澳洲购房从对冲账户获益的诀窍,澳洲房产投资微信公众号文章

在澳洲申请贷款买房后，可申请对冲账户。一些澳大利亚的财务机构，包括澳大利亚国民银行（NAB）、澳大利亚联邦银行（Commbank/CBA）等，其贷款顾客有很大增加，特别是他们采取了OFFSET ACCOUNT（对冲账户）的做法之后。大多数房贷产品一般都会搭配一个连着的对冲账户：允许借贷者将工资存入到账户里，里面的存款可以每日使用。同时，账户中的每日存款还可以用来减少房贷的利息，这个是每天计算的。整体来讲，这样就减少了你支付房贷的利息，操作简单，受益无穷。

举例说明： 贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款30万，贷款账户的BALANCE（余额）就是 -30万。如果你开一个对冲账户，然后你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息，比如第二天你又放了20万进对冲账户，那你需要付的就是30万-30万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样），结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和按月付；要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。

另一方面，大家都知道利息收入必须缴纳相应的税款。单纯的还款账户中的利息收入需要申报，并且缴税。而100%对冲账户，是为了冲抵贷款利息而存在的，所以并不构成收入的一部分，因此也不必缴纳税款。

对冲账户的好处主要有3点

1. 最大程度上节省利息
你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT（直接付账）到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。

2. 资金的最大自由化
因为对冲账户能随时自由的存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）。有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理你的投资和生意，因为他能增加您的现金流.

3. 潜在的税务利益
澳大利亚税法规定如果你买自住房，当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE（余额）所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用对冲账户的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的余额，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在对冲账户就不会有这些麻烦，而且照样能起到抵消利息的作用。

当然所有事物都有优点和缺点，对冲账户也不例外，他的缺点就是要付年费，年费每家银行不一样，从180-395不等，但是在同一个PACKAGE（套餐）里面不管有多少个贷款，年费只要交一次，简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了，一般贷款申请费为500-600不等。

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