曼谷房地产的发展演变！,泰国房产门户网微信公众号文章

纵观每个国家的楼市历史，对房地产的认识已经到很高程度。从泰国政府2015年正式进行城市发展规划建设开始，目前历时2028年截至将曼谷的所有交通网络完善，可见泰国政府对于曼谷城市定位和规划的高度重视，显现以曼谷为核心的世界级旅游城市群的重大意义。曼谷的城市新规划将会对泰国城市格局及房地产市场产生深刻的影响。

1、

泰国曼谷城市格局的发展

每一个新时代都会带来巨大的改变，曼谷发展到今天，一共经历了四次总体规划的修编：

最早在30年前，泰国提到要将曼谷的siam、silom、sathorn，三个区块协同发展，这是曼谷城市格局的开始大变的开始。

（如今的sathorn一角）

第二次规划修编是15年前，那个时候泰国政府提出以sukhumvit路为大道中心，重点将该区域变成曼谷黄金繁华CBD商圈的城市代表作。

（如今的sukhumvit 拥堵一角）

第三次是在2012年时候，以建设亚洲地标建筑名城为目标，重点提到将Rama 9 CBD建设的内容。提出“一城三心”，老的sathorn CBD区，另一个，就是如今耳熟能详的sukhumvit大道CBD。而最后一个就是新兴的CBD城市几何体商业区New Rama 9，这是曼谷发展格局的再一次扩大。

（如今的 New CBD rama 9一角）

第四次修编在16年-2017年，政府将曼谷的重点是城市北移，规划范围分为市域、中心城区、城郊三个层次。中心城区范围包括silom sathorn、siam、sukhumvit，市域划分则就是扩建当中的，东南亚交通枢纽中心的bangsue站，建成之后将成为曼谷最后一个新的CBD中心，也是泰国政府如今总体规划中的重点地域。而还有一个重要的城建是泰国国内的“EEC-东部经济走廊”，连接芭提雅旅游经济特区的一个重大工程，这一条规划目前对于泰国政府即将面临到来的大选政绩有着至关重中之重。

（bangsue 商业一体中心规划图）

如此长期来看，人口持续流入是房价上涨的长期动力，持续不断的人口流入产生未来供不应求的预期，同时只有需求的不断涌入才能使楼市的房产形成稳定性的可能。近两年来，泰国曼谷购房需求达到80%左右。人口不断扩张和开发商总开发量控制意味着需求的强劲，投资置业需求的增速将会倍增，对应楼盘销售率将会大大加速。

曼谷人口增速在近几年已经出现了明显的增长，截止曼谷的2018年常住人口现在估计为979万（不含流动人口）。在1950年时候，曼谷的人口为136万。曼谷自2015年以来增长了52万，每年的变化为1.84％。这些人口估计和预测来自联合国世界城市化前景的最新修订。这些估计值代表了曼谷的城市聚集区，通常包括曼谷的邻近郊区的人口。人口增速和总量约束这些将是泰国房价上涨的动力。

2、

租赁二手转售市场将进一步提高

曼谷城市规划，形成“一核一主一副的城市CBD、双重点一区”的城市空间布局，城市格局的规划直接导致曼谷的行政机关、产业、商业等在全曼谷范围内的重新布局，也会导致人口和投资地的重新选择。

而在曼谷市中心，由于近几年开发量过大，导致如今主城区可开发的土地稀缺，直接导致曼谷新盘开发量将往泰国政府规划的中泰铁路，EEC东部经济走廊区域等沿线大量开发。显然，市中心的变化不能依靠加大新房的供应，只能依靠二手房的流通。

二手房的流通能够实现不同收入水平、不同需求层次的需求优化配置。目前，曼谷的二手房交易已经超过市场预期，好地段的项目，常常会出现一套新房能够转售三次都还有海外客户疯狂抢购现象，而未来这一情况将会继续增加。

（曼谷新售公寓与转售对比）

3、

购房需求将持续往外围扩张

近量年曼谷郊区的房地产市场发展迅速，去年2017曼谷市郊新房成交占比较2016年增加3.5个百分点。从曼谷的购房密度来看，曼谷各区人口的力度大小不一，中心区域的购房压力明显高于郊区，未来通过轨道交通基础设施、产业转移、东部经济走廊的执行以及加上中泰的bangsue 商业中心区等不断完善，曼谷的房产将从主城区往临城郊移动。

特别是泰国政府指定的“EEC东部经济走廊”以及"中泰铁路，一带一路”，最大的也是曼谷最后一个商业中心集一体的bangsue 中心区，因此，从中长期来看，拥有未来城市规划、交通支持的曼谷房地产规划区域市场将迎来相应机会，曼谷区域间的价值差距可能有所缩小，对于城市区域的均衡发展具有重要意义。