新西兰贸发局（New Zealand Trade and Enterprise)和新西兰旅游局（Tourism New Zealand)2017年联合发布了新西兰酒店投资的“招股说明书”,并到各个主要国家进行路演，吸引国际的投资者。

该报告堪称是新西兰官方对酒店投资前景最全面的分析，总结了存在于七大主要商业和旅游中心的酒店投资机会──游客需求将超过现在的酒店供应。2017年最新数据显示，许多新建酒店开始规划并进入施工，上述7大城市的酒店房间缺口已调整为2605个。

根据前述官方报告，《逸居新西兰》梳理了新西兰7大城市的酒店投资要点，覆盖酒店房间缺口数量、入住率和已售客房平均房价。

奥克兰是进入新西兰的主要入口。75%的游客通过奥克兰国际机场抵达新西兰。同时，作为新西兰最大的城市和经济中心，奥克兰每年吸引了大量国内外游客。

需求

以下是奥克兰酒店需求的主要来源：

• 国际航线的便利性和充足性，创造了一个繁荣的国际旅游市场。

• 不断加强的商务出差和会议市场

• 作为大洋洲邮轮航线的主要中心

• 澳大利亚和新西兰国内游客越来越喜欢把奥克兰作为短途旅游的目的地。

前述报告指出，到2025年，奥克兰对酒店的年度需求量预计增长至超过410万间夜次（room-nights)，国内外需求各占一半左右。

国际市场来看，澳大利亚和中国将成为推动需求量增长的两大主要国家。澳大利亚的需求预计增长24.8%，占据了总间夜数的9%。来自中国的需求预计翻番，占据了13.3%的总间夜数。新西兰国内的需求也预计使间夜数达到强劲的增长，占比总间夜数（room nights)的53.7%。

到访奥克兰的游客中，接近65%住在酒店是出于休闲目的。

值得注意的是，奥克兰是酒店需求受季节因素影响最小的新西兰城市。入住率的高峰期大约是10月到3月。这一时期的入住率在2016年和2017年都保持了90%。高入住率也让酒店的已售客房平均房价（ADR）的最大化。

大型的赛事的密集举行也是奥克兰酒店入住率的可靠保障。2021年，亚太经济合作组织的论坛(Asia Pacifc Economic Cooperation forum)和美洲杯（America’s Cup）双双在奥克兰举行。2019年新西兰国际会展中心的正式亮相将为奥克兰带来更多的国际商务会议。

缺口

然而，新建酒店的供应跟不上需求的快速发展。自从2011年以来，奥克兰竣工的大型酒店只有一家，即拥有138间客房的Adina Hotel。到2025年这期间，奥克兰预计有988间酒店房间缺口。

供应不足的直接结果是奥克兰酒店全年承受着高入住率的压力，长期预计处于87%的平稳状态。高入住率推动了房间价格的上涨。已售客房平均房价（ADR）预计到2025年上涨31.7%，达到237新西兰元。而新建酒店更有可能在市场上获得溢价。

罗托鲁瓦闻名于18个美丽的湖泊、地热奇观和毛利文化等。在自行车爱好者的心中，这里还是心之向往的世界级骑行圣地。世界一流的小径吸引了大大小小的全国与国际山地自行车锦标赛、下坡赛和耐力赛都曾在此举办。政府仍在激发罗托鲁瓦的赛事活动经济。

大约一半的新西兰人口居住的地方距离罗托鲁瓦只有3小时的车程。所以，人们越来越流行在罗托鲁瓦举办会议或是举办运动、文化和娱乐等赛事。

需求

以下是罗托鲁瓦酒店需求的主要来源：

• 靠近且以国内最大市场奥克兰为目标市场

• 以中国游客为主的大量国际游客数量

• 交通基础设施和旅游业产品的开发。比如蒂普亚（Te Puia）的改善，以及规划了高质量以健康养生为主题的湖畔旅游景区

到2025年，罗托鲁瓦的年需求预计达到713,000间夜数。由于国内外需求的复苏，罗托鲁瓦受季节影响越来越少。入住率的高峰期通常是10月到3月，最高可达80%-90%区间内。春天到夏天通常是新西兰国际游客最多的时候。受新西兰国内需求的支撑，4月到9月的入住率最低是在70%-80%的区间内。随着高峰期需求的转移、新产品和推广计划的实施，淡季的入住率预计会增加。

缺口

目前罗托鲁瓦的酒店大多建于1980和1990年代。近年来，酒店市场只有新增了一个36个房间的酒店公寓。罗托鲁瓦预估的新建酒店仍很少，也缺乏豪华酒店。事实上，到2025年，罗托鲁瓦的市场可消化600个新建酒店房间。考虑到预计的供应速度，2025年罗托鲁瓦预计会缺乏354个酒店房间。

到2025年之间，罗托鲁瓦酒店业预计在高峰期供应持续紧张，在淡季也会变得更繁忙。2018年，罗托鲁瓦的年入住率预计达到82%，这一水平将延续至2025年。已售客房平均房价预计维持上升趋势，并且向新西兰其他顶级的旅游地区靠拢。到2025年，已售客房平均房价预计达到162新西兰元。

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陶波，地处新西兰北岛中心，距离奥克兰约 3.5 小时、惠灵顿 4.5 小时车程。适中的地理位置，使其成为假期容易到达的旅游目的地。游客在陶波湖上游泳、涉水。辽阔的陶波湖还非常适合滑水、帆板和皮划艇运动。湖周围的森林为远足和登山搭建起完美布景，体力各异的游客都能在此收获快乐。陶波湖往北不远就是新西兰的新晋旅游胜地—— 胡卡瀑布(Huka Fall)。

陶波还拥有南半球最大的两个滑雪场，也是知名的滑雪胜地。Ruapehu Alpine Lifts 已开始1亿新西兰元的投资项目，升级基础设施等，以提高陶波顶级滑雪目的地的国际地位。

需求

从2012年以来，陶波的酒店需求量稳步上升，预计势头会持续到未来几年。

驱动市场需求的有以下因素：

• 国内游客量大，受益于其中心位置和靠近大奥克兰市场

• Ruapehu滑雪场的开发和升级

• 随着国际声誉的提升，国际游客也会增多。

到2025年，年酒店间夜数预计达到216,000。中国游客和新西兰国内游客预计是主要的增长来源。国内需求预计达到152,000间夜数，到2025年增幅为39.5%。届时，中国游客的需求量是23,000 间夜数，增幅143.3%。

缺口

截至报告期，陶波没有规划在建的酒店项目。在目前自发市场需求的预设下，到2025年，陶波还需要100个酒店新建房间。

最近的趋势显示，在通常的淡季期内，国内外需求还在持续增长。这也坚定了投资者的信心：长期看，增加酒店项目是适合的。

到2025年，陶波入住率增幅达11%，预计是新西兰所有地区中最高。在74%的入住率预期下，年度已售客房平均房价预计增加到195新西兰元。

惠灵顿是新西兰的首都，拥有大量重要的全国艺术机构和文化景点。同时，这里荟萃着各种艺术、文化与娱乐活动。目前惠灵顿有许多的大型项目正在规划阶段。其中包括新的电影博物馆、新的国际性会议中心、惠灵顿机场的跑道扩建计划以及新建大型室内表演场地。

需求
由于强劲的国内旅客和企业差旅需求，惠灵顿是全年需求最一致的地区。1月，由于新西兰夏季休息，公司的差旅减少。受益于大型活动和国际旅游高峰期，入住率通常会在10月到3月之间得到提高。

到2025年，惠灵顿的间夜数需求预计达到140万。主要的需求驱动力来自新西兰国内。新西兰居民的住宿消费量占据约四分之三。到2025年，国内需求的增幅预计为27.1%，约217,000个房间的新增需求。澳大利亚和美国是惠灵顿最大的国际市场。二者的市场需求预计到2025年增长27.6%和51%

缺口

在惠灵顿市中心，目前有一个全新的酒店正在建设中，两个酒店停业维修。算上这些项目和其他预计的供应，预计到2025年还缺449个房间。如果电影博物馆、国际会议中心和其他开发项目带来超过预期的需求，潜在的短缺情况会更大。到2025年，惠灵顿的入住率预计保持在81%左右，年度已售客房平均房价预计达到192新西兰元。

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作为南岛最大的城市，基督城是新西兰南部的商业、创业和休闲中心。当地的机场也是新西兰第二大的国际机场，使得基督城成为游客进入南岛的重要门户。

需求
震后的基督城迎来了尤其强烈的酒店需求。受益于城市持续的重建过程、亚洲地区的直飞航班和国内航线的增加，基督城的间夜数需求预计到2025年达到895,000。

缺口
现在的酒店房间数量仍只是震前的54.8%。基督城市中心Crowne Plaza酒店的开业，以及两个正在建设的酒店，将满足当下的需求。但是，这个城市还需要建设更多的酒店。2025年时，基督城可以消化1300个新建酒店房间。

到2025年，入住率预计达到78%，已售客房平均房价预计达到179新西兰元。

皇后镇是新西兰首屈一指的适合全年旅游的目的地。每年吸引超过200万游客。

需求
展望未来，到2025年，每年的酒店房间需求预计增加到140万间夜数。国际游客是背后的驱动力。澳大利亚游客是占比最大的国际游客，预计到2025年数量会增加51.1%。到2025年，中国则是游客数量增长最快的国际市场，增幅为189.7%。

缺口
自2011年以来，没有大规模的新建酒店。目前在建的三个小型酒店的总房间数只有200个。过去几年已提出要兴建的酒店，预计到2025年可带来1364个新增酒店房间。考虑到2025年时市场可消化1700个新房间和预计的供应，这期间可能有336个房间的缺口。展望2025年，入住率预计超过85%，已售客房平均房价预计达到270新西兰元。

但尼丁据称是新西兰最古老的城市，拥有许多遗迹。但尼丁还是个“大学城”，五分之一的人口是学生。

需求
除了三季度，但尼丁的酒店入住率在其它三个季度都高于70%

到2025年，年度间夜数预计达到260,000，可消化300个新建酒店房间。

缺口
算上计划建造的项目，预计届时还会有119个房间的缺口。入住率有望增长到77%，年度已售客房平均房价预计增长到153新西兰元。