投资者贷款激增
记录的自住业主人数可能见顶的情况与悉尼房地产投资者的现状完全是两码事。
上个月的可用数据中记录了52.6亿澳元的贷款，这刷新了全澳的投资者借贷记录。
贷款利率的降低预计将进一步推动投资者贷款增长。
NOBODY'SLEAVING SYDNEY ANY MORE
5 悉尼的人口数不再减少
在过去的数年里，每年都会有2-3万人口离开新州，前往房价更低或阳光更充足的地方。因此，在过去将近十年的时间里，悉尼新建住房并不是很多，现在悉尼的住房市场几乎还处在起步阶段。
但今后悉尼的人口数不会再减少了。
来自新州的净州际移民人数已经减至历史最低记录，因为悉尼居民为了更好的就业前景会选择留在悉尼。
THERE'S NOSTOCK OVERHANG
6 没有库存过剩
在墨尔本，意识到市场高峰的供房者把库存房投放市场已经有一段时间了。对于这个维州的首府城市来说，由于以前留下的过剩库存，2015年该市的住房价格增长似乎会放缓。
但是，SQM Research调查数据显示，悉尼市场上的库存房数量进一步缩紧，2015年1月已降至20,000以下。
FOREIGN BUYER'CRACKDOWN'?
6 海外购房者“打压”？
备受争议的海外购房者“打压”究竟是怎么样的？
Hockey 先生指出：“在确保国外对澳洲的投资持续增长的同时，我们实际上还针对国外投资制定了更加强硬的法律”。
这种故弄玄虚的言辞是难以令人信服的，甚至使 Winston Smith 也显得苍白无力——自1984年至今已经有三十个年头了。
Hockey先生还指出，他很快会宣布采用农用土地登记，如果要购买这些农用土地，则必须经过“特定的财政批准”。
我们对此的评论同上。
RISK ON
7 风险偏好
最后，澳洲目前的定期存款利率低到曾经无法想象水平，大多数产品都有“三个把手”（“three handle”），预计存款利率还会再降。
如果你正在寻找风险资产投资方面的领头羊，那么你可以先看看联邦银行（CBA）的股价表现或过去三周内的收益型投资产品。
同时，澳证200指数（XJO）记录了12笔回弹的盈利交易，这在它的历史上是为期最长的一次。
悉尼近郊租金持续上涨，投资者们无须太花心思就能找到毛收益率达到4.5%的联排住宅。
THE WRAP
市场动态
至少18个月前，评论员们就开始声称悉尼房市会出现放缓趋势，但是就目前来看，2015年对近郊区来说将会是另一个资本强劲增长的丰收年。
2015年，随着悉尼房市的立足，预计悉尼拍卖出清率将突破70%。
如果出清率持续达到80%以上，则意味着房市实现激增。
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