【股市】VS【楼市】谁更能“忽悠”?,澳洲房产家宁国际微信公众号文章

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——摘自澳洲房产之窗（2015-05-28）

中国楼市已经出现严重供求失衡，这是毋庸置疑的。根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2014年的调查，各地规划的各种新城、新区建成后，可以容纳34亿人。注意，这足以容纳34亿人的房子，是未来几年的增量，而且没有包含大量的小产权房、集资房。这是目前的市场状况。

总理在今年两会的新闻发布会上，向房地产行业传递了温暖的信号，甚至表示欢迎外国人到中国置业。因此，2015年从政策面看，不会有利空，只会有利好。

楼市政策的最终结果，会让一线城市和部分强二线城市的房地产市场迅速回暖，并出现价格上涨。比如深圳，已经如此。

绝大多数三四五线城市，由于供应量巨大，存量足够用，人口增长缓慢甚至出现流失，因此楼市很难回暖。长远看也是如此。

中国已经从“印钞票保增长”的时代，切换到“印股票稳增长”的时代。前者是通过货币超发，带来资产泡沫，推动房价上涨，从而产生“购房赚钱”、“不购房恐惧”效应，推动城镇化发展，从而实现GDP高速增长。但发展到今天，货币严重超发，企业负债率畸高，绝大多数城市住房过剩。所以，这个时代必须结束。

“印股票稳增长”是说，国家通过IPO注册制改革，降低企业上市门槛，通过直接融资来给企业“加杠杆”，从而引导社会资金流向实业，激发大众创业、万众创新的热潮。在这个时代，楼市资金必然流向股权市场。所以，楼市的好日子结束了。

如果说中国人的投资方式进入了“卖房炒股”时代，那么这个“房”指的是低效无用的“房”，而不是所有的“房”。这个“股”指的是股权投资，是一级市场的股票（创业者的股权）和一级半市场的股票（合伙人获得的股权激励、PE/VC拿到的股权），而不是二级市场的股票（新股发行价购买的股票），更不是三级市场的股票（正常交易中买到的股票）。

未来买“三级市场”的股票，风险是非常大的。一级市场的股票，也就是创业者的股权，是“印刷出来”的，基本上零成本（更多是技术、管理和经验），所以他们是这个时代的王者；合伙人获得的一级半市场的股票，是超低成本的。毛大庆抛弃万科，是他不愿意只获得一级半市场的股票，他要去一级市场上“印股票”。

其实“三级市场的股票”，又可以分为两级。没有被庄家“价值发掘”的，流通中的股票，才是真正的“三级市场的股票”。被庄家炒高的股票，其实已经是“四级市场的股票”了，普通股民往往买的就是这种股票。所以，他们是真正的跟风者、弱者，也注定是中国这轮新的资产配置革命的牺牲品。

从过去30多年中国房价变迁的历史，你能发现这个基本的事实：房价没有真正涨多少，是货币超发在推着它走。如果将房价换算成当时的猪肉、大米的价格，除了一线城市房子获得溢价外，其他城市的房价在比值没有发生多大变化。

常有朋友问，中国房价到底能涨多高。那要取决于国家发行多少货币。未来“有用的房子”，其价格也许跑不赢美元，但一定不会输给人民币。

从2014年开始，绝大多数城市“有用的房子”（可以出租，可以自住，也可以出售的房子）已经变成一种“慢资产”。它可能两三年都不涨，但如果从超长时段观察，比如20年，它仍然可以抵抗通胀。

在当今中国，有人口增量的、行政级别高的城市，比如首都、直辖市、计划单列市、省会城市，其中心区的普通住宅，仍然是非常好的长期投资工具。

未来10到20年，中国投资的主战场是股权市场、股票市场，这是毋庸置疑的。但股权和股票，从某种意义上是说是虚拟资产，或者叫信用资产。没有信用，一切增值保值无从谈起，这信用不仅是企业信用，还有国家信用。有了信用，就能保值增长吗？还不行，还需要有技术、有管理、有市场。

人民币计价资产都已经出现了泡沫，其中最严重的是创业板的股票，人口流失城市郊区、新区的房产，位置不佳的城市综合体，还有中国现当代书画作品等。这些资产，你要千万小心。他们已经进入博傻期，也就是说，持有人需要找个更傻的人，卖出去。

人民币汇率已经高估，这是不争的事实。预计2015年需要贬值3%到5%。中国目前广义货币M2增速比GDP快5%左右，这种背离如果持续，人民币早晚有一天会大幅贬值。能避免的办法，只有通过改革，实现经济转型升级，同时控制M2增速。你在资产配置时，需要考虑这个问题。

如果你有条件，可以配置美元、欧元资产，前者将继续升值，后者算是抄底。

中国股市高溢价时代，最多维持到今年年底。随着IPO注册制的全面实施，股票供应量加大，平均市盈率将不断降低。大部分中国股民，会在今年前半段赚点小钱，在今年年底前后，或者明年上半年血本无归。他们是这个时代的铺路石，这是无法避免的伤痛。

如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市中心城区的普通住宅，中小户型的。别被“卖房炒股”的说法忽悠了，选择自己最安全的方式活着，比赶时髦被骗要好很多。