【美亚置业集团】投资暴增 美国将成中国不动产基金的最大投资地
2014.02.27
据《华尔街日报》报道，本周，出席香港私募股权投资者大会的投资者指出，在未来两年里，中国对美国房地产的需求很可能会让美国从成为中国不动产基金的最大投资目的地。
在一项针对大会投资者的调查中，70%的受调者认为，2014年至2016年之间，美国将成为中国不动产基金的全球最大接受者。2011年至2013年，全球最大规模的不动产跨境投资是新加坡人发起的，投资对象是英国。新加坡向英国不动产市场投资了13亿美元，而中国对美国的投资位列第五。但投资者认为情况将发生变化。
平安信托不动产投资部门高级执行董事Hing Yin Lee指出，“中国的流动性相当充足。一些机构拥有大量需要资本部署的隐藏流动性。资本收益率已经被打压至非常低的水平，以至于他们需要寻求更高的收益率，以及更好的机会。”他补充说，中国的投资者正在为了寻找高收益率而瞄准海外市场。
房地产咨询公司仲量联行表示，2013年，美国是中国投资者最青睐的投资目的地。从2011年到2013年，平均每个中国投资者在每年向美国投入的每笔交易的规模为8.59亿美元。
去年，上海联合大企业复星国际斥资7.25亿美元从摩根大通手中买入美国纽约曼哈顿城区地标建筑物第一大通曼哈顿广场，这是一笔让中美两地都唏嘘不已的交易。中国国有房地产开发商绿地集团斥资50亿美元将纽约包含15幢楼的开发项目的70%股权纳入麾下。此外，该集团还用10亿美元购得洛杉矶的一片地。
仲量联行指出，像第一大通曼哈顿广场这样的办公资产，是最受中国投资者欢迎的购买目标。数据显示，在2013年中国对美国商业不动产市场发起的76亿美元购买中，此类资产占据85%的份额。
基汇基金董事长兼总经理吴继炜表示，“我认为，来自中国的资本是多方面的，以前是高净值的保险公司、主权财富基金，现在是房地产开发商。他们正在豪赌洛杉矶、旧金山和纽约的不动产市场。”
吴继伟认为，中国对美国的房地产投资也存在诸多挑战，其中包括不同类型的租用合同。据他所述，在香港，办公租用合同每三年更新一次，结束不管租户说什么房东都可能会上调房租。在美国，办公租用合同每十年更新一次，同时牵扯到“租户改善许可”。根据“租户改善许可”，房东将花钱来满足租户的改善需求，不过具体的金额需要双方来商量决定。
另一种挑战来自管理方式。Hing Yin Lee称，“中国投资者想要完全掌控自己投资的目标，即便他们并不是管理者。中国将拥有超过西方人预期的更多的决定权。”
还有一种挑战是税。在美国，外国投资者不得不遵从《外国人房地产投资税务法案》的一系列规则。根据该法案，“外国个人或者是公司在出售位于美国的房地产时，需要预先缴纳房款的10%作为其做的税的预留款项，而这笔款项是可以被退回的”。简单来说，就是在美出售房地产，不管是否盈利都将被扣除预扣成交价的10%，这笔钱由过户公司扣留然后交给美国国家税务局。
去年接受《华尔街日报》采访时，不动产专业人士指出，这种复杂的结构经常会让主权财富基金和其他投资者选择美国之外的市场。
高富诺亚太区行政总裁陆智德指出，“在税率方面，美国非常不友好。很多投资者不愿意投资美国房地产市场的很大一部分原因就在于此。”
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