即将消失的房东红利：租房亏损不能抵扣其他收入？,逸居新西兰微信公众号文章

目前，在一个特定的收入年度期间，如果业主运营民用出租房的支出超过租金收入，租赁出现净亏损，亏损可以用来抵消业主的其它收入，从而减少所需要缴纳的收入所得税总税额。

遗憾的是，这项税法即将改变。

新西兰税务局和财政部联合发文，概述了对投资型民用住宅的租赁亏损抵扣其他收入进行限制的提案。考虑到政府此前曾计划抑制过热的房产市场，文件的发布并不奇怪。政府认为，房产市场过热是投机者和投资者炒作所致，希望借助这项提案来抑制此类人群的购买需求。

新规如何在实践中发挥作用的关键细节，需要等到官方充分考虑公众对议案提交的所有意见（要求在5月11日前提交）并发布立法草案之后才会揭晓。

但是从目前的形势看，新规可能涉及以下方面：

提案预计新规生效日期是2019-2020收入年度之初，可能会在两到三年内分阶段逐步实施。
这种限制将仅应用于民用物业。而且新规提议使用“明线测试”中已有的定义，从而确定哪些房产会受此影响。请注意，如果您是新西兰的纳税居民，那么这些规定连同“明线测试”，也将适用于您在世界各地拥有的民用物业，而不仅限于新西兰境内物业。
这些规定意味着，若您的民用投资物业租赁出现任何亏损，将不可以用来抵扣您的其它收入来源，但是还可以用来抵扣未来的同等性质的物业租赁收入，或者其它因出售民用物业（以转售为购买目的）而产生的应纳税收入。
如果同一个业主拥有多个民用出租物业，租赁亏损与盈利相抵扣是基于整体投资组合来计算的。也就是说，您的一处民用物业所产生的租金亏损，可以与其它民用物业的收益相抵扣。
这些规定与您用来持有投资性住宅房产的所有权架构无关，例如公司、信托、合伙企业、穿透型公司（look-through company）等等。此外，还有规定防止您间接地为投资而融资。例如借钱购入实体资产的股份或所有权权益，并在此基础上试图申请利息扣除，而不是作为直接的租金损失。
与“明线测试”相似，这些新规提案也涵盖了有限的例外情况，例如下列住宅房产就不适用于该新规：

下面举例说明，现有法规和新规提案之间有哪些区别。个人投资者经营投资性住宅一年产生损失 20,000 新西兰元时，不同的收入水平下，需要缴纳的税有所不同。

政府推出该限制措施，并阐述其合理性是为了使房产投机者/投资者和自住购房者在同等环境下竞争。有人指出，抵消税款的好处使得投机者/投资者可能出价高于自住房主，是因为他们的按揭贷款的利息可以用来抵扣收入，从而减少纳税。

按照这种逻辑，难道谨慎的投资者仅仅因为可以获得减税，就会准备以更高的价格来购买一块土地吗？有可能，但是以我的观点来看，就像最近“明线测试”的测试时间从两年延长到五年一样，这仍然是一次政治回应，也是根本解决奥克兰房屋供需问题的过度反应。

如果房地产市场发生调整，可能是下调，而过去以价格泡沫最高点成交的房产，价格就出现了过度调节，这时银行等放贷机构突然出现担保不足的资产。这对于政府应该保护的所有自住房主而言，会发生什么呢？比如说，银行会不会要准备承担风险？
如果税改工作组引入一种全面的资本收益税，而政府照做了，又会如何呢？为什么他们不等到税收工作组2019 年初发布最终报告之后，再相应地采取行动？
如果政府如愿将投机者/投资者赶出住宅房产市场，那么可用的出租房源和随后租户要缴纳的租金水平会发生什么变化呢？
政府做出在第一任期不引入任何新税种的承诺，但是对于即将受到此次新规影响的人群来说，有如上文所列算表案例，有一些人会认为，新规提案实际上是增加了税收。

当然还存在一线希望，就是这项提案不会通过。即使通过了，下一届政府也会在新规实施之后很快进行撤销。但是目前我们只能采取观望的态度。

作者简介：