澳洲的房贷市场非常成熟，提供房贷的金融机构有很多。它们包括了：银行、信用社、贷款公司等等。可供选择的产品更是五花八门。

买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子化的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定，一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。

一、 房屋贷款

房屋贷款的基本概念其实很简单：用房屋作为抵押向银行借钱。

贷款额
通常来说，贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的80%的贷款。有些时候可以达到85%。

房屋贷款保险（LMI – Loan Mortgage Insurance）
如果超过了80-85%的贷款额，贷款机构会要求贷款人为超过80%的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意：LMI保护的是银行，不是贷款人。

抵押（Collateral）
房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候，贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第n套了，贷款机构做贷款的时候会把 你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利，但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做，千万要看清楚贷款合同了。

贷款相关费用
贷款的费用也有不少。做贷款的时候有：银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用：年费、月费、提款费、 redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用：中止和约费（如果在不到规定时间内中止贷款）、结束贷款费（loan discharge fee）等等。上述银行的费用根据贷款额度大小很多是可以商量的。

Comparison Rate
Comparison rate的计算方法比较复杂。它把很多up-front和ongoing费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。 但是坏处是这个comparison rate不包括ATM/bpay/eftpos/credit card的使用费用(千万看清楚了)，也不包括提前终止合约的费用。

利息的计算
利息的算法是每天算每月结。每天的利息 = 年利息 / 365 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样，请自己查询。除了LOC以外，利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。LOC的确会利滚利，但是投资用途的利息上的利息也可以扣税的。

Refinance
Refinance就是把现有的贷款重新做一遍。这样可能会有一些相关的费用。Refinance成本要看几个方面：
1. 是不是过了现在的房贷合同规定的期限。这个期限一般是4-5年。过了这个期限，就没有罚款。换银行就要有一个title transfer和loan discharge的费用，很便宜的。如果有罚款就要看合同里面怎么写的。一千到好几千的都有。
2. 新的合同的开通费用。如用professional package除了年费就基本没有其他费用。
3. 如果你已经用了professional package，只要在这个框架里面重新做贷款。除了固定利息那部分，剩下的哪怕年限不到也不用手续费。

二、 基本贷款种类

琳琅满目贷款产品让人看得眼花缭乱，但是它们都是建立在最基本的几个贷款种类之上。

按照利息变化贷款可以分为三种：
1) 浮动利息(variable interest) – 顾名思义，浮动利息贷款的利息随时都可能变化。一般来说利息的变动受澳洲储备银行的官方利息影响，同步变化。一般会有点折扣。
2) 固定利息(fixed interest) – 固定利息在贷款人和贷款机构约定的时间里是不会变动的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比较难。
3) 蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期优惠浮动利息。一般是六个月到一年。在蜜月期内利息会比标准浮动利息低很多。可能有1%或是更多的优惠。但是过了以后就会转回到标准浮动利息，折扣比选择浮动利息会低点。

按照还本金的方案可以分为两种：
a) interest only – 只还利息不还本。
b) principle and interest – 还本还息。

三、 额外功能

在不久前的过去，贷款是一件非常简单却艰难的事情。

简单是因为那时候的选择非常少。你可以选一样东西：利息是固定的还是浮动的。蜜月期？做梦吧？如果是投资房还可以多选一样：interest only。简单吧！

那为啥又说艰难呢？因为那时候只有银行有房屋贷款。问银行贷款就像是毛脚女婿上门一样，条件够了还不行。银行的贷款经理的丈母娘眼光看你顺眼才能借你钱。

世事境迁啊！或是说市场经济好啊！自从非贷款机构兴起，贷款的种类和功能不断的进步。到目前为止已经使贷款者看房贷就好象是刘姥姥进大观园一样眼花缭乱。我们来看看这些新房贷到底有何不同吧：

1. Split Loan
一个房贷分为两个或多个小帐号，每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。
好处：如果利息上升，一部分的固定利息会给贷款人一定的保障；但是如果利息跌了，浮动利息的部分就得益了。
坏处：每个账户的贷款额比总贷款额低了，所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。

2. Redraw
贷款有一个最低还款数额。一般的浮动利息会允许贷款人在超过最低还款数额的基础上多还。Redraw功能允许贷款人把多还的那部分再取出来。
工作原理：贷款总额20万。2年后按照银行计算贷款应该还有19万。但是因为贷款人为了少还利息所以多还了3万，所以实际贷款额只剩下16万了。那么通过 redraw，贷款人可以把这3万取出。通常redraw会有一些限制。比如：最低$500，收取手续费若干元，最多一个月几次之类的。但也不是每个都有 限制。

3. 抵消账户Offset
抵消账户Offset的功能是以一个普通的账号里的余额来抵消贷款部分的利息。作用和redraw近似，但是更方便灵活。
工作原理：贷款账号欠20万，另一个和这个贷款相连接的银行帐号里有5万。需要付的利息是15万的利息，因为20万 – 5万 = 15万。

4. Extra Repayment – 额外还款
通常浮动利息的房贷会让贷款者多还本金来减低每月的利息。但是很多固定利息房贷为了保证贷款机构的利益会规定不能多还本金或是规定几年以内最多可以多还多少钱。这和贷款机构为固定利息融资的方法有关系。
如果贷款人的还贷能力超出贷款的预计还款速度并且准备超额还款，那么贷款的时候要问清楚到底可不可以额外还款，如果可以有没有数额限制。

5. Loan portability – 可转移性贷款
这个功能的主要用处为：如果贷款人在房贷期内购买了其它的房地产，不用重申请房贷，现有房贷可以转移到新的房地产。这样就可以省下不少的时间和手续费用。当然前提是原来的房产的欠款也要有钱来支付，比如把第一套卖掉还钱。

6. Line of Credit (LOC)
Line of credit属于interest only贷款的一种。它的功能比较像一个额度巨大的信用卡。申请的时候贷款机构会给你一个最大信用额度。用户在使用过程中结余不得超过这个额度。每个月的利息是自动加到贷款额上，而不是从别的户头上收取。LOC通常被用于投资方面。

7. Professional Package – 专业套餐
名字听上去非常“专业”啊。其实它对大多数普通置房者来说也是非常实用的。基本概念就是：

1. 用户付一个年费。每个贷款机构的年费价格不同，从$199-$599不等。

2. 用户还可以享用一系列产品和服务的优惠。包括：

1. 贷款享受较低的利息，免去开户和估价等等费用。

2. 相关的账号免去月费、手续费等等。

3. 免年费的金卡。

4. 免费享用前面提到的split loan、offset、loan portability等等。

5. 一个professional package下面可以有多个不同的账号。

3. 用户可以在银行的其他服务和产品上享有一定的折扣。这些可能包括房屋、车辆、个人保险折扣，股票交易收费的折扣。Margin loan的利息低0.2%等等。。。

4. 用户如果想要在4-5年之内中止贷款合同，那么用户可能需要支付一些延迟的开户相关费用和贷款机构的经济损失。通常是$1000-$2000，具体请询问自己的贷款机构。

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