国内限购限贷，海外置业最近成为了投资新宠！土地房产私有、永久产权、外国人可以贷款、近30年来每年平均增长7%、公寓租金年回报率7%，别墅则是5%……听了这些数字,你是不是动心了？会不会想去澳大利亚投资房产？在澳大利亚投资买房真的如此美妙？其中有着怎样的风险？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。
澳洲真的是海外地产投资天堂吗？其中有着怎样的风险？
据记者了解，2013年，澳大利亚来自中国的房产投资已经排在第三位，仅低于美国和新加坡两地，美国和新加坡的投资主要是基金公司和房产企业投入房地产开发，而中国的投资则是更多的来自个人和家庭，投资方式也更集中在直接购买新房上。
据澳大利亚房地产研究机构统计，2013年，悉尼房价上涨了14.5%，如果加上租金收益，全年的房产增值在20%左右，这使得悉尼的平均房价已经超过了65.5万澳元，约合354万人民币，高居世界最贵房价榜单，尽管如此，悉尼房地产界和市场分析机构都认为，2014年，房价还将上涨。
张鸿：宽松的货币政策和移民政策的放松也助推了澳洲的房价
澳大利亚是因为吸引的土豪太多，它自己这两年也产生土豪特别多。有数据显示2013年，他们的商业地产交易额又创了新高，增幅达到70%，本地的机构投资人、本地土豪的投资额增幅百分之六十多。它现在又形成了种种洼地，这个洼地不是价格的洼地，比如说它的汇率在往下走，然后它宽松的货币政策，还有就是最近几年澳大利亚的移民政策开始放松，它放松了移民资格以后，买房的人就开始多了，尤其是移民当中可能有很多也是土豪。
如果你不是澳大利亚人，那你在当地只能买一手房，但是一手房里面可以有50%的卖给外来投资者，其实比例已经相当大了，然后外来的投资者在本地也能贷款，他首套也有补贴。再有，他特别有意思的是，他在还款上和很多国家不一样，它有一定期限的，你只还息，不还本，所以这诞生了一个什么呢？我就查澳大利亚很多中介的网站，你会发现一个叫以房养学。就是很多人去澳大利亚留学，然后中介就说，房子可以只还利息这几年，而且房子又能出租出去，又能赚点租金，等你学上完了以后，你一算，好像自己上了几年学还赚了点。
马光远：整个澳大利亚的汇率在走低 这意味着房价还会往上走
事实上澳大利亚这几年主要的一个支柱产业，就是矿产资源随着这几年全球经济处在低谷，对它的影响非常大，所以这几年经济的这种不是很景气，导致它在整个货币政策上放的比较松，而且更主要的是什么呢？它也希望通过房地产来拉动经济，所以这几年事实上在发达经济体里面，澳大利亚的整体的房价相对比较平稳，平稳的基础上一直是向上的，而且没有经历一个大的调整。因为所有国家的房地产市场都有一个特点，就是当你利息比较低，货币政策比较宽松的情况下，那么不动产是一个投资保值的首选。再加上如果把它作为一个刺激经济的政策，那么效果会更加明显。我们现在看到整个澳大利亚的汇率在走低，这当然对整个澳大利亚的房地产来讲，这种走低就意味着房价还会往上走。
事实上，比如说美国房地产是一个支柱产业，那么在欧洲的一些国家中也是支柱产业，但是像澳大利亚这样，经历了金融风暴以后，仍然保持房价很明显的上涨，在发达经济体里是比较少的，我想主要跟海外投资热潮有很大的关系。
张鸿：土地私有、无房产税和遗产税是吸引中国投资客的主要因素
房价反过来其实也某种程度上，现在已经开始影响澳大利亚的货币政策，比如说他们在讨论需不需要再降息的时候，可能会考虑房价现在已经涨的挺厉害的了，是不是需要调控了。本地的一些地产商们担心的恰恰是未来如果美国经济复苏了，这些投资客们就跑到美国去了，那我们这里的房地产市场是不是又不保了？他们有这种担心。
澳大利亚其实和我们是差不多，比如现在在北京，你要是买大的townhouse，买起来总价按平米算好像不是特别贵，挺值的，但是未来你的出租和出售都会有问题，都会很麻烦。如果你的公寓在市中心，又是在CBD，那就相对来说好出租、好卖一些，所以澳大利亚的公寓房就会相对来说，单价会贵一点。澳大利亚有一个不同，土地是私有的，所以如果你买了一个别墅，你将拥有这块土地，这也是很多中介吸引海外投资者非常重要一点。如果你买了这个土地，那土地就归你了。当然也什么没有70年产权。所以说如果你更看重一纸土地契约，那你就买别墅。
其实它吸引人的不光是靠利率这些，比如说它和其他发达国家有一个非常重要的不同，就是房产税，就是它持有环节是没有房产税的。比如说就可以以房养学。当然，房子的维修、物业费等等要承担，但是持有成本不是特别高。还有一个，就是中国人可能特别看重的一点，澳大利亚没有遗产税。此外，他们有比较成熟的法律保障，你做了房东以后，把房子出租出去，他也有相关的对出租房屋的法律保障。
马光远：货币政策是大家决定是否去该国投资房产的重要因素
其实主要看预期怎么样，比如说未来2014年，整个澳大利亚的经济形势如果不错。现在我们判断美国整体经济形势不错，但到澳大利亚我们来看，整个发达经济体在2014年未来的预期出现了明显的一个分化，美国比较确定，那么欧洲能不能把这个底兜住往上走？现在还不好说。澳大利亚整体来看不好不坏，也就是说既有悲观的因素，同时也认为这个经济坏也坏不到什么地方去，所以大家认为未来整个澳大利亚的货币政策变化的可能性不大，甚至还有可能再降息。
在这种情况下，整个发达经济体的货币政策，包括未来的经济走势发生分化的情况下，那么大家的海外投资也开始出现分化。比如说美国的房价很低，我们就到那个地方去，但是如果说整个美国的经济形势很好，现在好像美国有些房子已经超过了危机以前了。在这种情况下，货币政策可能成为大家决定是不是到这个国家投资的一个很重要的因素。
马光远：澳大利亚也分一线城市、二线城市 房价差别也较大
因为我们有时候买房子，因为国内有很多陷阱，所以我们每个人把合同会研究的特别透，而且会成为一个专家。但事实上，因为澳大利亚整个房地产市场很规范，每一个环节都有非常专业的中介机构来帮你做。比如说房产税的问题、遗产税的问题等等，这些事实上对很多国家来讲，影响到整个房地产市场。比如说在英国，遗产税可能最后能达到40%，也就是到最后，这个房子如果是你的遗产，那40%就归政府了。所以我觉得要多了解一些常识，多做功课。
张鸿：去澳大利亚求学的年轻人助推了当地的租房需求
你如果找了好的中介，包括这种投资中介，做了很好的法律安排的话，基本上他们能承诺的投资回报率还是可以的。他保证承诺给你回报，然后他负责出租出去，即使出租不出去，他也会给你固定的回报。那就基本说明，它在市中心一些比较好的地方，包括澳大利亚也有学区房，也有很多移民。它比加拿大好在哪儿呢？就是去加拿大那求学的年轻人没有那么多，但是去澳大利亚求学的年轻人特别多，年轻人也助推了租房的需求。如果你买了一个好的小户型，出租相对来说没那么难。
有一点要提醒大家的是，虽然说最近30年平均房价增长了7%，但它是有周期的，大概它的周期在7到12年一个上涨周期，2004年以后，其实经过了一轮下跌，所以一些地产商，包括一些中介会告诉你，现在正是新的一轮上涨的开始。你也要小心，对房价的走势其实没有人看得准，包括那些专业的中介。
再有，澳大利亚是个移民国家，移民国家的生活方式就是移民心态，就是他很可能是买个游轮，到处划着玩，但是他不买房，所以他本地的这些人也都是移民心态出来的，他的大多数人也都是租房，可能租一辈子。
马光远：目前澳大利亚房地产的市场周期在一个转折的时间点上
事实上在澳大利亚热点城市的热点房，租金非常高。比如说你租一个很小的房子，每个月租金可能两三千澳元，等于说你的收入是四五千的话，你的一大半都拿去租房子了。所以很多人因为租金高，如果金融政策比较不错的话，那么他会去选择买房子。而且未来移民比较多的话，它整个租金的收益率本身比美国要高。当然要看到房地产的周期，这个周期现在算下来已经在一个时间点上。
如果说明年整体经济，比如说中国经济，2014年我们确定的目标是要放弃没有效益，没有质量的增长速度，但是中国经济对澳大利亚的经济影响非常大。也就是说，如果我们速度保持平稳的话，澳大利亚的铁矿石的需求不会太高。在这种情况下，我想低的货币政策可能还会持续，如果说它的大宗商品本身再出现下一轮的下探，还可能有降息的可能，那么如果降息的话，可能更会吸引新一轮的投资，但是这也意味着风险的逐渐到来。
如果我们到澳大利亚去买房，一方面当然要学好算各种帐，那么同时对未来整个经济，房地产的大周期应该有一个比较好的判断，当所有人到那个地方去买房的时候，一般意味着风险就会到来。
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